東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《王健林的預言已成真？中國有“兩套房”家庭，未來將迎來3個結果》是一篇關于套房,成真,未來的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

作者：見識君

#百V聊樓市#

“房價高企”、“住房過剩”、“老齡化”、“不想生”一并來襲，房地產迎歷史抉擇。

這4個關鍵字眼，單獨來看，過去十多年我們都有耳聞，也沒多少人真的當回事，但幾個因子一并來到，由不得人們不浮想聯翩，畢竟，每一個都有房地產的未來相關。

首先是房價高企。相信沒有幾個人認為現在的房價低，正常工薪一族買房深有體會，像北、上、深等大城市，雖然平均收入有1萬左右，但房價動輒就5、6萬，8、9萬的都很普遍，即便不吃不喝，一年收入也只夠買2個平方的。其實，中小城市的相對房價也不低，看似1-2萬的價格，但因收入低很多，不少人的工資也就3、5千一個月，他們除掉日常開銷，根本就沒節余的錢拿出來付首付、還月供。所以，玻璃大王曹德旺才說，“以后的房子就是有錢人賣給有錢人”，說白了，普通人接不了盤，有錢人誰沒房子，能接多少盤自然也不現實。

其次是住房過剩明顯。這些年隨著房子的不斷漲價，包括炒房客、企業都紛紛加入到買房大軍，一些有點閑錢的普通家庭也加入進來，美其名曰說是抗通脹、保值，在“虛構”的需求釋放下，開發商不停蓋房子，住房過剩現象明顯。根據西南財大中國家庭金融調查與研究中心2018年出具的報告顯示，我國住房空置數為0.65億套。當然，這僅是部分抽樣調查，從網友的直觀感受看，像一座城市的新城區、郊區、遠郊，黑壓壓的小區根本就沒幾戶亮燈，“買而不住”的現象非常普遍。

第三是老齡化。根據國際標準，當一個國家65歲以上老人占比達到14%，就意味著進入深度老齡化，目前，包括上海、遼寧、四川、重慶、山東、江蘇等多個省市均已越過14%的深度老齡化界限。“七普”的人口數據也顯示，相比10年前，15-59歲人口減少6.79個百分點，但60歲以上的老人則增加了5.44個百分點。社科院曾發報告顯示，預計2030年，中國將成為老齡化程度最高的國家，對住房市場而言，人口一旦進入老齡后，住房需求也將銳減，馬云預計的“未來一對年輕人管理5套房”也將成為現實。

第四是不想生。很多人想著可以通過鼓勵生育，讓他們來接盤不就得了，包括隨著生育限制確實也放開了，但住房、教育等成本越來越高，不想生已成為育齡家庭的普遍現象，比如安徽公布的一份人口與計劃生育征求意見稿顯示：

從2017年到2021年，連續四年分別都是負增長（-12.1%、-11.4%、-15.8%和-17.8%），2017年出生人口還有近100萬，2021年預計只有50萬出頭，相當于打了對折，該省出生人口用斷崖式下降也不為過。

其他地方雖沒有公布相關數據，想必也好不到哪里去。

不難看出，住房過剩但需求端在不斷萎縮，這將是房地產行業將面臨的長期趨勢。但一般人習慣于“房價永遠漲”的定式思維，往往對房地產市場里不斷發生的環境變化猶如“溫水煮青蛙”而不易察覺。不過，針對住房供應和住房過剩，以及需求不足問題，對于馳騁商場的“老江湖”來說，他們卻早已看得通透，原萬達地產創始人王健林就是其中一位，有業內人士認為，其實王健林預言已成真，他曾這樣說過：

“現有土地供應量和存量房，已經導致了很多地方項目都賣不動；再加上這兩年地方債務持續增長的情況下，地方主要靠賣地來還債。這種情況下，土地和房地產的供應進一步被放大，這兩個因素導致了市場供過于求，除了熱點城市外，其他城市再過兩年就不需要調控了”。

王健林這些話起碼釋放了幾層意思：一、地方上的債務多，賣地是不得已而為之的事，所以，供應只會持續，不會停止；二、庫存房多，萬達地產是曾經的地產頭部企業，最能感受到房子到底好不好賣，真的賣出去沒有，有不少房子表面上看賣完了，不過是抵押給銀行罷了；三、樓市分化不可避免，熱點城市可能還有上行壓力，但大多數城市可能不是控制房價上漲，而是限制下跌。

不得不說，王健林的話總體得到了證實：

第一，地方債務高企，土地出讓是最直接、見效最快的方式。根據官方披露的數據顯示，2018年到2021年間，277個地級市債務從13萬億增至18萬億，城投債從22萬億增至30萬億，3年間增幅分別為38%和36%，平均每座城市負債額達到了1732億，僅靠地方稅收顯然不夠還債，從過往經驗看，土地出讓無疑是還債的利器，這也是為什么很多城市不停掛地的原因：城市建設需要新資金，加上此前的債務也要還。

第二，新房和二手房庫存都在持續走高。根據機構的數據顯示，全國新建商品房庫存已同比去年增加近6%，庫存環比出現了連續39個月正增長，這也創造了自2016年樓市去庫存以后的最長連續增長紀錄。二手房庫存量也呈現“共振”，受“病情”和“二手房指導價”的直接影響，各城市二手房掛牌量呈快速增長趨勢，據不完全統計，南京、天津、重慶、沈陽等城市二手房掛牌量均已超14萬套大關，其中值得一提的是，其他很多城市二手房掛牌量還在處于快速的增長中，比如合肥一個月增加了4千套，重慶一個月增加了6千套，目前庫存已經達到了17萬套。根據易居發布的百城樓市庫存數據顯示，總庫存量越過了5.2億平米關口。

第三，樓市已開始分化。這個不用多解釋了，熱點大城市的核心地段在一段時間里還保持一定熱度，但越來越多的城市紛紛祭出“限跌令”、“恢復市場”以確保市場穩定，說白了，要不是下跌過快、跌幅過大，誰愿意冒著“被網友責罵”的風險出手限制？

倒是研究人士說了一句讓人發人深省的話，“抑制樓市過熱，說明市場需求旺盛，購買力強且愿意購買，但如果開始限制下跌，要么是接盤能力不足，要么是人家即便有錢也不想買了，說到底，不看好未來的走勢吧”。

從市場的分歧可以看出，大家都知道，房子一旦不漲或者少漲就意味著虧損，以前市場中存在的大量投資客會逐步撤出市場，他們現在想到的不是買入而是盡快變現，掛出來的二手房會越來越多。很顯然，在未來，房子不是越多越好，那么，有人提出的持有2套或者以上房子的家庭將面臨什么結果呢？主要有這3個。

第一，將遇到越來越多的“競品”。這個好理解，隨著我國已開始用“舊改”替代“大拆大建”，老房子不會憑空消失，加上每年新建的房子，房子總量只會越來越多。如果你想賣二手房的話，市場上必然涌現更多同類的房子，如果價格不誠心，或者品質、戶型、地段、物業等沒競爭優勢的房子，真難以變現。

第二，房產“3大稅”。目前，“房東S”已經在河北、湖南等地開始試點，隨著試點成熟應會推廣，其實就是對房東收取的房屋租金進行征稅，說白了，就是不能像過去那樣“房東收取的租金都是凈得”，還有呼聲較高的房產S和空置稅，從官方的最新表態看，房產S不過是暫緩而已，當樓市恢復，特別是熱點城市房產S或率先開征。而空置稅和遺產稅雖然現在沒有說法，但并不代表未來不會開征，因為世界主要國家都在實施，早在2018年，原住建副部長仇保興在回答經濟日報中國經濟網專訪時就表示，我國房屋空置率比較高，建議征收空置稅。這3大稅一旦全面開征的話，最終的影響就是多套房的持有成本明顯增加，這在一定程度上抑制“以房養貸”，平穩市場，同時也為地方財政提供支持，這是主要經濟體早已走的路。

第三，共同富裕時代來了。寧吉喆在《中國全面小康》白皮書發行會上表示，我們將構建初次分配、再分配、三次分配協調配套的基礎性安排，朝著共同富裕目標邁進，意味著“共同富裕時代真的來了”。有網友就表示，現在房子是家庭的主要財產，張三2套房子值2000萬，而李四一套房子都沒有，這個差距如何實現共富呢？

其實，房子本來也是很多人辛勞積累的財富，總不能分配房子吧，不過，從國際經驗看，目前已經有100多個國家征收遺產稅，比如美國，除了給予一定的免征額外，超過部分按照18%-40%累進征收，而我國早在2004年也頒布了《遺產稅暫行條例草案》，免征額是80萬，雖然現在未開征，但我們也看到了遺產稅的雛形。無獨有偶，南開大學經濟學院財政學系郭玉清教授前不久對證券時報記者表示，遺產稅能避免高收入者將財產遺贈給后代，解決貧富差距代際傳遞和階層固化問題，顯然有利于促進共同富裕。

當然，不管何種稅，起征線的設置讓大部分人應排除在外，所以，對于有一兩套自住房的家庭應該不會有什么負擔。真正受影響的是那些“房叔”、“房姐”和企業炒房者，如此，我們或越來越能體會到“房住不炒”這句話的真諦所在。

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