為什么千億富豪，還不起一個億？
來自公眾號：今日平說（zg5201949)
導讀：有人問我為什么新聞里經常有百億千億富豪破產的消息傳來，他們難道不知道事先存個幾千萬以備不時之需嗎？——答案在于，快速致富的大企業錢都不是自己的，賬戶里每一分錢都只可能是銀行的。一旦兵敗如山倒，就只能分文不剩。瘦死的駱駝，并不比馬大。
一：膽子大
最近筆者聽得最多的幾句話就是“瘦死的駱駝比馬大”、“有一千億的人不可能還不起一個億”、“月收入不足一萬的人在替一千億身家的人操心”等等……這些話其實是很有意思的，它既表現了國人并沒有嚴重的仇富心態，也暴露了大多數人對金融財富運作規律的不熟悉。
中國人都是很善良的，見到別人不順利很少會幸災樂禍，因此本文我們就談談常見的市場資本運作規律吧，不談別人家事。希望所有人遇見挫折都能認真反思然后重頭再來，也希望所有人都能心懷善意弘揚正氣，不要懟天懟地，也不必怨天尤人。
下面進入正文：
一千億身家，會不會被一個億難倒，還真是一個問題。
在沒有金融服務之前，一千億身家的人的確不可能被一個億難倒。但問題是，在沒有金融服務之前，恐怕也沒有誰能在有生之年累積一千億的財富。金融是一劑企業發展催化劑，也可以是讓人上癮的毒品。有時候甘之如飴，有時候痛不欲生。
即便在金融十分發達的現代社會，一個自然人哪怕智商情商背景資源冠絕群雄，也不可能在沒有插上金融翅膀的前提下在有生之年，累積千億財富。
舉個例子。2006年時的北京房價還沒有起飛，那時候很多北京家庭手里都有一兩百萬存款。按照當時的房價，買一套普通三居室首付兩成最多30萬元、兩居室首付20萬元，剩余的都是銀行幫你出錢，你只需要慢慢償還就行了。當時有99.99%的人都選擇了按揭一套房，然后剩余的錢用于買車買酒買衣服買名牌，送彩禮娶媳婦過日子。
但在資本看來，這樣膽小的資金分配手法簡直是太浪費了。因為這樣一來，就算北京房價翻了十倍，房主手里還是一分錢沒有，一點紅利沒賺到。只有一套居所，賣了就沒地方住了，再買回來恐怕還會更貴。所以才會有人感嘆道：“做生意首先就是要膽子大。”
還是以房地產為例吧。
膽子大的玩法是什么呢？當然是將手里的200萬全部做成按揭，到銀行去按揭十套房子，每一套都價值100萬。這樣當北京房價翻了十倍之后，每一套都價值1000萬，十套就是一個億，輕松實現小目標。賣掉其中九套，完全可以兌現財務自由證書，從此瀟灑人生。
還有一種膽子更大的玩法。先按揭十套房子，然后以這十套房子未來的估值去和朋友簽署對賭協議，套取更多的現金。例如，對賭這十套房子未來十年會翻倍，很可能一百萬變一千萬，現在用這個房子產權質押對賭從朋友處借款100萬。如果十年后房價真的漲上來了，那么房子還歸自己，連本帶利還給朋友200萬。如果房價沒漲起來，那么不僅要將作為對賭物的房子產權過戶朋友名下，還得賠償朋友50萬元利息損失。
這時候北京房價天天漲，但是很多膽子小的人也猶豫，萬一以后跌了呢？那時候牛D、葉T、狼眼啥的天天唱衰唱空房地產，這萬一要是跌了，不就血本無回了嗎？所以很多人都是持幣觀望。但這時候有人愿意拿房子抵押給你對賭，無論房子漲跌自己都不會虧，甚至還會穩賺不賠，請問是不是大多數人都會同意？
反正不過是200萬，漲了自己坐地分紅，不漲自己手握房產，何樂而不為？
這樣一來就能在買房后瞬間套現1000萬在手，然后再用這1000萬去按揭房子，以二十萬一套的首付標準，剛好再按揭50套。然后都租出去，以租養貸。這樣到了2018年，這個炒房者手里就會有50+10套住宅，每一套都價值1000萬。全部賣掉，就是6個億。從200萬到6個億，也沒有想象中的那么難對不對？
事實證明，只要搭上了大國崛起的順風車，想不賺錢都很難。
到這時候你就可以驕傲地說：“幾個億？小問題嘛。”然后再故作謙虛地補充一句：“不好意思，我這話有點太夸張了，幾個億不是小問題，是中等問題。”
其實不管是炒房也好，還是干房地產也好，道理都是一樣的。在房地產發展最為迅速的時代，最值錢的核心資源的優質地塊。誰在最短的時間內搶到最多的地塊，誰就能發展成最龐大的房地產企業。
如果你老老實實地去用自己的本金做房地產開發，那么拿地、規劃、批文、開發、銷售，一整套流程走完得一兩年，這一兩年雖然是賺到錢了，但其他的房地產公司恐怕在全國都拿完所有優良地塊了。哪還有你什么事？
所以房地產商勢必要聯合銀行，為自己插上金融翅膀。拿到地之后，立刻用未來可預期的收益質押給銀行，并從銀行處得到足夠多的下一輪融資，再用這個融資去拿更多的地。用了更多的地，就可以從銀行處獲得更多的融資。跑馬圈地太刺激，每天多休息一秒鐘都是犯罪。
膽子足夠大，貞子放產假。
二：風險
這個世界的美妙在于均衡。有多大收益，就有多大風險。而風險往往很喜歡瞄準財富成堆的地方。這也正常，畢竟無利不起早嘛。任何事情都是有風險的，哪怕過去十幾年中國發展最快最賺錢的房地產行業，也存在著風險。
按照一般膽子大的玩法，筆者認識幾個人。有人實現了財務自由，有人炒成了超級房東，還有人居然破產了。其中一個哥們是從美國回來的“移二代”，此人極具投資戰略眼光，在2006年北京房價低谷的時候，毅然賣掉美國的房產，然后在北京瘋狂首付買入了十套房子，全是東四環附近的優質地段，入手價也就幾千塊一平米吧。
聽起來似乎是一個暴富的故事，但很不幸的是這個哥們，破產了。2008年年前后北京的房地產交易行情一度出現一些倒春寒和小波動，導致買方市場如驚弓之鳥，加上當
這時候他只能尋求外援，他最初采用的辦法是割肉保倉。他打算賣掉其中3套來供剩余的七套，以100萬一套的入手價直接甩賣。然而在市場遇冷的情況下，大多數人都不會選擇幫忙。大家都覺得你都肯100萬甩賣，這玩意未來恐怕是要跌到80萬吧？——最后只有幾個有眼光的朋友愿意出資，解他的燃眉之急，隨便再大賺一筆。
當時本來談得好好的100萬一套，三套一起買打個折290萬，這哥們已經很嘔血了，覺得自己吃了大虧。沒想到臨成交前一天，這倆哥們來了一個釜底抽薪，臨時說不買了。銀行的人上門全部收走房子在即，說好今天打款救濟，你突然說不買是什么意思啊！
倆哥們面帶難色地說，不是變卦，都是太貴了啊，我們也擔心未來跌價吃虧，要不你再讓點？炒房這“移二代”一聽就明白了，敢情這是逼我簽城下之盟啊。氣得暴跳如雷，當場就摔了杯子。不過杯子是要摔的，房也是要賣的。最后的成交價應該是六折，也就是60萬一套。明知道未來收益無限，但還得低價甩賣，這種心痛要幾人知道？但江湖就是這樣無情。
拿到一百多萬救濟，暫時解了燃眉之急，但是依然杯水車薪。由于有了不按時還款的不良記錄，這個移二代也無法再從銀行按揭貸款，之前的房貸更是一天也不能再欠。說了也是奇怪，就連租房子也很不順利，不是碰到爽約的，就是碰到賴賬的，要不就是碰到隔壁天天裝修搞得租客吵著要退房的。
福無雙至禍不單行，“移二代”懷疑是有人搞鬼但又拿不出證據，最后低價割肉換來的錢并沒有支撐他渡過寒冬，花光之后又再一次面臨被銀行逼上門來的窘境。這時候他還想再賣三套解圍，不過對方已經失去了耐心。對方直接告訴他，要么全部7套五折賣我們，要么明天等銀行收走房子。思來想去，他只能認栽，以350萬的價格全部出手。至此，賣掉美國房子套現回來的錢只剩350萬，而在他把房子賣光之后房價終于起飛了，飛到350萬只能買回一個廁所的地步。
黃粱一夢終是空，煮熟的一個億就這樣飛了。從此世界上又多了一個只能租房過日子的北漂青年。
其實，這種個人囤房炒房風險還是比較小的，除了特別倒霉的“移二代”之外，大多數在中國土生土長的買房人但凡有點親戚朋友救個急都不至于破產，怎么也得賺個大幾千萬。但是，做房地產可不一樣。幾百萬的房子，只要市場稍微熱一點就有無數人舉著錢求接盤。但幾十億幾百億的房地產項目一旦資金鏈出現問題，恐怕有能力接盤的人就不多了。到時候你的命就被捏在了銀行和幾個也實力接盤的同行手里，想求救都別無分店。
為了拿更多的地，就必須要貸更多的款，貸了更多的款，就要背負更多的還款壓力，要了更多的還款壓力，銀行就會給你更多的管控和限制。到最后，已經分不清到底是自己在做企業，還是自己的企業在給銀行打工。總而言之，這并不輕松。
大概也是因為看透了這點，所以老干媽說啥也不上市，更不貸款。
當然了，累歸累，大量貸款也有一個顯而易見的好處是：有了銀行的助力，只需短短十幾年，一個人就可以在資產上突破百億千億，根本無需向天再借五百年，向銀行再借五百億就行。只不過，借來的錢遲早是要還的。
作為一個成熟的房地產企業家，最重要的就是處理好資產和負債，然后搞好和銀行的關系，但是資產和負債其實是最難平衡的。就像假設回到2006年，你手里有20億現金要投資，請問你是去按揭一萬套房子呢？還是為了減少風險而選擇只拿出18億現金去按揭炒房，然后剩余一些資金鏈用于填補租還貸款之間可能出現的行情波動呢？
大多數人都覺得自己會選后者，但實際上并不然。選擇后者就意味著你的企業要在未來少賺至少一百億。這可是一百億，白花花的銀子。更重要的是，你要是選擇少投入，別人就會選擇更冒險。當別人比你更膽子大，更激進的時候，你的企業就會在未來的競爭中輸給對方，金山銀山也會在落敗中坐吃山空。
怎么辦？當然是咬著牙硬上。所以資產八百億負債三千億這種事，再正常不過了。
三：斷裂
既然錢不是自己的，哪怕坐擁幾百億資產也無濟于事。就像那個炒房炒破產的“移二代”一樣，哪怕坐擁北京十套房，也拿不出一百萬應急。錢都是銀行借給你炒房的，豈能任由你亂花？
尤其是在企業負債越來越高的時候，巨大的壓力往往會令人崩潰。每天自己賬上幾百億上千億的資金在流動，但是真正到自己手里的錢少之又少，還要背負利滾利的還債和企業投資管理壓力，試問誰不頭疼。在中國房地產價格連年暴漲的時代，銀行放心大膽地借錢出去，根本不怕房地產企業還不起。但是當中國的房地產剛需紅利見底，宏觀調控政策抑制炒房之后，銀行的心思就變了。
過去最快的時候每年房價都翻一番，你企業負債比資產多三倍四倍都沒問題。但是現在房價好幾年都不漲了，你企業負債還是這么高，銀行肯定就不樂意了。——天知道你以后還得起還不起呢？于是，銀行肯定一腳剎車踩下去，新的貸款不再批，舊的貸款你照還。未來房子不再漲，新的項目難開張。人家是開源節流，你這是節源開流，遲早撐不住。
撐不住的時候，自然就會想到跳船。在日本房地產泡沫期間，就有房地產大亨采用過這種方式。一方面他欠下了銀行大量的錢難以償還，另外一方面他自己又想金蟬脫殼，于是他就盯上了海外資產。
從美國帝國大廈到高爾夫球場，從好萊塢文化公司到八竿子打不著的文旅和保險項目，橫井兄是大買特買。他說我自己掙的錢想怎么花就怎么花，但是日本銀行卻不這么覺得。畢竟雖然錢在你兜里，可是你欠銀行的債還沒還完呢，怎能想怎么花就怎么花呢？于是橫井兄就遇到了麻煩，最后很快被債務壓垮、鋃鐺入獄。——跳船有風險，轉移需謹慎。
美國和歐洲有大量的這種財務轉移公司和資產打包外流套餐自助選購，這是人家老牌殖民帝國使用多年的牧羊手段。有很多國家都出現過掏空銀行的商業巨頭通過購買輕資產的方式投資出海，實則轉移資產，最后只留下國內高額負債的公司直接倒閉跑路，讓銀行和政府大感頭疼。
所謂資產轉移聽起來很復雜，但實則很簡單。就像我們生活中遇見的那些欠錢不還的人一樣，欠了人家一千萬但就是不肯還錢，明明名下有價值八百萬的房產車產和工廠也不肯還錢。最后被法院判決必須還款且強制執行的時候卻發現，此人早已悄悄把房子車子和工廠過戶到了別人名下一樣。對這種情況，債主和法院通常只能表示相當無奈。——當然，中國不是日本，中國也不是印度，政府不可能坐視這種事發生而無動于衷。一旦發現負債者有轉移資產的嫌疑，就必須要立刻制止。要用行動告訴對方：跳船跑路肯定不行，好好經營把債慢慢還清才是正道，也是唯一的生道。
這就是為什么坐擁一千億，也會被一個億難倒的原因所在了。當你資不抵債的時候，你的每一分錢都是銀行的。哪怕你坐擁一萬億的企業，也有可能付不起1億元的欠款，銀行家在看著你。
除非那一千億都是你自己的資產，你從來就沒拿銀行一分錢。——唯有那種情況你才能想怎么花就怎么花。但問題是，不借銀行的錢，恐怕就只能向天再借五百年，才有可能在有生之年累積千億財富了吧。問題是，老天爺借嗎？
總而言之吧，人活一世最重要的那就是責任。你要收獲多少名利，就要承擔多大的責任。有些事扛起來了就別想著丟下，管它包袱也好負擔也罷，既然當初選擇了，那就要堅持到底。只想帶走名利，卻要丟下包袱這種事，還是不要干了吧。
希望所有人都能勇敢地扛起自己的責任，擔當到底，尤其是男人。
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