東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《關(guān)鍵“底牌”放出！風(fēng)向變了，明年樓市走向基本清晰》是一篇關(guān)于底牌,風(fēng)向,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

對近2-3年的樓市變化，除了個別熱點城市，可以用冷淡來形容。為什么會如此？

不少人把原因歸咎于疫情原因，畢竟大家的工作收入都受到不同程度影響，未來的不確定性決定了不敢輕易買房。

也有人說，我們的出生人口快速下降，加上老齡化因素，出現(xiàn)了青黃不接的情況，而房子越建越多，需求端卻在不斷減少，供大于求越來越明顯，市場趨冷也是自然而然。

當(dāng)然，也有部分投資客認為，房地產(chǎn)稅是懸在頭上的達摩克利斯之劍，畢竟房子買賣不是一時半會完成的，萬一房地產(chǎn)稅出來，此前買房的人不正好撞在槍口上嘛。

以上的影響肯定是有的，有直接的，也有間接的，但關(guān)鍵因素真的是這個嗎？其實，這些都不算是。

研究樓市的都知道，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房企只要能拿到錢，他們可以把土地拍成天價，以前各城市不斷刷新的“地王”均是房企能從銀行、信托那里借到錢，借的錢左口袋搗右口袋，反正就是不差錢的主，地價推動房價，價格不行可以捂盤惜售，玩的風(fēng)生水起，在大多數(shù)時候，開發(fā)商是主宰市場的。

然而，考慮到房企不斷做大杠桿，對金融和經(jīng)濟發(fā)展帶來系統(tǒng)風(fēng)險，國家相關(guān)部門從2020年8月開始實施針對房企實施三道紅線，房企一下失去了資金來源。這兩年的土拍市場直接顯露出，民營房企基本退出拿地，只有央企國企苦苦支撐。不拿地，過去那種以“土拍帶動樓市”的做法已失去作用，但房企還要生存，還有各種費用要支出，按照以往的話，從銀行、信托借點錢就可以玩轉(zhuǎn)起來。但三道紅線下，銀行也不敢借，所以，我們可以看到一種現(xiàn)象，銀行寧愿天天打客戶電話求借款，就一個執(zhí)念，反正錢多的是，誰都可以借，就是不借給房企。

風(fēng)向已變！

老實說，大眾是反對房企肆無忌憚擴張，玩高周轉(zhuǎn)，不僅造不出好房子，還給金融和經(jīng)濟埋藏巨大的隱患，終究會付出代價。但是不是一直堅持不給房企糧食，也不給水喝呢？從現(xiàn)實情況來看，答案又不是！我們可以看到一個月來一連串的信號釋出，風(fēng)向已變。

最大的壓力無疑是經(jīng)濟，前三季度，我們的GDP增長率為3%，離年初制定5.5%的增長目標(biāo)還有比較大差距，經(jīng)濟增長的壓力一下傳導(dǎo)到第四季度。都知道，拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車，出口不用談了，哪個國家都不好過，而消費受到疫情等影響，不溫不火，儲蓄的動力勝過消費，投資端能投啥呢？要在短期內(nèi)有效地拉動經(jīng)濟增長，指望產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級顯然來不及，目光還得投向傳統(tǒng)行業(yè)。影響面最廣、能超前大額投資消費且有群眾基礎(chǔ)的無疑就是房地產(chǎn)行業(yè)。但從實際來看，房地產(chǎn)的日子確實比較難過，就今年來看，年初1-2月份的投資額增速還有3.7%，而到1-10月份就直接累計為-8.8%，新開工面積同比更是降了近39%，這么大比例降幅，你要說對經(jīng)濟增長沒多大影響誰也不信，何況房地產(chǎn)還是關(guān)聯(lián)著大幾十個行業(yè)，所謂一損俱損。

所以，從進入第四季度以后，國家對房地產(chǎn)我們看到了一連串的急迫信號：

10月24-25日，一行兩會一局四部門開會要求，滿足居民剛性、改善住房需求，保交樓、穩(wěn)民生。意思很明白，除了沒有提滿足投資購房以外，要激發(fā)所有的住房需求，而保交樓主要就是給房企信心，保證產(chǎn)銷正常運轉(zhuǎn)起來，解決遺留問題才能保障市場正常健康發(fā)展。

10月28日，央行易綱行長提到，我們有條件盡量保持長時間的正常貨幣政策。看似沒有提到房地產(chǎn)，但不能說沒有關(guān)系。聯(lián)想到這兩年一直較為寬松的貨幣政策，很多人都認為老美猛烈加息，我們是不是也要收緊了，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資金收緊那可不是鬧著玩的，央行的表態(tài)算是給房地產(chǎn)市場大環(huán)境吃了一個定心丸：不會輕易調(diào)整貨幣政策，會盡量長時間保持穩(wěn)定。

為給房地產(chǎn)注入信心，央行易綱行長分別在11月2日和11月21日表示，“相信樓市短期內(nèi)會軟著陸”，針對外媒唱衰“中國房地產(chǎn)”和“建筑業(yè)衰落”明確指出，“我們還處在城市化的高峰時期”、“全社會固定資產(chǎn)投資具有很大增長潛能”。同日，央行官網(wǎng)顯示，一行一會在對全國商業(yè)信貸會上部署支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤落實會上強調(diào)，“房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義”，可見，管理層在一個月如此密集的表態(tài)，凸顯了對未來房地產(chǎn)市場的前瞻判斷，預(yù)示著相應(yīng)的措施也會隨之而來。

關(guān)鍵“底牌”放出！

前述已提到，房地產(chǎn)要回暖必須要有“大量的錢”，要說關(guān)鍵“底牌”是什么？那就是借給房企足夠多的錢。從一些動作來看，“錢”正在逐步到位。

據(jù)公開信息顯示，今年上半年已投向房地產(chǎn)的信托資金余額達1.42萬億元，央行在11月2日也表示，房地產(chǎn)貸款投放已有邊際改善。招行副行長朱江濤表示，招行房地產(chǎn)不良貸款生存率呈逐季收窄趨勢，說白了，為后續(xù)投入房地產(chǎn)資金注入信心。

如果說此前還是小打小鬧、旁敲側(cè)擊的話，那么11月11日“一行一會”發(fā)布的金融十六條就是全面托出的“底牌”了。內(nèi)容很多人都看到了，不細說了。主要釋放兩大層意思：

一是先保交樓，拯救個體項目、拯救房企、拯救建筑單位；二是融資口幾乎全面放開，這基本是對2020年以來實施的“三道紅線”的全面修正，說白了，一直調(diào)控限制借錢給房企的做法改變了，不僅指幾大行，所有的金融體系都可以借錢給房企，從要求上看，基本要恢復(fù)到以前正常的節(jié)奏。當(dāng)然了，怕銀行擔(dān)心風(fēng)險不借，還附上了一條“免責(zé)金牌”，“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)人員和機構(gòu)已盡職的，可予免責(zé)”。

看到這里我們應(yīng)該明白，房地產(chǎn)最擔(dān)心的錢的問題都給解決了，接下來，一切交給市場、交給時間。

值得一提的是，有幾個信號值得關(guān)注：

1.二手房率先于新房復(fù)蘇，根據(jù)諸葛找房監(jiān)測的北京、深圳、南京、蘇州、青島、佛山、廈門、杭州、東莞10月二手房成交數(shù)據(jù)雖然環(huán)比還有所下降，但同比去年漲了38%，同比漲幅相比上一個月增加了6.3個百分點。

2.根據(jù)環(huán)球日報的報道，包括美國黑石、新加坡凱德等諸多外資加速抄底中國房地產(chǎn)，總金額超過283億元。不得說不說，一邊唱衰，一邊抄底，目的不言自明，說什么不重要，身體往往最誠實。

3.政策大底或已經(jīng)顯現(xiàn)。就購房端來說，央行給了符合條件地區(qū)房貸利率下調(diào)至12月31日，雖然說過了這個時間未必就能上升多少，但利率底部基本是一定的，從身邊最近一些朋友的反饋看，向銀行預(yù)約提前還貸的周期大幅縮短，前面需要2個月以上，現(xiàn)在大概1個月就可以了，這算是一個明顯信號。

明年樓市走向基本清晰

經(jīng)濟學(xué)家任澤平說，從發(fā)布支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條措施看，我們對房地產(chǎn)的支持從保交樓過渡到，保房企“三好生”，民營房企“三好生”拿到船票上岸了。可以預(yù)見，今年在土地市場上消失的優(yōu)質(zhì)民營房企，將逐步出現(xiàn)在明年的土拍市場上，土地有更多企業(yè)參與競拍，有利于土地市場與商品房市場的良性互動，二者互為促進，明年房地產(chǎn)市場大概率要好于今年，無論銷售額，還是價格。

從中長期看，我們房地產(chǎn)市場還有潛力。在中泰證券宏觀首席分析師陳興看來，未來我們還有15億平米的住房需求，主要體現(xiàn)在：

1.相較于發(fā)達經(jīng)濟體的相似發(fā)展階段，中國城市化水平依然有待提升；2.不論是以第一大城市人口占比看，還是以人口超過100萬的城市群人口占比來看，中國都要遠低于發(fā)達經(jīng)濟體水平，而人口集中會進一步凸顯住房供需矛盾；3.根據(jù)“七普”數(shù)據(jù)，中國只有不到30%的家庭居住在修建時間10年以內(nèi)的住宅中，且仍有35%左右的家庭居住的還是上世紀修建的住宅。分地區(qū)來看，東部住房比中西部更老舊。

在房君看來，政策極力呵護房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的風(fēng)險逐步出清指日可待，雖然眼下的市場困難還在，還不能一下暖起來，但到了明年，加上小陽春助力，樓市應(yīng)該逐步走出谷底。當(dāng)然，明年開始，我們不要指望房地產(chǎn)重回20年的老路，但穩(wěn)步健康發(fā)展是各方期待的，也是能實現(xiàn)的。對于剛需和改善需求來說，以自住為目的，若遇到心儀的房子，開發(fā)商口碑也不錯，買是沒什么問題的。

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