東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《人才房扮演了“價格殺手”》是一篇關于殺手,人才,價格的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

接著來聊人才房，我不知道現在該怎么去看待它，因為信息的透明度還不夠。但基于潛在的供應規模以及規則條件的轉變，我認為市場需要對其給予更多關注。

這幾日后臺有許多粉絲來問，這一批的人才房，要不要現在就去搶？還是等下面的人才房？根據媒體披露的信息，下面還有20多個項目。

我認為符合條件的買家不要想那么多，先去搶了再說（也未必搶得到，依據現在媒體披露，有的樓盤已經接受了多達上千批的客戶，預計這批4400套人才房幾萬人搶購是一定的了）。后面的人才房項目雖然不少，但是政策風險是存在不確定性的。

我們從務實的角度來看。大部分人只能在既定的現實條件下，去做出最有利的選擇，這個選擇無關乎價值，只關乎利益。即是說，我們不關心人才房的政策合理不合理，而只關心如何從這個政策里得益。

第一，人才房長期改變深圳樓市生態。

深圳是2018年決心重新推進住房雙軌制，構建6:4房改制度設計。這幾年到底做得如何，我們可以從以下幾個事實管中窺豹。

一個事實，深圳現在已經囤下了26個人才房項目。除了這次拿出的6個人才房項目，還有20個之多。根據今年3月報道，才安居集團旗下首批13個人才住房項目開工，建成后將提供人才住房25538套。

這20個項目，有不少都是極好的盤，甚至很多都是與商品房完全混合開發的。比如前海的深業云海灣花園，最高限價5.8萬元/平米；蛇口片區的深鐵熙府，最高限價6.05萬元/平米；蓮花片區安居景賢閣，最高限價6.01萬元/平米；深業+深城投聯合體地塊B106-0065，最高限價5.54萬元/平米；以及，沙井的深圳冰雪文旅城，最高限價4萬元/平米。

另一個事實，依據公開信息，深圳人才安居集團成立六年來，累計開工77個項目，總建筑面積1225萬平方米，完成總投資1487億元；累計籌建公共住房16.8萬套，供應6.1萬套。在人才安居集團官網展示，不含深汕合作區，人才安居集團的在建項目總量超過7萬套。僅僅光明一個區，公共住房的數量，幾乎等于寶安區+龍崗區+南山區+福田區+羅湖區+鹽田區。

這些意味著，深圳后面會有陸陸續續的人才房會供應上市，并成為深圳房地產市場的重要組成。我們在分析深圳的房地產市場時，需要把這部分因素加入。從目前看，這個規模還比較小——大概相當于深圳商品住宅市場1年的供應量，但是根據遠景規劃，它未來會達到數十萬套之多。這在事實上和預期上，都會對市場的供需關系產生明顯的改變。

第二，人才房短期扮演了“價格殺手”。

為什么這一次的人才住房對市場產生的撼動，如此之大？以及，為什么之前已經推行數年的安居房政策沒能對市場造成顯著撼動？

這個背后的原因，我認為在兩點。一是，項目質素。先前大部分的安居房項目選址都相對偏僻，無法對需求形成持續吸引力。以至于有些安居房項目，還經常出現大面積的棄購。二是，安居房的核心規則，是排隊輪候，先到先得。高達10年的輪候期，導致排到后面的許多有購房需求的買家，會選擇放棄安居房，而進入商品房市場。

這次的人才房，非常不同的地方在于這兩點，都做出了改變。其一，樓盤質素的確出現了整體性的抬升，地段更好，甚至有些都在豪宅樓盤內。比如華僑城九樾廣場，離科學公園站200米。尤其是第二點，我認為是最重要的改變。當排隊變成了搖號，人才房的購買規則和安居房完全不再一樣，而是向商品房的購買規則快速靠攏。這意味著所有符合條件的買家，都可以不用排隊，無差別的參與市場試試運氣。這會讓那些本來擔心排隊過久而放棄的買家，選擇先到人才房市場去碰碰運氣。即便中不了簽，也可以繼續排隊等待下一批人才房，或者根本不影響去市場上選擇商品房。簡單說，人才房會成為現今市場上買家的優先選擇。

在今天這樣的一個市場環境下，本來商品房樓盤的客戶都已經很難找了，這個時候人才房再以搖號的方式推出市場，無疑是扮演了一個樓市“價格殺手”的角色。在短期內，會對同區域本已疲弱的樓盤售價，繼續構成沖擊。如果下面的人才房項目，會繼續的推出市場，那么，這個沖擊就會持續不斷。

第三，寬松的政策條款難以持續。

以上的角度，是站在市場運行的角度來看的，那么站在買家的角度看，怎么做才是利益最大化的操作？

我認為，精細化的判斷難以給出，但如果要我給我一個粗略的建議，是這一句：但凡有些合適，就先搶了再說，不要等下一批。

因為我很懷疑當下人才房這樣的政策條件，有多大的持續性。

我們來看現在的政策門檻，簡單說是：繳納3年社保的本科深戶無房家庭。

這個條件，非常的寬松，甚至和商品房的購買條件都有得一拼。深圳現在買商品房，如果你想有優勢，那么也要是深戶、無房，并且最好還需要是“社保巨子”（只是現在市場低迷，不需要搖號積分了而已）。但是人才房不需要你是社保巨子，社保小子就可以。這一下子可以覆蓋到很大批量的人群，比想象中的廣泛很多。

如果說障礙，是有2個，一是要求家庭雙深戶，這樣會有一批單深戶的家庭被拒之門外。另一個是單身要滿35歲，深圳單身人口多，也會造成一批量的年輕人被拒——這可能會導致出現相當多的“假結婚”案例。

我想指出的是，可能未來的一段時間內，深圳推出的人才房都是條件最寬松的人才房。但基于如下的因素，這些政策難說不會收緊。

根據先前對尚未出臺的人才、安居住房新政的分析，我認為，未來這類住房的社保年限會否增加不一定，但是對申請者增加設定一個收入和財產限額，極大可能會出現。否則，它不但違反了政策性住房的精神原則，而且還會與深圳的保障條例相沖突。

眾所周知，政策性住房的本質是福利性質，你需要證明得到幫助的那些人是令人信服的。但事實上，滿足人才住房條件的人，并不必然是需要幫助的人。比如說“人才”，是不是說學歷是本科的人，就一定比學歷是大專的人更是人才？比如說“深戶”，你又如何說服大家認同，一個落戶深圳滿3年的人，就一定比一個一直沒有落戶深圳的人更是“人才”？沿著這個思路問下去，會暴露出現在這些條款設計的“歧視性”，這最終反而會傷害到人才的自由流動。

另外，在法律級別更高的《深圳市保障性住房條例》（下圖）里，是明確要求這類住房，都必須要有“收入和財產限額”的條款設計的。有這樣的條款設計，它才真正具有了公共住房的底色。而如果失去了這一限制，很可能會演化成為“少部分人致富的投機場”。

基于以上理由，我認為人才住房現行的寬松政策不可持續。所以，如果此時滿足人才房申購條件的童鞋，猶豫等待不是一個好辦法。

另外還有一點需要補充指出，我們現行的人才房、安居房政策都是“管前不管后”的，就是說，你在買人才房之前，是不可以有任何住房的，但你買了人才房之后，可不看以去買商品房？規定里說如果你買了商品房，那么政府有權回購，但是這一條講的太籠統，因為一需要審查發現，這需要主管部門花費很多的時間和成本；二法律責任太輕，沒有威懾力，買家如果想鉆空子是有辦法繞開的（比如假離婚）。（在征求意見稿，這一點規定的更多一些，但基本也只是收回）。

但是如果我們對照新加坡的組屋政策來看，就會發現，后者異常的嚴厲，這是很不一樣的地方。

由此觀之，它也是我們現在的買家為什么要去積極參與人才房搶購的一個現實理由。

最后，容我來總結幾點看法。

1）深圳現在的人才房，是“價格殺手”，能產生多大的沖擊（類似香港的八萬五？），取決于未來的房源釋放。

2）人才房現有的條款設計寬松，對于符合條件的買家，是極好的參與機會。

3）商品市場的購買政策，催生了“假離婚”；人才房的購買政策，會催生“假結婚”。人性不可試探，有巨大的套利空間，就一定會有大量的鉆空子。

4）市場會產生不平等，但是Q力會產生更大的不平等。人才住房現有的條款設計，以及在限價之上6折的價格規則，會在若干年之后，進一步擴大不平等。

5）人才房的終局，我相信會是當年的經濟S用房。它可能是一個“造富”機器，但不會留下真正的“人才”。

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