東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《“停止”確權(quán)？明年起，農(nóng)村房屋統(tǒng)統(tǒng)實行“房地一體”，望周知》是一篇關(guān)于周知,確權(quán),房地的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

縱觀歷史，幾千年時間，我們工業(yè)化時間到現(xiàn)在不過60多年，所以，很多停留在農(nóng)業(yè)社會的認(rèn)知，即農(nóng)村房屋、農(nóng)村土地沒有城市的值錢，那句“鯉魚跳龍門，擺脫面朝黃土背朝天”的話或許就是最好的印證，記得在20-30年前，當(dāng)農(nóng)村學(xué)子們考上大學(xué)后，會迫不及待的選擇把戶口遷移到大學(xué)的集體戶上，一舉變成城里人。但是，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，這一切都在發(fā)生改變，本文從相關(guān)政策和信息方面進(jìn)行釋義，希望個人能根據(jù)自己的實際情況，來履行和選擇做這樣一件事。其目的是，我們不錯過機會，也盡可能的“避坑”。

城市化不可逆，但農(nóng)村居住價值越來越高已是一個趨勢。

世界上沒有一個依靠農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化成長為現(xiàn)代化的先例，只有工業(yè)化帶來的城鎮(zhèn)化，因為城市集約發(fā)展帶來更高效率的產(chǎn)出和投入。從這個角度而言，不斷城市化是必然。大家之所以進(jìn)城，因城里就業(yè)機會多收入高，城里有好的教育資源，農(nóng)村人在城里買房，很大一部分是因為子女的教育。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國目前戶籍城鎮(zhèn)化率為44.38%，還不到一半，即便按照常住人口算，也才60%多點，所以，離發(fā)達(dá)經(jīng)濟體普遍的80%以上城市化率還有較大提升空間。

不過，雖然城市在快速發(fā)展，但農(nóng)業(yè)也變得越來越好，越宜居。新農(nóng)村建設(shè)從2006年全面啟動以來，農(nóng)村發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)代化住宅、家具家電一應(yīng)俱全，以前城里人才有的小汽車也走進(jìn)了千家萬戶。而且，從現(xiàn)代人對居住的要求看，農(nóng)村還具有城里無可比擬的新鮮空氣、綠色糧食等等。所以，當(dāng)城市化達(dá)到一定階段后，就會有一種“逆城市化”現(xiàn)象，我們經(jīng)常可以看到發(fā)達(dá)國家的一些城鎮(zhèn)平常并不那么喧鬧，因為很多人居住在鄉(xiāng)下。那么，很多人關(guān)注的一個問題是，像我們從農(nóng)村走出去的70、80，甚至90后，他們未來還有機會再回農(nóng)村度假、養(yǎng)老嗎？這首先得從農(nóng)村土地確權(quán)開始說起。

確權(quán)圓滿結(jié)束？

為了保護(hù)農(nóng)民的利益、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興，自2013年起，國家就開始了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，根據(jù)工作安排，2020年底完成基本完成確權(quán)任務(wù)，但這兩年受到特殊事件的影響，確權(quán)工作進(jìn)程有所放緩，但大規(guī)模的確權(quán)已經(jīng)在這兩年完成的差不多了，換言之，明年起，剩下的基本都是一些少量的特殊情況或歷史遺留問題。

那么，確權(quán)到底有什么意義呢？有專家說了一句很夸張的話，大意是：如果我們不珍惜這次確權(quán)的機會，可能我們的子子孫孫與農(nóng)村土地和房子再無緣分。其實，看似夸張，并不是沒有道理。如果我們這一代與農(nóng)村土地失去“聯(lián)系”，以后子孫也會生活在城里，根據(jù)趨勢，基本上未來也不可能有農(nóng)村的一磚一瓦。按照官方的透露的信息看，農(nóng)地確權(quán)起碼有這3方面好處：

第一，土地、房屋都有了“身份證”。通過對宅基地和房屋權(quán)籍調(diào)查，登記記載，最終頒發(fā)不動產(chǎn)證書，持有人據(jù)此行使占有、使用和出租等權(quán)益；第二，按照尊重歷史、實事求是原則，通過確權(quán)處理歷史遺留問題、權(quán)屬糾紛，進(jìn)行具結(jié)確權(quán)登記；第三，通過高精度測繪，數(shù)字化處理，讓宅基地和房屋權(quán)屬信息更加清晰明確。

可見，農(nóng)村房子也有像城里房一樣的“房產(chǎn)證”了，因此，這次確權(quán)工作非常重要，無論在農(nóng)村的人，還是在外務(wù)工的人員，包括戶籍遷移到城市且在老家有老房子的子女，都應(yīng)密切關(guān)注確權(quán)工作進(jìn)展，積極配合，切勿錯過。

2022年起，農(nóng)村房屋全部實行“房地一體”，不用爭了。

說一句不避諱的話，人都有離開這個世界的一天，無論是在城市的房子，還是在農(nóng)村的房子，都是一筆很大的財富，如何將房子傳承給下一代，不僅是做父母的期望，也是子女們居住生活的保障，特別是農(nóng)村房屋居住價值不斷增長的年代，我們更應(yīng)該提前了解。根據(jù)最新規(guī)定，2022年起，農(nóng)村房屋全部實行“房地一體”，也沒必要再爭了。

那么，到底什么是“房地一體”？通俗的講，就是“地隨房走”、“房隨地走”，這是房屋和土地不可分離的天然屬性決定了的。國家自然資源部在第3226號建議的最新答復(fù)中，首次明確“按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)”，這是何意呢？結(jié)合物權(quán)法、民法典以及新規(guī)等要求，具體而言，包括兩條內(nèi)容：

第一，這些房屋無法繼承。

沒經(jīng)過確權(quán)的房屋不能繼承，原則上予以收回。不難理解，由于建造房屋的土地本身不具合法性，根據(jù)房地一體原則，自然是無法繼承。主要包括8大類：1.違規(guī)占用耕地和突破生態(tài)紅線的房屋；2.簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍等臨時構(gòu)筑物或建筑物；3.不符合鄉(xiāng)村規(guī)劃，未經(jīng)相關(guān)審批手續(xù)的建房；4.城里人在農(nóng)村購買的宅基地和小產(chǎn)權(quán)房；5.長期無人打理的房屋且屬于危房；6.宅基地和房屋權(quán)屬存在爭議未解決的；7.一戶多宅，多余超出部分；8.多塊宅基地，分戶后超出部分。

以上8大類房屋不能確權(quán)，也就不能頒證，不具備繼承的法律依據(jù)。但是，各大類也有所區(qū)別以及處置方法。對于1-5類，這是“硬杠杠”，沒有回旋余地，對于6-8類有相應(yīng)說法：對于權(quán)屬有爭議的宅基地和房屋，可通過仲裁和訴訟解決，拿到相應(yīng)法律文書申請確權(quán)即可；對一戶多宅情況，可自行聯(lián)系村集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，也可申請有償退出多余地塊，辦理相關(guān)手續(xù)即可；對一個家庭多塊宅基地的情況，如果家庭成員滿足分戶條件，可先分戶，按照“多退少補”原則進(jìn)行。

第二，宅基地和房屋繼承邏輯。

眾所周知，我國實行的是土地公有制，即城市土地所有權(quán)屬于國家，農(nóng)村土地所有權(quán)屬于集體，因而，房子下面的土地所有權(quán)不能繼承。那么，使用權(quán)能不能繼承呢？在3226答復(fù)中明確，根據(jù)房地一體原則，宅基地使用權(quán)不能單獨繼承，但可以與繼承房屋時一并繼承，這也是對此前一些人說宅基地使用權(quán)不能繼承說法的權(quán)威回應(yīng)。

宅基地使用權(quán)繼承問題弄清楚后，我們再來看看宅基地上的房屋繼承。根據(jù)物權(quán)法和民法典新規(guī)顯示，房屋屬于私有財產(chǎn)，無論是我們自建的，還是買的，只要有合法手續(xù)，按照相關(guān)繼承制度繼承即可，這個沒什么好說的，但需要注意3個問題：

一是繼承的先后順序。據(jù)民法典規(guī)定，城市子女和農(nóng)村子女都有權(quán)繼承父母的農(nóng)村房屋。不過，需要具體分情況：1.若就一個子女，那就沒什么疑問，跟戶籍性質(zhì)沒有關(guān)系，都是由這個子女繼承。2.若有一個以上的子女，且有子女戶籍仍在父母戶口簿上，則應(yīng)由在父母戶口簿上子女繼承，其他城市子女不能繼承。3.當(dāng)父母走以后，其戶口本上也沒其他人了，房屋則由城市子女繼承。

二是繼承同樣也受到一定條件限制。根據(jù)不動產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定，城市子女繼承下來的房屋會在登記簿上注明合法繼承人，但宅基地等規(guī)定同時也顯示，無主房屋，或者荒廢達(dá)到2年以上的宅基地將收回集體，這其中也包括危房（需鑒定）下面的宅基地。有人出主意說，修一下不就可以了嗎？按照規(guī)定，如果大修，包括改變主體結(jié)構(gòu)、擴建、改建等大動作，需要經(jīng)過相關(guān)審批手續(xù)，繼承下來的房屋是不可能通過這樣的審批。所以，比較現(xiàn)實的做法是，趁父母在，可以大修、包括重新修建，再遲，起碼也要趕在成為危房之前進(jìn)行適當(dāng)?shù)男蘅槨?/p>

三是房屋拆遷補償。按照房地一體原則，當(dāng)繼承的房屋遇到拆遷，土地使用權(quán)被收走了，房屋也就不存在了，雖然城市子女不能獲得像農(nóng)村子女一樣的異地安置或者土地使用權(quán)補償，但房屋是個人私有財產(chǎn)，其補償標(biāo)準(zhǔn)跟村集體其他成員一致。給我們的啟發(fā)是，即便我們城市子女繼承下來的房屋未來沒有可能回去住，把維護(hù)好，最后能獲得一筆拆遷補償也是不錯的。

最后總結(jié)一下：隨著城市房價和生活成本高企，一些在外的年輕人有回流的打算，同時，一些子女也希望退休后回農(nóng)村度假養(yǎng)老，可以預(yù)見的是，未來的農(nóng)村也不會讓大家失望，只會越來越好，但前提是我們要合法維護(hù)好農(nóng)村房屋，不僅為盡孝，落葉歸根，也為我們城市子女多一個歸屬。對此，你認(rèn)為呢？

學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識，關(guān)注本號。

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