東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《河西地價4800，誰能坐得??？2023天津首拍再迎新政！》是一篇關于河西,地價,誰能的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

今天一宗神奇的土地出讓拉開了2023年天津的土地出讓序幕。天津城投集團以2.96億元成功摘得河西區柳林城市更新一期項目70號地塊（津西文（掛）2022-015號）。

神奇之處有幾：

1、這宗地塊在2023年1月9日獨立掛牌，要知道當時要求的是土地出讓兩集中，一個地塊獨立掛牌的情況這是第一次。而且當時都沒有任何調整土地出讓兩集中政策的消息。

2、這宗地塊掛牌時不是常見的定價方式，起始價為2.96億元，但不含土地整理成本。

3、拿地單位是柳林街區城市更新產業運營有限公司，但是這個片區本身就是自己整理的。

4、到目前為止，規自局網站都沒有公示這個地塊的出讓結果。

當然后面兩條沒什么神奇的，只是一樁普通的一二級聯動開發。自己整理土地自己做地產開發，自己銷售。這沒什么特別的。

但是作為市場熱點河西區，土地價格直接對應著很多人對于房價的評估，2.96億這個土地價格就很有意思了，如果按照這個數字來算，河西海河南岸的地塊樓面價只有4880，那牛頓的棺材板都蓋不住了。

所以究竟是多少錢？未來賣多少錢？

我查了很多資料，最后看到一份文件：在一份70號地建設協議中表示：受讓方應承擔70號地前期費用、拆遷補償費、工程費用及文輸道、柳營路、東側中學建設費用等137742萬元。

換句話說，土地成本加上裝在其中的道路、學校建設費用總計是13.77億元。

如果掛牌的2.96億在13.77億元之外，那整個地塊的總價就高達16.73億元，樓面價格會高達27591元/平方米。如果純按照含了道路學校的成本來計算，樓面價也達到了22710元/平方米。

龍湖拿下的陳塘莊地塊折合樓面價18683元/平方米。綠城2018年拿下的誠園當時地塊樓面價在2-2.1萬/平米，對比一下，你會發現，這個價格一般開發商真不會去考慮。

如果樓面價格在2萬以上，那意味著這個純高層項目的售價會剛性在4萬左右。

暫且不說這個地塊的位置市場認可度如何，問題是，4萬這個價格的數字，會不會有市場號召力？所以藍城代建是非常不錯的一步棋。

代建是土地+資金全部由地主方出，代建負責的是開發的全流程，從設計到施工物業到運營，然后收取服務費，你有地有錢我有操盤本事，賺服務費。這樣操作最起碼會讓地塊的品牌在線、設計水準在線、物業服務在線，成功的概率會大大增強。

同時對于海河柳林來說，首發項目是萬萬不能拉骻的存在，畢竟后續的地價也是大戲。

換句話說，2023年天津土地市場首拍是個非典型事件，而這個非典型事件背后可以看出來至少三點：

一、土地拍賣的方式、次數會越來越多元，兩集中的局限性會大幅度降低。

二、土地出讓模式會越來越多元，比如不含成本的出讓、帶整理出讓、捆綁出讓等。

三、我們看到的土地價格里，裝入的東西太多了。

說完河西的70號地塊，秘密君想聊聊海河柳林的幾點看法，

從去年開始，我就一直提示粉絲關注這個片區，因為大多數時候，這個片區是被低估與忽略的，暫且不說宏大的規劃，僅僅強調一點位置：在環內有如此體量可供成體系規劃開發的區域極為少見，這也意味著在地產行業整體向市區核心區收縮的過程中，會迎來越來越多的關注。

從中交中標PPP項目開始，整個海河柳林的開發正式告別圖紙，進入實操階段。

按照市場消息，今年除了今天出讓的河西70號地塊外，吉兆路以東到外環線的津南部分也在土地出讓序列，而海河北岸今年計劃出讓的則是春意橋以西的1-5號地塊。

但是目前來說，我以為這個片區并沒有呈現任何令人振奮的點，除了中交推進很拖沓，而且區域立面的拆遷都未能順利推進之外，更重要的是，招商貌似沒有特別明顯的進展。

打造一個新興片區，最理想的模式應該是先有意向入駐企業，然后地產開發，最后持續運營。但是目前，企業入駐尚未有明顯的進展。

而且其中最為關鍵的是：整個片區依然處于四區割裂的邊緣，規劃是一張圖，但是開發運營已經割裂成了三大主體，到城市管理與公共服務，可能需要越過的行政管理門檻會更多。

一個再好的片區，面對行政的藩籬也會大打折扣。如果不相信，看看河東與東麗的接壤地帶，看看津南與河西的接壤地帶，甚至是看看西青與河西的接壤地帶，扣除梅江概念區。

作為交接地帶，投入資源并不能為本區域帶來實質性的利益，但是這些交接地帶伴隨著城市發展的擴張已經成了局限城市發展的新問題。現在，從地產開發來看，這些三不管地帶區位優勢是有的，發展空間也是有的，但是缺的是統一協調。

也難怪，那么多朋友說天津的行政區劃太小了，應該合。

在這宗地塊成功出讓之后，規劃與自然資源局發布了一則：《市規劃資源局關于印發推動經濟運行一季度良好開局全年整體好轉政策措施配套細則的通知》

為了推動土地市場的回溫，提前預備了兩條“寬松政策”

其中一條是：實施階段性土地出讓支持政策。自2022年9月17日起，凡在2023年12月31日前新出讓的經營性房地產用地，土地出讓合同簽訂后一個月內繳納土地出讓價款的50%，余款可按合同約定分期繳納，繳納期限最長不超過一年。

換句話說先交一半的地價，然后一年內交齊另外一半。按照行業普遍水平，拿地369，三個月開工，六個月開盤，9個月現金流回正?，F在9個月有點難度了，但是緩交地款給了開發商更大周轉的空間，當然有助于讓剛剛喘過氣的開發商能對天津土地市場投以關注。

與此同時，提出了對于保證金的全新思路：投資意向自然人、法人和其他組織繳納預申請保證金的，可憑已繳納預申請保證金的相關憑證直接申請參與經營性用地競買；探索試行通過銀行保函方式繳納預申請保證金、競買保證金。

換句話說，如果銀行給出具保函，可以代替保證金，在地塊入賬之前，連資金調動都免了。

昨天杭州、北京鄭州都開始了2023年的土地出讓，只有鄭州出現了流拍。秘密君曾經說過，眼下房企本身數量縮減了不少，而有限的活下來的房企趁著這一波機會，優先考慮的是去杠桿去庫存，清尾盤。再其次，才是拿新地，新建倉。這些新建倉的企業拿著有限的錢，面對的是全國熱點城市無數的機會，究竟投到哪里這是個問題。

有個朋友問我，土地價格會很快漲起來么？我說就向買房人用腳投票一樣，開發商也在用腳給城市投票。但是在去年土地出讓金全國性大幅度縮減之后，鉚足勁兒搞經濟的城市不止一個，已經注定了今年的房企，在城市資源爭奪中殺腥風血雨。

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