最高法院經典案例｜地下車位的權屬與使用收益

地下車位的權屬與使用收益

——物業服務合同糾紛案

編寫|最高人民法院　孫祥壯、許冬冬

01裁判摘要

開發商投資建設地下車庫,但是相應的車位并未辦理產權登記,開發商在房屋銷售初始并未與業主約定地下車庫的歸屬或者使用,而是通過簽訂物業服務合同委托交付給物業公司進行管理和收取相關的費用。在開發商與小區業主并未約定地下車庫的歸屬或者使用,亦無法證明地下停車場的建設款項列入由業主分攤的涉案小區的建設成本時,地下車位由開發商建設、投資的,仍歸開發商所有。因地下車位在沒有計入容積率即并未占用涉案小區土地的使用權,不宜認定地下車庫已隨案涉小區項目土地使用權的轉讓,一并轉移給全體業主所有。物業服務合同到期后,開發商有權依據合同約定收回地下車位及相應的收益。

02案件基本信息

1.抗訴機關與當事人

抗訴機關:中華人民共和國最高人民檢察院

申訴人(一審被告、二審被上訴人)：深圳市瑞征物業管理有限公司(以下簡稱瑞征物業管理公司)

被申訴人(一審原告、二審上訴人)：深圳市元盛實業有限公司(以下簡稱元盛實業公司)

2.案件索引與裁判日期

一審：廣東省深圳市南山區人民法院(2012)深南法民三初字第201號判決(2012年9月20日)

二審：廣東省深圳市中級人民法院(2012)深中法房終字第3158號判決(2013年5月20日)

再審：廣東省高級人民法院(2014)粵高法民一提字第30號判決(2014年11月18日)

再審審查：最高人民法院(2018)最高法民抗4號裁定(2018年3月26日)

再審：最高人民法院(2018)最高法民再263號判決(2019年9月18日)

3.案由

物業服務合同糾紛

03簡要案情

元盛實業公司作為開發商,建立了小區樓盤和地下車庫,并為地下車庫向有關部門辦理了停車許可證。元盛實業公司在房產銷售初始階段已將部分車位以長期租賃的方式租賃給部分小區業主,一次性收取租金,車位使用年限等同于房屋的產權年限。瑞征物業管理公司作為該小區的物業服務公司,與元盛實業公司簽訂了物業委托管理合同,約定元盛實業公司委托瑞征物業管理公司進行物業管理,其中包括剩余的地下車位,由瑞征物業管理公司委托管理和收取停車費,并約定五年之后瑞征物業管理公司要把所有的物業和地下車位予以返還。合同到期后雙方未再續約和簽訂任何協議,但瑞征物業管理公司仍繼續提供物業服務。

之后,瑞征物業管理公司與該小區業主委員會簽訂物業委托管理合同,瑞征物業管理公司受小區業主委員會委托進行物業管理。在此期間,元盛實業公司與小區業主委員會簽訂協議書,約定元盛實業公司因資金困難無力支付小區房屋公用設施專用基金,將部分出售或長期出租地下車位,價格由元盛實業公司自行合理擬定并保證本次處置車位的收入首先支付大修基金,小區業主委員會有權監督大修基金的支付情況。根據上述協議約定,元盛實業公司又與部分小區業主簽訂租賃合同,將部分車位長期出租給小區業主。地下車庫分為地下一層和地下二層,其中地下二層屬于人防工程,地下車庫的車位均未辦理產權登記手續。元盛實業公司起訴到法院稱,根據其與瑞征物業管理公司簽訂的物業服務合同約定,合同到期后,元盛實業公司有權要求瑞征物業管理公司返還剩余的115個車位和收取的停車費,雙方爭議主要是對地下車位的歸屬和收益權的問題。

一審法院于2012年9月20日作出判決:駁回元盛實業公司的全部訴訟請求。元盛實業公司不服一審判決,提出上訴,二審法院于2013年5月20日作出判決,駁回上訴、維持原判。元盛實業公司不服二審判決,向廣東省高級人民法院申請再審,該院提審本案,并于2014年11月18日作出判決,撤銷原一審、二審判決,支持元盛實業公司的訴訟請求。

瑞征物業管理公司不服再審判決,向檢察機關申請監督。最高人民檢察院抗訴認為再審判決適用法律錯誤,主要理由是:(1)案涉車位的所有權歸全體業主所有,元盛實業公司無權要求瑞征物業管理公司歸還案涉車位。本案中,元盛實業公司在與涉訴小區業主簽訂房地產預售合同之時并未對地下停車庫的權益進行特別約定。地下停車庫的權益根據“房地一體”原則已隨房地產同時轉移,即案涉車位應屬于全體業主共有。(2)瑞征物業管理公司有權收取案涉車位的租金。根據《物權法》及有關法律規定,業主委員會系由業主選舉產生,是代表業主利益的組織,其有權依據法定程序與物業服務企業簽訂物業管理合同。本案中,美加廣場業主委員會先后于2008年4月和2011年3月與瑞征物業管理公司簽訂了美加廣場物業委托管理合同。因此,瑞征物業管理公司收取案涉車位的租金,依據的是與美加廣場業主委員會之間的委托管理合同,該合同合法有效。而元盛實業公司并非案涉車位的所有權人,無權要求瑞征物業管理公司返還收取的案涉車位租金。

04案件焦點

地下車位未辦理產權登記的,該如何確定其歸屬與使用收益,開發商是否有權要求物業服務公司予以返還?

05裁判結果

最高人民法院經審理認為：經查明,案涉地下停車場沒有計入容積率即并未占用案涉小區土地的使用權,各戶房屋的分攤公用面積亦不包括地下一、二層的建筑面積。因此,案涉地下停車場也未計入公用建筑面積及作為分攤公用面積銷售給業主,現在也沒有證據證實地下停車場的成本以其他方式實際計入業主的購房款中,即案涉地下停車場開發成本并未相應分攤到各個商品房的出售價格之中,因此,不宜認定案涉車位已隨美加廣場項目所有權的轉讓,一并轉移給全體業主。案涉115個地下停車位分屬于地下一層、地下二層,其中100個停車位位于地下二層。地下二層屬于民防工程,經查明該人防工程系元盛實業公司投資和建設,戰時作為一般城市居民掩蔽所,平時可作為停車場。根據《人民防空法》第5條第2款“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”的規定,元盛實業公司作為該人防工程的投資者享有相關的收益即對案涉車位中位于地下二層的100個停車位享有收益。因并無事實和法律依據證明業主有處置車位的權利,故瑞征物業管理公司關于其與業主委員會之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。因瑞征物業管理公司與元盛實業公司之間的委托合同期滿后,雙方當事人并未就委托事宜重新簽訂相關協議,瑞征物業管理公司不再是案涉停車位管理委托人,應當依照約定歸還元盛實業公司委托其管理的地下車位和收取的停車費。綜上所述,檢察機關的抗訴理由,不予采納,最高人民法院維持了廣東省高級人民法院的再審判決。

06裁判摘要評析

已生效的《民法典》對于車位、車庫的權屬以及對于“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有”有明確規定,其余的車位、車庫的歸屬僅規定“由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,但應當首先滿足業主的需要”, 即由當事人協商解決,但是對于沒有約定的或者約定不明的,并沒有作出清晰明確的規定,只是明確“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。

地下車位一般因歷史原因很少辦理產權登記手續,而且又涉及人防工程,現行法律法規對于地下車位的所有權歸屬又無明確規定,造成理論上和審判實物分歧較大。本案中,因案涉地下車位均未辦理產權登記手續,一直由開發商交由物業服務公司進行管理。對此,地下車位的爭議,小區業主委員會和瑞征物業管理公司均主張剩余的115個地下車位歸業主共有,元盛實業公司認為地下車庫由其開發建設應該歸其所有。案涉爭議的115個地下停車位分屬于地下一層、地下二層,地下二層屬于人防工程。

一、人防車位的歸屬和收益

開發商投資建設地下停車場,包括人防工程。人防工程戰時作為一般城市居民掩蔽所,經過相關的人防部門批準平時可作為停車場使用。《人民防空法》第5條第2款規定“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”,實踐中對于人防車位權屬,既有認定歸國家所有,也有歸全體業主共有或開發商所有的判決。人防車位的另外一層職能是服務戰時所需,從戰時對于保障人防工程的管理、高效投入使用,人防車位的所有權歸國家更符合人防工程建設的初衷。對于投資建設單位而言,取得平時人防車位的收益使用權平衡了其利益,也可以最大限度地發揮設施的效用。鑒于人防車位歸屬于國家的特殊性,還需考量租賃、轉讓人防車位使用權是否經過人防主管部門的批準或者報備。

二、一般車位的權屬和收益

《物權法》第136條規定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立” ,2021年生效的《民法典》也沿用了該條規定,從基本法的角度明確了土地為立體空間,土地概念的外延逐漸由平面發展為立體。雖然目前我國還沒有全國性的規范地下建設用地使用權設立和登記問題的法律、法規,僅有一些地方依據本地情況頒布了地下建設用地使用權設立和登記的規章或規范,但是對于土地的使用、收益也應當作為立體空間予以考慮,不宜按照“房地一致”原則,默認已隨著房地產項目出售轉讓,地下空間的使用權一并轉移給全體業主,而是需要查證地下車庫是否計入了容積率即占用對應的土地使用權份額,不計入容積率也可能存在合法的土地權利,只有合法的土地使用權存在,地下車庫方能成為區分專有權的客體。經查證,涉案地下停車場沒有計入容積率即并未占用涉案小區土地的使用權,不能按照“房地一致”原則,不宜認定已隨美加廣場項目所有權的轉讓,一并轉移給全體業主。

根據建設部 發布的建房《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第9條關于公用建筑面積計算原則規定:“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”元盛實業公司在原審中提交了證據能夠證明各戶房屋的分攤公用面積不包括地下一、二層的建筑面積,即涉案地下一、二層的建筑面積沒有作為公攤面積銷售給業主。因此,涉案地下停車場也未計入公用建筑面積也沒有作為分攤公用面積銷售給業主。也沒有其他證據證實地下停車場的成本以其他方式實際計入業主的購房款中即案涉地下停車場開發成本并未相應分攤到各個商品房的出售價格之中,也不能認定案涉地下停車場已經一并轉讓給全體業主。

另外,元盛實業公司提交了證據證明,在案涉房產銷售階段,元盛實業公司已將案涉小區地下停車場的部分車位長期出租給小區業主,約定通過租賃70年的方式將部分車位轉讓給業主使用。隨后,元盛實業公司又與小區業主委員會(乙方)簽訂協議書,約定元盛實業公司以自己的名義再出讓一部分車位,價格由元盛實業公司自行合理擬定,保證本次處置車位的收入首先支付大修基金,小區業主委員會有權監督大修基金的支付情況。大修基金支付完畢后,元盛實業公司有權自行處置其余收入。依據上述協議,元盛實業公司又與業主簽訂租賃合同將車位長期出租給涉案小區業主。因此,上述事實可以認定開發商在商品房初始銷售時已經通過簽訂車位租賃合同的方式對停車場的權益進行了明確約定,也表明案涉小區業主委員會、瑞征物業管理公司和部分業主對元盛實業公司將其擁有的車位出租不持異議,從而也否認開發商在小區銷售時將地下停車場一并轉移給全體業主。因并無事實和法律依據證明業主有處置車位的權利,故瑞征物業管理公司關于其與業主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。

綜上所述,根據現行法律規定,如果在房地產原審銷售初始,開發商通過租賃或者轉讓的方式將車位轉給業主或者其他人都屬于約定明確,就應當按照約定處理。如果沒有約定,就應當讓開發商對于車位是否合法建造而原始取得所有權的事實承擔舉證責任,結合是否占用容積率、是否計入公攤面積、地下車庫的成本是否以其他方式分攤到各個商品房的出售價格中等多種因素,綜合考慮判斷業主是否通過繼受取得的方式獲得一般車位的所有權,而不能僅僅根據案涉小區項目整體銷售給全體業主,地下車庫的所有權就轉移給全體業主共有。從這個角度,筆者傾向于認為一般車位歸屬于開發商,也符合《物權法》第142條“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人,但有相反證據證明的除外” 的規定。特別說明,雖然對于地下車位的歸屬可予判斷,但是能否辦理產權登記還需符合相關主管部門的規定。

本案例原載于中國應用法學研究所主編：《最高人民法院案例選（第5輯）》，法律出版社２０２１年版。

轉自微信公眾號：中國應用法學