老樓加裝電梯“新方案”來了！6樓同意，1樓也都表示不再反對
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在國家發布的全面推進老舊小區改造指導意見中明確，為推進城市更新方式轉變，將全面推進2000年底建成的老小區改造工作。官方摸底數據顯示，全國將有17萬個老小區納入到未來5年改造計劃中。就改造內容而言，除了小區道路、外立面、線路管網等方方面面的基礎改造外，在完善類改造類別中，還包括加裝電梯這樣的亟需事項，按照文件的說法是，“鼓勵有條件的樓棟加裝電梯”。
從實際來看，“鼓勵”主要表現為兩大方面，一是制度上支持，不少地方刪除了“一票否決”條款，以減少了電梯加裝的制度阻力；二是經費上大力支持，雖然各地有所不同，但基本上能達到總經費一半左右的支持。可以說，老樓加裝電梯迎來了前所未有的機遇。而“有條件”，則是體現在三大方面，一是準備加裝電梯的樓棟需要經過安全評估，二是就同意安裝需取得一致意見，三是確定好安裝經費比例分配并得到大家的同意。在現實操作過程中發現，第一和第三方面問題都不大，關鍵還是大家能否同意安裝電梯，正如住建部黃艷副部長所言，“加裝電梯，居民需求不一樣，要達成一致了才能做”。
（一）
老張，今年55歲，1998年就買了商品房，房子買得早，價格低，5年前就把房貸還清，無疑是幸運的，但這些年一直在為房子的另一件事發愁。他80歲的老父親自從跌倒一次后，腿腳一直不方便，每次上下樓都要有專人攙扶，為了照顧老父親，老張不得不提早選擇了內退。
事實上，老張自己也患有“三高”，每天上下6樓，自身都有些費勁，他一直擔心，萬一自己也爬不動了，誰來照顧年邁的老父親呢？有人提議他，要不把房子賣了，換到1樓來，老張算了一筆賬，同樣面積的房子，6樓比1樓便宜20%，大概差20多萬，這可不是一筆小數字，按他的收入，根本就換不起來。而且他聽說，像他這種老小區的頂樓房子，掛一兩年未必有人買。正當他一籌莫展時，居委會告訴他，現在國家有政策，可以嘗試加裝電梯，比如裝一部電梯的費用大概60萬，業主總共出大概35萬左右樣子，但前提是要你們樓上樓下業主同意。
老張聽到這個好消息后，高興得一宿沒合眼。他暗暗下定決心，無非就是要做通大家的工作，無論多么難，愿意盡一切努力促成此事。在他看來，大家要同意裝電梯，關鍵的一條就是：要讓各樓層業主互惠互利，他進而分析道：
裝了電梯，受惠的是爬樓梯的鄰居，3-6樓一般都不會有什么反對意見，無非就是費用分攤上做到相對合理即可。2樓應該屬于可坐可不坐電梯那種，有沒有電梯對他們來說無所謂，受影響最大的是1樓，他們不坐電梯，而且還可能受到光線、噪音的影響。所以，老張的工作側重點就出來了：1.找2-6樓談安裝費用分攤比例；2.找1樓溝通，交換意見，主要看1樓有什么需求，該如何滿足。
按照工作計劃，開始了逐戶溝通，上門和電話溝通方式統統派上用場。
（二）
溝通一遍下來，3-6樓跟他預想的結果稍微有點出入，但大家對加裝電梯表現得比較積極。按照老張初步的設想，總共35萬費用，6樓承擔40%（14萬），5樓承擔30%（10.5萬），4樓承擔18%（6.3萬），3樓承擔10%（3.5萬），2樓承擔2%（0.7萬），其他樓層都同意，唯獨2樓一分也不愿意承擔，老張覺得無所謂了，后面實在不行，要么樓上各鄰居按以上比例分攤，要么就自己出了，這不是什么大事。
主要問題還是在1樓。除了前面他預想的光線、噪音影響外，1樓鄰居還表示，“現在誰都知道，電梯房樓層越高，價值越大，我們1樓是最吃虧的，沒裝電梯前，1樓價值最高，裝了后就成了一棟樓價值最低的房子，換著是你們樓上的鄰居，會愿意嗎？”，老張表示理解，“我們裝電梯，確實是由于年紀大了行動不便，但你說的這個情況也是有道理的，我們也是來找鄰居商量，只要我能承受，我盡力滿足，包括我們頂底樓互換都可以考慮”。
1樓鄰居看到老張的誠懇態度，說實在的，平時見面都還打招呼，也不想把話說得太死，“這樣吧，我也理解你們的難處，若能方便大家，又能讓大家的利益不受損，我個人是支持的，這事我跟家人商量商量，明天我答復你”。
第二天晚上，老張接到了1樓鄰居的電話。大意是，他們在經過充分考慮，為了盡量減少大家的麻煩，同時本著裝電梯都能獲益的原則，比如你們樓上每一戶都能享受到電梯的好處，我們1樓呢，提議大家能一致同意給我們圍一個院子，這事就這樣成了。老張確實沒想到1樓提出這個要求，但細細想來，這可能是代價最小，也是樓上樓下都能共贏的事。不過，這個“新方案”一家人說了不算，他答應1樓鄰居，要跟樓上的所有鄰居溝通一下，如果大家都沒有意見，最好能形成一個書面的東西。沒過幾天，一樓反饋的信息是，大家不再反對加裝電梯，看起來還是挺滿意的。
此后，老張又就1樓“加院子”的提議，跟樓上所有鄰居溝通了一圈，令人欣慰的是，樓上樓下覺得沒有關系，沒有反對意見，愿簽字同意。
（三）
那么，1樓的這個新方案在現實中行得通嗎？或者具有可操作性嗎？在專業人士看來，這種提法本著“利人利己”的原則，有一定價值，但受到一定條件限制，要看具體情況。
首先要明確的是，1樓門前的院子地塊使用權有兩種歸屬，一種是小區全體業主的共有綠地，說到底，是大家的公共部分，這是大部分小區的實際現狀。另一種是開發商在出售1樓房產時，在合同中明確了購買者擁有對1樓院子的使用權，而且在一般情況下，當購房者在拿到房產證時有一個平面圖，上面應有院子的范圍，這種情況下，院子使用權就可歸1樓。
其次，如果買的時候沒有院子，后來又圍了院子，基本上就是占用全體業主的公共部分，屬于不合法，其他業主有權請求管理部門拆除。但對于老小區這種以裝電梯加院子的提議，應該說情況比較特殊，也比較新穎。因為存在一個互惠互利問題，自然也就不存在大家反對的情況。就好比一套房產，雖然老人留下的房產，各個子女都有份，但所有子女都同意贈送給其中某一個子女，那么，這個子女就有了全部合法繼承的權利，占用公共部位的院子是不是也是這個道理？
最后，當大家都同意1樓加院子，如果說民理上沒有問題，但法理呢？目前雖沒有明文規定此事，但正如前面所說，平面圖上應該有相應的規劃，從這個角度看，即便大家同意了，還是有所不順，所以，建議最好還是到當地相關部門咨詢一下，需不需要走相關備案審批程序？如此，做到有理有據。
總結一下，舊改確實給老小區裝電梯創造了很好的機會，但在實際加裝過程中，除了換位思考，與人方便，與己方便，也要把大家的訴求考慮進去，“利人利己”應該是始終堅持的原則，而不應給人扣上“道德”的帽子。鄰居沒有訴求，那說明人家高風亮節，鄰居有訴求，也無可厚非。關于加裝電梯，你是支持還是反對呢？你還有什么更好的提議嗎？
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