樓市“乍暖還寒”：20%首付被“叫停”，釋放出什么信號？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《樓市“乍暖還寒”：20%首付被“叫?！保尫懦鍪裁葱盘枺俊肥且黄P于乍暖還寒,首付,叫停的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
2022年，可以說是近7年以來，樓市比較寬松的一年。
超過20個城市陸陸續續放開了限購政策；與此同時，還有不少城市為了激發購房者熱情，還推出了降低首付款舉措。
然而，就在炒房大軍、房地產中介們興奮之余，樓市“乍暖還寒”景象出現了，有的城市20%首付被“叫停”，釋放出什么信號？
根據《財聯社》發布的文章《鄭州樓市再吹暖風，業內人士：首套20%已被叫停》指出，3月份之后，鄭州房地產市場的新政策不斷，一方面利率頻頻下調，另一方面首付款的比例開始逐漸降低，部分房企試水20%首付款比例。然而前陣子，鄭州這個“20%首付款比例”開始被叫停了。
無獨有偶，南京在4-5月份也曾出現過這樣的情況：根據南京房地產協會網站發布的信息顯示，該地區將全面放開“限購政策”，無論是本地人還是外地人都具備購房資格，無須提供社保和個稅證明。然而僅僅在半天之后，就被“下線”叫停了。
“政策一日游、半日游”究竟釋放出了一種什么信號呢？指聞君認為，這背后，其實是兩股強大的力量在較量。
首先，受到“突發性因素”的影響，近3年來，GDP的增速受限，居民收入增幅趨緩，消費疲軟表現明顯，所以需要房地產這個龍頭行業來刺激。
統計局發布了主要行業數據，各方面的表現都遠遠低于預期目標，總體增幅示弱。尤其是，工業增加值和社會消費品零售總額的同比增速低于預期。
數據顯示，GDP當月同比預估下滑達到4%，是2020年以來，增幅較低的一個年度（圖1）。
與GDP增速密切相關的就業率也表現得不如人意，勞動力的市場需求表現疲軟乏力，研究顯示，由于整體大環境的情況不佳，導致很多企業不愿意雇傭新的員工，城鎮的新增就業人數已經連續第二個月低于去年的同期水平了（圖2）。
一方面企業不愿意雇傭新的員工，另一方面失業率有所抬升，數據顯示，城鎮失業率達到了6.1%的水平，稍微低于2020年2月份的6.2%峰值，可以看出，當前的大環境下，年輕人找工作就業并不算非常如意，16-24歲的年輕人失業率出現了新高水平（圖3）。
當然了，除了就業率降低、失業率抬升這兩個不好的消息之外，在就業市場還有一個不錯的消息，那就是在職職工的工作時長，依然處于高位狀態。調查數據顯示，4月份的周工作時間為46.2小時，稍微低于2021年的同期水平，但是工作時長遠遠高于2019年。這足以說明，雖然經濟有所趨緩，但是雇主沒有開除（或者說解雇）過多的職工，而是企業與員工共同進退，很多企業正在蓄力，為全面復蘇之后的發力做好準備。（圖4）
以上的種種數據，都在彰顯著同一個結果：當前的形勢并不好，需要有個提振點、拉升點。于是乎，房地產開始被寄予厚望，從住建部發聲、央行調息、地方城市解除調控，一系列“放松調控”的舉措蜂擁而至。
其次，在房住不炒的大基調下，完全放開樓市調控，顯然不太現實。所以說，樓市“乍暖還寒”，雖然市場上暖風不斷，但是不能“偏廢一方”。
玻璃大王曹德旺曾直言不諱地評價過房地產市場，曹德旺先生說道，過去幾十年以來，很多資金流向了房地產市場，而這些資金本來應該被用于實體行業、研發行業的。資本過度注入房地產市場，直接導致了房地產發展過旺，其他實體行業和科研行業發展過慢。所以曹德旺才說，房地產是炒作起來的虛擬泡沫，是不可持續的，純粹就是一堆水泥磚頭而已，沒有任何價值。
從現實情況來看，曹德旺的觀點不無道理，學者王林經過研究指出，過去的20多年里，房地產市場沉淀了超過300萬億的資金，一旦這些資金全部釋放出來，將產生巨大的消費拉動力，然而這些資金都被“沉睡”在房地產市場，這是不合理的，肥了房地產，廢了消費行業和實體領域。
經濟社會面的發展，需要的是統籌性全面的綜合發展，360行不可偏廢一方。一旦房地產調控完全放開，那很有可能重蹈20年來的覆轍。所以，新一輪“救市計劃”其實屬于猶抱琵琶半遮面，一方面地方城市希望完全放開，吸引跟多的人和資本進入房地產，通過房地產信心拉動上下游產業（例如水泥、鋼鐵、裝修、建材、家居、家電等）的發展，但是在“房住不炒”這桿大旗下，這種“放開限購”的舉措又不能過頭。
樓市謎團：救市的同時，20%首付被“叫停”，意味著，今后房價“漲跌謎團”依然存在。
在忽左忽右的樓市環境下，剛需該如何買房呢？指聞君給出3條建議：
第一、抓住20%的核心。房地產專家任澤平多次指出，未來的房地產潛力集中在20%的城市、20%的樓盤、20%的開發商。根據經典二八法則，房地產價值將向著頭部傾斜，在一二線核心城市、區域中心城市，房地產依然有潛力，但是隨著城市化的推進，三四線城市人口或出現凈輸出局面，人口不足的情況下，房地產即便是沒有調控，也難有漲幅。
第二、商品房住宅依然是第一選擇，商住房、門面房、小產權房盡量避免購買。電商已經成為主流，尤其是疊加“2020年至2022年yi情因素影響”，線上購物越發成為主流，線下生意境況堪憂，門面房、商住房更加不建議持有。小產權房則更不用說，連房產證都沒有的情況下，買賣都是難題。
第三、能購買現房的話，盡量不要購買期房。2021年下半年，恒D出現了債務違約，現在依然處于風波中心。隨著房地產進入平穩發展周期，曾經龍頭房企、宇宙房企都難以躲過，更何況諸多中小房企，爛尾樓、爛尾房或頻繁出現。故而，為了購房有保障，現房比期房要好得多。
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