元宵節后市場熱了，但僅是高峰期周成交量21%

從正月十六到正月二十二，全市商品房共計成交1516套，環比上漲802.38%；二手房共計成交1069套，環比上漲155.13%。

乍一看，上漲8倍確實夠猛。

可實際上，這個環比參考的數據，是大年初七到正月十五，是大部分購房者尚未進入市場的最淡季。

單周成交1516套的成績，如果放在春節前的三周，根本算不上什么。

2023年1月前三周的成交量分別是1569、2841、1975套，都比正月十五至正月二十二這一周多。

即使2月份每周都能成交1500套，那全月不過銷售6000套。

這個成績放在剛剛過去的2022年，也僅僅是受疫情封控影響近半個月的2022年5月份的水平。（2022年5月鄭州商品房銷售累計6066套）

同是春節后的2月份，去年同期的鄭州商品房銷量，也是6324套。

換句話說，從成交量對比來看，目前鄭州市場的熱度，與去年同期沒有差別，還遠談不上火熱。

那么鄭州一個月賣掉多少商品房才算火熱？

這是疫情影響嚴重的三年，如果不是去年第四季度的封控，這三年平均每月去化都能達到上萬套。

鄭州樓市真正火熱的年頭是2016-2018年。

但是時代已經變了，平均月銷過2萬的時代恐怕一去不復返了。

即便如此，鄭州房市真正達到火熱狀態，月銷量至少也要在1萬套以上。

說這些數據就是想告訴你，市場到底火不火，不要聽別人怎么說，要理性，別沖動！

市場冷熱不均，個別火，整體不火

2023年春節后，鄭州房市就火了城區幾個盤：

綜合而言，當下鄭州賣得火的樓盤中，一部分是靠品質、地段的優質盤，一部分則是靠無良中介瘋狂拓客的“殺豬盤”。

為何鄭州房市冷熱不均？

從專業角度看，鄭州房市是否火熱，答案只有一個，那就是一個月先賣掉1萬套新房再說。

從老百姓角度看，鄭州房市是否火熱，答案有兩個：

1、房價開始漲了。

2、開發商開始拿地了。

顯然，當下無論是從專業角度還是老百姓角度看，鄭州房市都還沒火，只是個別樓盤熱了，看房人比疫情期間多了，二手房好賣了點……

樓市整體沒火，為何有人喊房子不夠賣了？

鄭州房子夠賣多長時間？

相關數據顯示，截止22年底，鄭州商品房存量約2840萬方，去化周期64個月。

關于庫存周期，各家說法雖不統一，但綜合起來完全可以下一個定論：

鄭州商品房目前的庫存，2年都賣不完！

如果真如某些人所說，鄭州房子不夠賣了，我保證開發商昨天就開始漲價了！

然而并沒有?。?/p>

那為何現在江湖瘋傳“最多再過三個月，售樓部會上演搶房潮”？

原因很簡單：

1、越是嚇人的觀點，就越有流量。反正不用自己交學費。

2、獲得中介和置業顧問的好感與追捧。

但凡是“要搶房”、“要大漲”這類文章，都是中介、置業顧問最愛用來“逼定”小白購房者的利器。

3、順勢推薦賣房賺傭金。

如果有買房者者咨詢，大可順勢組織團購，賺點傭金，剛需族多少也有點人民幣，“蚊子腿也是肉”。

鄭州現房/準現房貨值超1300億，等你搶

市場熱，但也別胡搶亂買，目前鄭州在賣的這些房子，有些雖然熱度很高，但是部分產品不值得任何期待。

比如二七區的佳源名門橙邦，除了地段之外全是缺點；

再比如華潤琨瑜府，雖然價格不高，但是產品是基本的建標配置，也不要指望它最終交付會有多出色。

那么鄭州現在尚有庫存，而且值得搶的房子還有多少？

簡單盤點值得搶的房子，總貨值已經至少超過1300億！

具體如下：

1、3萬加豪宅產品，貨值約180億起。

鄭州在售的3-5萬加豪宅新房，去年8月份統計時仍有3700套左右的庫存，保守預估目前剩余庫存約2500套，貨值至少180億起。

2、中等價位樓盤，貨值至少700億。

①招商時代錦宸、萬科翠灣中城、古翠隱秀、保利大都匯、電建等主城區央企項目，總貨值至少400億。

②美盛：金水區的美盛教育港灣可售貨值約9個億（后續還有地塊加推），美盛金水印剩余可售貨值約21個億。

③正弘：在楊金片區的正弘璟云筑剩余約140套；在港區的正弘中央公園剩余240套，大鄭州所有在售項目主力產品庫存累計約2449套，估算貨值約50億。

④華瑞：常西湖的華瑞紫韻城剩余庫存約1490套（含未取證部分），估算貨值約23億。

⑤匯泉：常西湖的匯泉景悅城剩余庫存尚有2800多套，匯泉西悅城有2000多套；另外還有白沙的匯泉東悅城1500多套，估算總貨值約80億；

⑥正商：尚有庫存的樓盤較多，正商豐華上境190套、正商瓏水上境26套、正商禎瑞上境58套、正商生態城429套、正商河峪洲587套、正商家河寬境593套、正商智慧城67套、正商新瑞華府45套、正商蘭庭華府114套、正商左岸155套、正商公主湖361套、正商馨港家53套、興港正商瀾汀府807套……總貨值保守估算約100億。

⑦融創：惠濟區融創運河源還有貨值約9.2億的洋房產品，貨值約8000萬的高層產品；管南融創城目前還有貨值約2.5億的住宅，其中1.1億高層，1.4億洋房，總貨值約12.5億。

⑧金科：楊金片區金科北瓏鉑悅目前沒有在售，剩余大約有600套左右，預計會加快施工進度，后期做現房銷售，估算貨值約15億。在新密與銀基合作項目還有1個多億貨值。

……

僅以上所列樓盤的保守估算貨值，已經累計達到702.5億。

3、現房、準現房產品，庫存不多，但總貨值保守估計500億不止。

①碧桂園：碧桂園萬山湖壹號、鄭州碧桂園、碧桂園生態城、鄭州碧桂園時代城、新鄭碧桂園天宸、上街碧桂園、鄭州碧桂園中央公園、碧桂園山河郡、碧桂園西湖、鄭州碧桂園天麓均有現房和準現房在售。

②永威：永威上和郡、永威西郡、興港永威南樾、興港永威觀樾等樓盤均有現房、準現房在售。

③亞星：亞星雙河居、亞星云水居、亞星環翠居、亞星星河郡、亞星錦繡山河大二期都有現房和準現房在售。

④中繪：憶江南度假區15區珺山現房在售。

⑤恒基：位于鄭州南龍湖雙湖大道與中華路交匯處的水榭華城項目，目前還有108套小高層現房，成交價7500-8200。

除此之外，還有保利心語、龍居華府、盛澳金尊府、天倫城、萬科云圖、保億豫景晨園、大正水晶森林、新城時光印象、招商美景雍瑞園、裕華會園、萬科未來時光、保利海德公園、綠城誠園、美盛中華城、金地格林格林……

以上三類房源總貨值合計，已經遠超1000億，至少在1300億。

1300億，供貨充足，足夠鄭州人消化2年了。

所以各位老鐵們，不要再盲目，也不要再沖動了！