東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《全面“救市”拉開帷幕：打折、降首付、給補貼》是一篇關于首付,帷幕,全面的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

2022年以來，房地產(chǎn)并沒有如期迎來“金三銀四”小熱潮。

開年之后的房地產(chǎn)市場，繼續(xù)保持著2021年下半年的低沉態(tài)勢，無論是銷售量還是銷售價格，都沒有半點快速恢復的樣子。

很多人不理解，難道市場上的剛需和炒房客們不想買房了？他們都一夜之間消失了？指聞君總結了一下，導致現(xiàn)階段樓市消沉的原因，主要有以下3個：

1、政策方面。幾乎所有的主要城市，都對房地產(chǎn)保持著高強度的摁壓模式。

據(jù)不完全統(tǒng)計，到目前為止，一線城市和新興一線城市基本都保持著全方位的住房買賣調(diào)控模式，限購、限價、限售都在其中，直接降低了市場房產(chǎn)買賣的動力。

2、人口方面。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年我國的總人口為14億人，全年新生兒數(shù)量為1062萬人，老年人口數(shù)量超過2.6億，老齡化比例再創(chuàng)新高。

與此同時，隨著家庭4-2-1的格局越來越明顯，獨生子女和新生兒的數(shù)量開始連年減少，即便是開放二胎、三胎之后，也沒有多少抬頭的跡象。人口減少了，隨著后繼者數(shù)量減少，與城市的住房數(shù)量就形成“剪刀差”關系，住房在增加，但是購買力卻在減少。

3、住房數(shù)量。央行專項課題研究組曾經(jīng)在《金融界》發(fā)表過一篇關于城市家庭資產(chǎn)數(shù)量的報告，這份報告顯示，我國的城鎮(zhèn)家庭戶均資產(chǎn)數(shù)量為318萬元，在整個家庭資產(chǎn)中，實物資產(chǎn)的比重超過70%，非實物資產(chǎn)的數(shù)量不到30%。

而很多專家表示，其實城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)中，住房占多數(shù)，多數(shù)家庭除了1-2套房子之外，沒有任何多余的財產(chǎn)。家庭的住房保有率達到96%，超過40%的家庭擁有至少3套以上房產(chǎn)。所以說，現(xiàn)階段人們根本就不缺房子住。

【結論】為什么當前的樓市普遍處于下行風？

• 一方面各大城市對房價摁壓沒有松懈；

• 另一方面接盤者不斷減少（體現(xiàn)在人口數(shù)方面）；

• 再加上住房飽和度很高，家家戶戶都不缺房子住。

所以，房產(chǎn)普遍下行實屬情理之中。

結局顯而易見：
隨著房產(chǎn)價格持續(xù)平穩(wěn)，購房者數(shù)量紛紛隱遁，樓市庫存開始再度提升，甚至到了需要重新開始去庫存的時候了：

數(shù)據(jù)顯示，在2022年上2個月，整個房地產(chǎn)市場的成交量普遍低沉。前2個月的住宅銷售面積下滑13.8%，商品房的2個月銷售額為15459億元，同樣下滑了19.3%，在這其中，商品房住宅的銷售額下滑了22.1%。

有人說，市場銷售下滑，主要因素是春節(jié)假期購房者減少導致市場遇冷。那么市場銷售持續(xù)低溫，則足以說明現(xiàn)階段市場是真的“冷卻”了。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，在第三周，32個主要城市的新推出的商品房成交面積244.2萬平方米，環(huán)比減少7.4%，同比減少52.7%。其中，一線城市的新建商品房成交為45.4萬方，環(huán)比-9.6%，同比-50.0%；二線城市成交為129.1萬方，環(huán)比-12.5%，同比-50.3%；三線城市的新房成交量為69.7萬方，環(huán)比5.9%，同比-57.9%。

新房銷售出現(xiàn)下滑的同時，二手房自然也不例外。

公開數(shù)據(jù)顯示，在2022年的時候，合肥、武漢、南京、成都等一大批一二線城市的二手房掛牌量始終徘徊在高位不動搖，有的城市二手房掛牌量甚至超過10萬套。無論新房還是二手房，去化周期都大大拉長，有的城市去化甚至超過90個月。

三四線城市的房地產(chǎn)庫存消化周期，基本上都在21.09個月左右，紛紛跨越了12個月的安全標準線；30個二線城市的去化周期超過15.99個月，也明顯高于12個月的安全尺度。

目前，只有一線城市的樓市庫存去化周期低于12個月。

6月之后，樓市還會“冷”嗎？新動作已經(jīng)開始了：打折、降首付、給補貼紛紛到來。全面“救市”拉開帷幕：打折、降首付、給補貼

1、拯救。

前陣子的幾十天里，各大城市的樓市就如同“困獸出籠”一般，紛紛開始爭相覓食。

據(jù)不完全統(tǒng)計，到現(xiàn)在為止，至少有70個城市發(fā)布了形形色色的拯救計劃，例如鄭州、孝感等發(fā)布了系列文件，來挽救住房市場的低沉局面；當然了，也不缺乏哈爾濱這樣的城市，直接通過文件的形式，廢止了多年前的城市房地產(chǎn)調(diào)控要求。

為什么要“拯救”？這一點，學者馬光遠其實給出了相對明確的答復，馬光遠指出，當前的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)下滑至“冰點”（樓市已經(jīng)入冬了），馬老師表示，調(diào)控的效果已經(jīng)達到了基本預期，如果繼續(xù)加持的話，樓市就可能冰封了，所以當此之時，需要予以救濟。

2、降首付。

房產(chǎn)學者盧文曦表示，22年以來，樓市的風向開始出現(xiàn)了轉變，隨著下行的壓力增加，加上國際多方面環(huán)境的改變，美聯(lián)儲、歐洲央行等多個國家加息的到來，也不斷對國內(nèi)的房產(chǎn)市場產(chǎn)生波及。各城市一系列穩(wěn)定樓市、拯救的措施開始出現(xiàn)。

現(xiàn)階段，有超過10個城市下調(diào)了按揭貸款購房的首付款比例，公積金提取的比提升城市數(shù)則是更多了。

降低首付款的目的很明顯，一套房子價值100萬元，原來需要至少30萬元才可以貸款買到手；降低首付款比例之后，現(xiàn)在只需要20萬元就可以買房上車了，這樣一來直接帶動了更多原本無力買房的人走向住房市場。

3、下調(diào)利率。

利率是一種金融手段，也是調(diào)控和影響房產(chǎn)走向的因素之一，2022年之后，LPR已經(jīng)開始出現(xiàn)了下滑的跡象，根據(jù)報道，國有四大行同步下調(diào)了廣州等多個地區(qū)的房貸利率，首套房直接從5.6%下滑至5.4%；二套房的貸款利率也從5.8%下調(diào)至5.6%水平。隨后，中農(nóng)工建交等國有銀行，再次下調(diào)了湖北襄陽、十堰等多個城市的首套房、二套房的貸款利率，下調(diào)幅度達到了40-50個基點，首套房貸款利率徘徊在5.28%，二套房徘徊在5.57%水平。

除此之外，杭州等多城市的按揭貸款利率22年之后也不斷下調(diào)。目的很簡單，降低購房者的買房貸款成本，讓更多人走向樓市。

4、給補貼。

如果說城市“拯救”、住房貸款利率下調(diào)、降低首付款還不足以讓徘徊猶豫的你有買房沖動的話，那么購房就給補貼則直接表現(xiàn)出了“目的性”。

重慶部分地區(qū)、海南省等省市，不約而同地推出了不同品類的“購房補貼”政策。例如在重慶渝北區(qū)購買商品房，面積在90平米以內(nèi)的，購房補貼金額為所購房屋合同金額的0.5%；買房建筑面積在90平方米以上的首套商品住房可以享受補貼金額為房屋合同金額的0.75%；超過90平米的二套房買房補貼金額為合同金額的1%（首套住房、二套住房的認定標準以購房人實際繳納的契稅為準）。

海南省當然也開始有動作了，根據(jù)2022年該城市的人才購房補貼政策要求，本科畢業(yè)生購房的話：每年補貼1.8萬元；碩士研究生購房的話：每年補貼2.4萬元；博士研究生購房的話：每年補貼3.6萬元。

另外行業(yè)領軍人才、大師級人才、專家級人才甚至可以享受免費購房的優(yōu)惠。

總結起來，其實就1句話：從政策層面而言，已經(jīng)出現(xiàn)了較大的松動。

話題：接下來幾個月，房地產(chǎn)會走熱嗎？歡迎評論區(qū)留言！

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