拆遷停止，老房一律按新規處理，2022年起，2類人身價或上漲
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《拆遷停止，老房一律按新規處理，2022年起，2類人身價或上漲》是一篇關于人身,按新,老房的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
撰文/樓市指聞
根據中指研究院數據，在2022年后的月份，一百個典型城市新房和二手房的銷售價格分別呈現出持續下行的態勢，無論漲還是跌，都環比上月持平，總體下滑。一二線城市的新房價格漲幅環比出現回落，幅度基本持平。三四線城市的新房和二手房同比更加微弱。
2022年當月價格環比三連跌，百城新建住宅平均價格為16179元/平方米。繼續出現下滑的城市有46個，環比上個月少了12個。用另外一種方式解釋就是——出現下行的城市較2021年尾月減少了12個，有12個城市由跌轉漲。
雖然看似普遍回落，但是仔細想想就知道，實際上都在不同程度呈現上漲的情況，然而仔細研究你會發現，三四線城市不管是新房還是二手房，都環比漲幅收縮了，這可極度不符合近些年來三四線城市房子的發展勢頭。原因是啥？社科院在《2021-2022住房預測》中給出了答案，社科院認為，三四線城市在失去了棚改政策托底之后，會進入下跌區間，個別城市由于購房需求過分透支，很可能跌幅不小。
這里就說到了，棚改、拆遷，這才是三四線樓市的主要誘因，三四線城市房價上漲因為棚改、下跌也可能是因為棚改。
數據顯示，從2015年至2017年，全國完成的棚戶區改造工程數量為601萬套、606萬套和609萬套，2018年上半年又完成363萬套，總量達到了2179萬套，進度完成62%，如果按照房價上漲的37個月期間來計算，全國一共實際完成的棚戶區改造任務應該在1900萬套左右。
這么大批量的舊改工程，直接帶動三四線房價上漲，最核心的原因還在于棚改貨幣化安置。在2017年期間，棚改的城市里，超過50%的選擇貨幣化補償方案，還有不少執行的是拆房補房的方式進行拆遷安置。50%以上的貨幣化補償影響力度有多大？咱們舉個例子：
張三原來的一套老房子120平米被拆掉了，然后并沒有給張三分配新的房產，而是按照4倍左右的價值量兌換為300萬元現金補償。本來張三身無分文，也不可能走向樓市購買新房的，但現在他手握300萬元，張三就有了買房的動力和信心。
剛需買房往往依靠按揭貸款實現，所以張三必然也不會全款購房，而是拿出100萬元，通過按揭貸款的方式購置2套100平米的房子，剩下的200萬元握在手中慢慢償還貸款。可以看出，張三本來只有1套房子，身上沒有現金，也無買房能力，但拆遷補償之后，張三不僅買了2套房，而且身上還有200萬元現金。
在過去的幾年里，像張三這樣的人還有很多很多，甚至可以用不計其數來形容。
人們都說拆遷致富，這話從何說起？就是過去10年棚改拆遷帶來的。數據顯示，從2015年到2018年，貨幣化補償比例分別為29.9%、48.5%和53.9%，當年也在50%以上，例如江蘇等城市2017年就實現了100%貨幣化安置措施。
當一變三、三變九的補償策略越來越多的時候，人們都紛紛走向樓市買房，這就直接影響到三四線城市的價格水平，同時一二線城市受到調控加碼的影響，炒房資金開始逐漸向三四線城市溢出，也變相增加了這些城市房價上漲的可能性。
正是由于這個問題的存在，從2018年下半年開始，棚改開始逐漸弱化，里程碑式動作為，國開行收回了棚改審批權限，同時住建部要求對于去化明顯、房價上漲壓力大的城市，要有序減少棚改比例，甚至是棚改有序退出。根據規劃，2020-2021年將是棚改的收官之年，這也就意味著，2022年起，“拆遷”停止，高層敲定新規，老房一律按新規處理。
住建部黃艷多次指出“今后城市發展，要避免大拆大建的方式。”那么老房子、舊小區如何解決？國家敲定新規，舊改取代棚改拆遷，成為了今后城市老房子的新解決方式。
住建部原副部長仇保興指出，未來的5年時間里，棚改總投資規模預計將達到4萬億元。這4萬億的資金規模對樓市有多大影響？可以說，并無直接影響，舊改不會像拆遷那樣直接給錢、更不會給房子，而是對居民們原有的房子進行修修補補，一方面資金并不會有一分錢流向房地產市場，另一方面也拉動了經濟內循環下的內需提升，可以說是一舉兩得。
2020年需要改造的老舊小區達3.9萬個，涉及居民達到700萬戶，比2019年要翻了一倍（2021年至2022年以及2023年的棚改數量將繼續攀升）。老小區的改造涉及到很多個方面的內容，例如興修小區停車場停車位、修建小區幼兒園、修建小區電梯、小區公共娛樂設施等，除此之外，還有軟件設施的更新升級，例如對小區老房子進行引入光纖、增加天然氣管道等。這都將直接提升城市老房子住戶的居住體驗。
舊改新規一方面為城市老小區解決了后顧之憂，另一方面也會讓參與其中的人身價上漲，2022年起，老房一律“這樣處理”2類人身價或上漲：
1、老房子的業主，特別是頂樓住戶。舊改將提升老小區的居住舒適度，進而提升整個小區的升值潛力，同時頂樓的房子可能升值更大，專家預計，在安裝電梯之后，頂樓的優勢會被放大，房子升值30%以上，原本一套200萬元的房子，或能升值到260萬元。
2、參與到舊改工程的供應商們。前文說到，舊改的范圍很廣泛，涉及到的行業很多，例如天然氣鋪設、小區管道翻新、小區的電梯安裝等。咱們就拿安裝電梯這件事兒來說，一部電梯40萬元，如果小區有10棟樓需要安裝，那這個小區電梯一項工程就達到400萬元，更何況還有3萬多個小區需要舊改，這就讓參與其中的供應商們收獲滿滿。
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