小產(chǎn)權(quán)房“統(tǒng)統(tǒng)拆除”？央媒4字疑問，新文件釋放信號(hào)

作者 :房天下 2022-07-26 16:55:00 圍觀 : 次評(píng)論

東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《小產(chǎn)權(quán)房“統(tǒng)統(tǒng)拆除”？央媒4字疑問，新文件釋放信號(hào)》是一篇關(guān)于信號(hào),產(chǎn)權(quán),疑問的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

小產(chǎn)權(quán)房“統(tǒng)統(tǒng)拆除”嗎？央媒4字疑問，新文件釋放信號(hào)。

每當(dāng)說到小產(chǎn)權(quán)房，總有人發(fā)出一個(gè)疑問：既然小產(chǎn)權(quán)房買賣無效，那為啥依然有大量的購(gòu)房者孜孜不倦地購(gòu)買和囤積小產(chǎn)權(quán)房呢？

指聞君認(rèn)為，說到底還是2個(gè)因素在起作用：

1、商品房的價(jià)格過高，不少人無力購(gòu)買，只能退而求其次買套小產(chǎn)權(quán)房過度。

這一點(diǎn)很容易理解，1998年住房改革剛剛開始的時(shí)候，商品房市場(chǎng)的平均銷售價(jià)格只有2000元/平米，隨著城市化的高速推進(jìn)，越來越多的農(nóng)村人進(jìn)入到了城市，城市購(gòu)房需求呈現(xiàn)出井噴樣兒，于是房產(chǎn)價(jià)格翻倍提升，到2021年底，全國(guó)商品房銷售均價(jià)達(dá)到了9980元/平米，漲幅整整達(dá)到400%，這比黃金增值幅度還大的多。

在北京、上海等大城市里，原本一套10萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在可能已經(jīng)漲到了200萬(wàn)元，如果地段稍微好一點(diǎn)的話，增值幅度可能達(dá)到2000萬(wàn)元，甚至上億元都有可能。所以，炒房、購(gòu)房增值成為了過去20年來百姓口袋有錢之后第一件要干的事情。

然而，不是每個(gè)人都是有錢人，更不是每個(gè)人都能買得起“高價(jià)格”的房子，面對(duì)動(dòng)輒上百萬(wàn)元的房產(chǎn)，兜里錢不夠的人該怎么辦呢？總不能長(zhǎng)期租房度日（隨時(shí)面臨遭遇房東驅(qū)逐的風(fēng)險(xiǎn)），所以小產(chǎn)權(quán)房就成為了良好的“避風(fēng)港灣”，在同一個(gè)地段，商品房的價(jià)格可能達(dá)到2萬(wàn)元/平米，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格卻只有3000元/平米，便宜打動(dòng)了很多人的心。

2、炒房客抱有投機(jī)的心理，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房早晚會(huì)轉(zhuǎn)正，屆時(shí)能狠賺一筆。

除了剛性購(gòu)房需求會(huì)選擇小產(chǎn)權(quán)房之外，還有不少人會(huì)因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房具備“轉(zhuǎn)正可能”進(jìn)而提前囤積。在筆者身邊就有一位這樣的人，小王手上有5套非常便宜的小產(chǎn)權(quán)房，每次問到小王為啥要買小產(chǎn)權(quán)房，他的說法就是“為了等轉(zhuǎn)正”，小王這樣說，現(xiàn)在各大城市的小產(chǎn)權(quán)房非常多，將來有序轉(zhuǎn)正的可能性非常大，現(xiàn)在買的時(shí)候很便宜，一旦轉(zhuǎn)正，那必然漲價(jià)至與周邊商品房相同的價(jià)格，所以具備很大的空間，值得一搏。

為何小產(chǎn)權(quán)房不合理呢？追根溯源，還在于土地使用機(jī)制和房產(chǎn)建設(shè)機(jī)制上面。農(nóng)村全部采用的是集體土地使用制度，土地屬于集體所有，個(gè)人對(duì)于土地只允許具備使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，本著一戶一地、一地一宅的兩大原則，每個(gè)家庭只允許具備1塊宅基地，然后在這塊宅基地上建設(shè)一套房產(chǎn)，超出這個(gè)數(shù)字則屬于無效范圍。然而小產(chǎn)權(quán)房明顯違背了這兩大規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房基本屬于一地多宅的情況，所以不合理、交易也不被認(rèn)可，房子無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房“統(tǒng)統(tǒng)拆除”還是“全面轉(zhuǎn)正”？央媒4個(gè)字發(fā)問，人民日?qǐng)?bào)在《小產(chǎn)權(quán)房為何屢禁不止》一文中就用4個(gè)字做發(fā)問：屢禁不止？人民日?qǐng)?bào)直言，國(guó)家始終禁止交易這種房子，但是一直禁止不住？

在農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在推進(jìn)農(nóng)村宅基地房產(chǎn)確權(quán)的過程中，就再次做出了重申，小產(chǎn)權(quán)房不允許進(jìn)行確權(quán)，更加不允許通過確權(quán)的方式把農(nóng)村違規(guī)使用的土地予以合法化。自然資源部的這一席話，再次為小產(chǎn)權(quán)房做出了定調(diào)。

既然這樣，為啥能建設(shè)起來呢？這其實(shí)有著特殊的時(shí)代背景，在城市化大變局的幾十年里，大量農(nóng)村人入城，城市周邊的人看到了這個(gè)“致富契機(jī)”，舉個(gè)例子：

大明的家住在S縣城的周邊郊區(qū)地帶，S縣城快速擴(kuò)張的過程中，大量周邊農(nóng)村的務(wù)工人員來到了這里，然而S縣城的房子根本不夠住，不少人擁擠到了S縣城郊區(qū)租賃農(nóng)房。于是，大明想到了好主意，推倒自己家里的150平米宅基地房子，然后建設(shè)了一棟8層樓高的房子，由于多數(shù)人不知道什么是產(chǎn)權(quán)證，所以大明這棟樓銷售的很火熱，投資20萬(wàn)元，凈利潤(rùn)達(dá)到了100多萬(wàn)元。

過去，大明的這樣的案例還有很多很多。

小產(chǎn)權(quán)房“統(tǒng)統(tǒng)拆除”？除了央媒4個(gè)字發(fā)問之外，新文件傳遞信號(hào)。

根據(jù)深圳發(fā)布的《建設(shè)先行示范區(qū)綜合試點(diǎn)方案》文件，似乎傳遞出了農(nóng)村土地使用的新方法。文中說到，要把集體用地的審批權(quán)限下放到城市這一層級(jí)，這樣一來就給了城市周邊土地的使用更加多的選擇性和可變性。

大致如下：

要進(jìn)一步支持和深化土地使用方式探索，可授權(quán)把永久基本農(nóng)田之外的農(nóng)地轉(zhuǎn)換為建設(shè)審批用地委托市批準(zhǔn)。而且支持在合理的規(guī)劃條件下，推動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的混合使用土地，盤活存量用地。探索土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。

那么，這番話究竟什么意思呢？

指聞君用大白話解釋一下就是，今后要嘗試把土地使用權(quán)的審批從高層下放至城市。那么今后就可能增加城市的土地供應(yīng)量，而城市的土地有限，或許可從集體用地轉(zhuǎn)換而來。在這一次試點(diǎn)中，主要包括了浙江、安徽、天津、上海、廣東、重慶、北京、江蘇等城市。

當(dāng)前的土地使用中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一番尷尬的局面：城市范圍內(nèi)的國(guó)有土地面積少，但是人口多、土地緊張；然而農(nóng)村的集體用地范圍大，而且地皮多，但是人口少。建設(shè)用地和集體用地具有明確分界線，所以農(nóng)村土地不會(huì)轉(zhuǎn)換為城市土地。隨著農(nóng)地入市的開啟，或直接增加城市建設(shè)用地的范圍。

那么，在農(nóng)地入市過程中，是否會(huì)帶來小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正呢？?jī)?nèi)行說有“一絲希望”，但至今尚未有明確信號(hào)。

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