東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《公寓無底線下跌之謎！》是一篇關(guān)于之謎,底線,公寓的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

龍崗3號(hào)線南聯(lián)站附近，有個(gè)樓盤叫遠(yuǎn)洋新干線，有住宅有公寓，公寓的名字叫晶鉆廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)剛交房不久。

新干線的住宅當(dāng)時(shí)賣4萬多一平，公寓以復(fù)式為主，有32平的一房，50多平的三房和60多平的五房。

復(fù)式層高不矮，有4米8，所以二層也不會(huì)局促。挑高設(shè)計(jì)，采光良好，50平設(shè)計(jì)了三個(gè)房間，實(shí)際使用面積52.3平，使用率高達(dá)105%。

如果說晶鉆的缺點(diǎn)，就是沒有陽臺(tái)，復(fù)式上下樓略嫌不便，還有不通燃?xì)猓枰秒姶艩t做飯。

但是它足夠便宜啊！

當(dāng)時(shí)晶鉆廣場(chǎng)的價(jià)格3萬出頭，32平的一房90多萬，50平的三房160萬。

這個(gè)價(jià)格即使放在2016年，也便宜到讓人吃驚。當(dāng)時(shí)在福田，160萬連20多平的單間都買不到，在這里卻能買到地鐵口三房，而且并不局促，簡(jiǎn)直不敢想象。

當(dāng)時(shí)陪我看房的，是個(gè)30出頭的女中介，人很知性優(yōu)雅。對(duì)，確實(shí)能用優(yōu)雅來形容，她帶我看過幾次房，我對(duì)她印象不錯(cuò)，心想如果她能多讀點(diǎn)書，一定會(huì)有不一樣的人生。

她和老公，帶著兩個(gè)孩子還有老人，租住在皇崗村的農(nóng)民房，月租金2800，手里存了八九十萬，想買一套自住房，又力不能及。

當(dāng)時(shí)她帶我看完晶鉆廣場(chǎng)，我就說，你可以考慮買一套這里的三房啊，首付80萬，一家老小就不用擠農(nóng)民房了，升不升值先不說，至少把自住問題解決了。

她當(dāng)時(shí)笑了笑，不置可否。

六年過去了，深圳的房?jī)r(jià)如同坐了一輪過山車，先大漲再中跌，絕大部分房子比起六年前，還是有30-60%的漲幅。

晶鉆廣場(chǎng)，當(dāng)年那么便宜的復(fù)式公寓，六年時(shí)間，是漲，是跌，還是橫盤？

答案是：跌了，而且跌的還不少。

32平的一房，現(xiàn)在掛盤70萬；50平的三房，120萬可以買到。比起六年前下跌25%。

這價(jià)格驚的我一身冷汗，幸好那位知性優(yōu)雅的女中介，沒有聽我勸，買一套三房自住，否則住也住的不開心。

都知道公寓不漲，但六年前低價(jià)買入，持有六年又跌了25%，實(shí)在是有點(diǎn)夸張。

公寓的無底線下跌，至少戳破了三個(gè)神話：

一是深圳人多地少，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲。

二是深圳房子的供應(yīng)量不夠。

三是深圳剛需被高房?jī)r(jià)綁架，無法實(shí)現(xiàn)自住需求。

有人會(huì)說這是公寓，50年產(chǎn)權(quán)，沒有陽臺(tái)沒有燃?xì)猓荒苜J款10年，稅費(fèi)高等等，全是問題。可是再多的問題，都可以用價(jià)格來抹平。

100多萬，買地鐵三房夠不夠，能不能滿足自住需求？

完全可以，一家三代的居住都解決了，首付幾十萬，還貸壓力也不大，甚至比惠州還便宜。但大家就是不買，投資客不買，剛需也不買。

如果認(rèn)為晶鉆廣場(chǎng)是純粹的公寓，缺點(diǎn)太多，那我再舉一個(gè)例子，龍崗吉祥地鐵站附近的保利上城。

這個(gè)盤同樣是有住宅有公寓，不同的是，保利上城的公寓70年產(chǎn)權(quán)，有陽臺(tái)，通燃?xì)猓€帶學(xué)位，和住宅幾乎沒有任何區(qū)別。

2016年，保利上城80多平的三房，公寓賣300萬，住宅賣420萬。

現(xiàn)在，保利上城的住宅賣560萬，公寓還是賣300萬。

所以，深圳缺的是房子嗎？不是，深圳不缺房子，只缺優(yōu)質(zhì)的投資品。

剛需缺的是錢嗎？不是，剛需缺的不是能買到上車盤的錢，是買到優(yōu)質(zhì)商品房的錢。

房子在深圳，早就不是消費(fèi)品，而是投資品了。

9月份，深圳成交了1730套二手住宅。

9月份的二手房成交數(shù)據(jù)，北京14329套，上海14764套，深圳1730套，北上是深圳的8.5倍。

為什么北上深常住人口接近，二手房交易量卻差了8倍多？

當(dāng)然是因?yàn)樯钲谡{(diào)控更嚴(yán)，用入戶+三年社保和指導(dǎo)價(jià)卡死了買房客；當(dāng)然是因?yàn)樯钲谟袊?yán)重的新房倒掛。

但是單這兩條，不足以讓深圳和北上的成交量差異如此巨大。

深圳成交如此低迷，骨子里的原因是，深圳是一個(gè)搞錢之都。

所謂的搞錢之都，就是這個(gè)城市的人對(duì)發(fā)財(cái)和賺錢欲望格外強(qiáng)烈，一切為了搞錢，萬物皆可搞錢，房子更不例外。

在絕大部分深圳人眼里，房子不是一個(gè)生活必需品，而是一個(gè)大額投資品。

投資品的特性，就是追漲殺跌，只追稀缺，只追龍頭股，越漲越買，越跌越不買。

大家認(rèn)定住宅是績(jī)優(yōu)股，就會(huì)一直追漲它，越漲越買；認(rèn)定公寓是垃圾股，就會(huì)越便宜越不買，越不買越便宜。

一旦被排除出投資品的行列，公寓就只剩下了居住屬性，而居住價(jià)值，只和租金掛鉤，值不了太多錢。

一套月租金6000的房子，居住價(jià)值大約是180萬，其他全是投資價(jià)值產(chǎn)生的溢價(jià)。一套公寓如果只有居住屬性沒有投資屬性，你說能值多少錢？

但是，賣公寓的人會(huì)嚴(yán)重夸大公寓的居住價(jià)值，會(huì)模糊它的投資價(jià)值，會(huì)說深圳人多地少，深圳的房子都很值錢，公寓一樣是深圳的房子，自然會(huì)跟著住宅一起漲。

很多沒房票的，沒資格的，錢少的，弄不懂投資和居住屬性差別的，又很想擁有一套深圳房子的人，就入了公寓的坑。

公寓不漲，這不是公寓的錯(cuò)，也不代表公寓毫無投資價(jià)值，這是貪婪資本的本性，是搞錢之都的共性。

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