我打算簡(jiǎn)單比較一下香港和新加坡居民住房的格局——從數(shù)字角度，看看香港（和新加坡人）到底居住在什么樣的環(huán)境里。為什么說香港住房問題對(duì)民生有如此大的影響？同時(shí)，為什么說香港在這個(gè)方面來講是一個(gè)全球范圍的失敗案例？其有沒有逆轉(zhuǎn)的可能性？6Z9曹操讀書網(wǎng)

關(guān)注香港（和新加坡）的住房格局，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展也有巨大借鑒意義。6Z9曹操讀書網(wǎng)

另外筆者亦希望特別提出幾點(diǎn)判斷：6Z9曹操讀書網(wǎng)

1） “城邦”的房地產(chǎn)和一般國(guó)家地區(qū)不同，不能簡(jiǎn)單比較。6Z9曹操讀書網(wǎng)

對(duì)香港和新加坡這樣的面積不大的“城邦”來說，土地是最重要的生產(chǎn)資料，最稀缺的資源。對(duì)土地資源的分配和利用將會(huì)對(duì)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至政治、社會(huì)等發(fā)生重大影響。香港和新加坡與中國(guó)內(nèi)地、美國(guó)這樣的地方不同的是，本地原住民沒有可以轉(zhuǎn)移的廣大腹地及低線城市作為退路。而且通常來說，在當(dāng)代社會(huì)，具備全球移民能力的人往往具備更高知識(shí)和專業(yè)能力，跨文化制度工作的能力，而低技能人口則因?yàn)椴痪邆溥@些能力，不易移民（很難找到好的工作），因此更有可能被困在本城。這些就是香港中低層群體面臨的問題。這個(gè)問題與房?jī)r(jià)也高企的中國(guó)內(nèi)地有很大不同。6Z9曹操讀書網(wǎng)

2） 房地產(chǎn)建設(shè)具有不可逆性和路徑依賴。6Z9曹操讀書網(wǎng)

房地產(chǎn)是建造在土地上的資產(chǎn)，一旦建造完畢，就形成存量資產(chǎn)，在短期內(nèi)不會(huì)拆除，同時(shí)，其與金融體系高度綁定（例如居民購(gòu)房按揭貸款），一旦建成，就具有不可逆性。我所說的房地產(chǎn)格局，包括了房地產(chǎn)資產(chǎn)的分布、戶型格局及質(zhì)量、房屋價(jià)格等多種因素。這個(gè)建成的存量資產(chǎn)盤子越大，后續(xù)的改革越困難，因?yàn)槿绻麑?duì)新蓋房子的業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、價(jià)格等做大幅修正的話，就會(huì)影響到存量資產(chǎn)，影響到投資購(gòu)置存量資產(chǎn)居民的利益。有產(chǎn)和無產(chǎn)之間就會(huì)形成沖突。因此，至少在短期內(nèi)很難改變格局。基于這個(gè)判斷，可以認(rèn)為香港在未來10年通過收回土地條例或新建公屋對(duì)格局的影響非常小。香港地產(chǎn)困境很難破除。6Z9曹操讀書網(wǎng)

3） 房地產(chǎn)滿足“住”的需求，但租賃和擁有產(chǎn)權(quán)存在很大的不同6Z9曹操讀書網(wǎng)

房地產(chǎn)涉及到“住”這一根本訴求，但除了住之外，也要區(qū)分租住和擁有產(chǎn)權(quán)兩種情形。這兩種情形表面上都能解決住的問題，但有本質(zhì)不同：6Z9曹操讀書網(wǎng)

一是可以影響居民在絕對(duì)意義上的福祉，擁有房屋產(chǎn)權(quán)（home-ownership）會(huì)極大影響居民的快樂感、安全感、擁有感等，因此是許多國(guó)家政黨政治所追求的目標(biāo)。華人尤其關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)，“居者有其屋”的思想深入人心（這也解釋了為什么華人偏好置業(yè)，需求尤其旺盛，并會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)值）。6Z9曹操讀書網(wǎng)

二是有產(chǎn)或無產(chǎn)，會(huì)影響到財(cái)富積累及貧富差距。在經(jīng)常性收入不變的情況下，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值（即房?jī)r(jià)）快速上升時(shí)，有房產(chǎn)者的財(cái)富將快速積聚，無房產(chǎn)者則沒有此種財(cái)富積聚。這就會(huì)造成貧富差距的急劇拉大，且這個(gè)拉大可以在短短若干年內(nèi)完成。有產(chǎn)者后續(xù)可以變賣資產(chǎn)，獲得大筆現(xiàn)金用于其他投資和開支，或?qū)ν獬鲎赓Y產(chǎn)，獲得持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。無房產(chǎn)者在收入沒有顯著提升時(shí)，在資產(chǎn)上升后再買房，“上岸”的難度顯著加大，相隔若干年就猶如隔世（例如十年前 vs 一兩年前買房 在中國(guó)一線城市買房）。房?jī)r(jià)可能是影響社會(huì)貧富差距的最大單一因素。這一現(xiàn)象在“城邦”之外，在中國(guó)和美國(guó)的這樣的大國(guó)，亦有充分體現(xiàn)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

基于以上幾條，再去看看香港和新加坡的情況。6Z9曹操讀書網(wǎng)

一、 香港和新加坡兩個(gè)“城邦”的背景比較：

人口：香港740萬 vs 新加坡 560萬6Z9曹操讀書網(wǎng)

面積：香港1,106平方公里 vs 新加坡 719平方公里6Z9曹操讀書網(wǎng)

人均GDP：香港 4.6萬美元 vs 新加坡 5.8萬美元（2017年）6Z9曹操讀書網(wǎng)

收入中位數(shù)：香港1.5~1.6萬港元/月，新加坡：4000~4400新元/月（2.0~2.5萬港元/月）6Z9曹操讀書網(wǎng)

二、 香港和新加坡房地產(chǎn)格局比較

1、 存量套數(shù)

1）香港：一共約280萬套房，每套人均2.6人6Z9曹操讀書網(wǎng)

2）新加坡：一共約130萬套房，每套人均4.3人，新加坡的房子比香港大很多，后面再講6Z9曹操讀書網(wǎng)

2、“公營(yíng)”對(duì)“私營(yíng)”比例

公營(yíng)即由政府主持投資開發(fā)的住房（public housing）；6Z9曹操讀書網(wǎng)

私營(yíng)即民間開發(fā)商開發(fā)的住房（private housing）。其中政府主持投資開發(fā)的住房還可以包括PPP類的，即和民間合作開發(fā)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

1）香港：公營(yíng)和私營(yíng)，按套數(shù)和居住人口比大概為（四比六），即40%多的人住在政府蓋的房子里，60%住在民營(yíng)開發(fā)商的房子里。（確切比例大概為45:55）6Z9曹操讀書網(wǎng)

2）新加坡：公私營(yíng)是八比二，80%的人口住在政府蓋的房子里（組屋、HDB flats）。20%的人口住在民營(yíng)開發(fā)住宅。按套數(shù)計(jì)算比例也差不多。6Z9曹操讀書網(wǎng)

3、供給

1）香港：大數(shù)是，每年公營(yíng)房屋兩萬套，供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，私營(yíng)房屋在一到兩萬套間波動(dòng)，私營(yíng)市場(chǎng)里發(fā)展商主要看市場(chǎng)，會(huì)挑好的時(shí)機(jī)入市，會(huì)控制供應(yīng)，會(huì)捂盤惜售，維持房?jī)r(jià)在高位。6Z9曹操讀書網(wǎng)

2）新加坡：2017/2018財(cái)年（12個(gè)月），僅政府開發(fā)的組屋部分，交鑰匙新房即達(dá)2.69萬套。考慮到新加坡人口小于香港，這是一個(gè)相當(dāng)大的供應(yīng)量。新加坡組屋都是按需（built-to-order）建設(shè)，完全和本地人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)相符。供應(yīng)出現(xiàn)了，政府就建設(shè)。并且能夠保證占80%的人口住在政府組屋中。6Z9曹操讀書網(wǎng)

4、“公營(yíng)”住房中的租賃 及自有產(chǎn)權(quán)比

1）香港：6Z9曹操讀書網(wǎng)

124萬套公營(yíng)房屋里，大數(shù)是，80萬套是租賃的（“公屋”），40萬套是可買下產(chǎn)權(quán)的（“居屋”），2:1的概念。公屋和居屋是兩種并列的、完全面向不同市場(chǎng)和功能的公營(yíng)房屋。6Z9曹操讀書網(wǎng)

從《房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)字2019年》公布的建設(shè)計(jì)劃看，未來居屋的占比還在下降，就是整個(gè)公營(yíng)房屋的五分之一到四分之一水平。即每年蓋兩萬套公營(yíng)房屋，其中就幾千套是“居屋”。6Z9曹操讀書網(wǎng)

簡(jiǎn)單的說，香港整個(gè)公屋體系主要提供的是租賃住房，類似中國(guó)的廉租房、公租房。居住者不掌握產(chǎn)權(quán)。并且需要符合條件才能入住。6Z9曹操讀書網(wǎng)

2）新加坡：6Z9曹操讀書網(wǎng)

新加坡認(rèn)為最關(guān)鍵不光要解決住的問題，而且是房屋自有產(chǎn)權(quán)（home ownership），因此是在貫徹居者有其屋理念的。新加坡的公營(yíng)房屋（即組屋）在香港標(biāo)準(zhǔn)看，都屬于“居屋類別”。看大數(shù)，80%的新加坡人口居住在組屋里，其中90%的擁有產(chǎn)權(quán)，也就是七成的人通過公營(yíng)房屋擁有自主產(chǎn)權(quán)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

新加坡的整個(gè)公屋體系基本提供的是自有產(chǎn)權(quán)房，類似我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房、公用產(chǎn)權(quán)房等。這和香港有著本質(zhì)性區(qū)別。6Z9曹操讀書網(wǎng)

5、租賃房（廉租房）的政策及定位

1） 香港的“公屋”6Z9曹操讀書網(wǎng)

公屋80萬套左右，占香港120萬公營(yíng)房屋的三分之二，是香港最主要的公共住房。公屋都是蝸居，47%為30~40平方米，23%為20~30平方米，13%小于20平方米，其中只有17%大于40平方米。租金非常低，大概就2000港元，是市面上私營(yíng)住宅租金的四分之一左右。6Z9曹操讀書網(wǎng)

另外公屋中還有極小單位者，人均居住面積少于5.5平方米。6Z9曹操讀書網(wǎng)

到2019年3月底，約有15萬宗一般公屋申請(qǐng)，以及約11萬“配額及計(jì)分制下非長(zhǎng)者一人申請(qǐng)”。其中一般申請(qǐng)者平均等候時(shí)間似乎5.5年，與政府“三年上樓”的目標(biāo)差距很大。6Z9曹操讀書網(wǎng)

入住資格：公屋是面向低收入群體的，有嚴(yán)格的收入及資產(chǎn)上限，超出即要求搬出。根據(jù)2019年4月1日起實(shí)施的最新公屋申請(qǐng)“入息”（即收入）及資產(chǎn)限額是，一人家庭的月收入不能超過1.18萬港元，總資產(chǎn)不超過25.7萬港元；兩人家庭月收入不超過1.87萬港元，總資產(chǎn)不超過34.8萬港元。伴隨家庭人口數(shù)量增加，相應(yīng)限額也會(huì)累加。（注，入息為剔除5%公積金繳納后的凈得）。6Z9曹操讀書網(wǎng)

姑且不論申請(qǐng)等候時(shí)間是5.5年，在香港，新人月薪一般在1萬港元以上，大學(xué)生大概1.5萬港元，社會(huì)中位數(shù)一般1.5~1.6萬港元。年輕人如以自己的名義申請(qǐng)，收入水平就超了，無法滿足公屋對(duì)的收入的限額。因此，對(duì)于絕大多數(shù)人群特別是年輕人而言，公屋門檻“太高”，產(chǎn)品又差，又沒有產(chǎn)權(quán)，完全不能滿足實(shí)際需求。6Z9曹操讀書網(wǎng)

難怪乎特區(qū)政府在說推出公屋時(shí)，很多市民認(rèn)為這與自己毫無關(guān)系。與新加坡完全不同。香港人家里非常小，年輕人就業(yè)后在家里住得非常難受，非常不方便，摩擦也大。但申請(qǐng)公屋不符合條件，居屋抽不到簽，私人住宅則買不起，為了搬出去就只能租賃私人住宅。私人住宅租金又非常昂貴，44%的的房屋租金超過2萬港元，占到了香港平均家庭收入中位數(shù)（約2.8萬港元）的70%。人們面臨的選擇是搬出去，繳納高昂租金，把自己的薪水都貢獻(xiàn)給業(yè)主供樓，或擠在父母家人的蝸居里。6Z9曹操讀書網(wǎng)

6、 自有產(chǎn)權(quán)房（香港的居屋 vs 新加坡的公屋）

1） 香港的居屋

居屋是港英麥理浩時(shí)期為了提高市民福祉推出的計(jì)劃，由政府興建房屋，低價(jià)賣給中低收入的市民。購(gòu)買后可獲產(chǎn)權(quán)，持有達(dá)到一定年限（五年）后轉(zhuǎn)讓出手。這項(xiàng)計(jì)劃在1970年代即存在，目前香港120萬公共住房里有40萬套是居屋，占據(jù)了總?cè)丝谥械?6%。6Z9曹操讀書網(wǎng)

筆者粗略統(tǒng)計(jì)了一下，目前41.4萬套居屋里，有約27萬套是港英時(shí)期（1978.2~1997.6）年建設(shè)；考慮到建設(shè)期不短，可能是4~6年，所以可以把1999.12之前交樓的都算上，就是29.3萬套，占全部居屋的71%。也就是說，我們現(xiàn)在看到的香港居屋都是殖民地時(shí)代20年建設(shè)的，回歸之后20年建設(shè)只占30%。6Z9曹操讀書網(wǎng)

居屋這個(gè)公共產(chǎn)品后來沒有發(fā)展起來，主要由于它能夠提供產(chǎn)權(quán)房，這就與房地產(chǎn)存量資產(chǎn)及私營(yíng)開發(fā)商主導(dǎo)的商品房直接形成競(jìng)爭(zhēng)與沖突：居屋的開發(fā)量越大，供給越多，對(duì)存量資產(chǎn)的打擊越大。如果開發(fā)量大到一定程度，影響供需關(guān)系，還會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。6Z9曹操讀書網(wǎng)

董建華在1997年施政報(bào)告里提出“八萬五計(jì)劃”，計(jì)劃每年興建公營(yíng)和私營(yíng)單位不少于8.5萬個(gè)，目標(biāo)使得10年內(nèi)香港70%的家庭可以擁有房屋產(chǎn)權(quán)。這是一個(gè)多管齊下，同時(shí)推進(jìn)私營(yíng)、居屋、公屋的供地計(jì)劃。但在當(dāng)時(shí)，回歸（因香港前途不明朗導(dǎo)致的人口撤離）、亞洲金融風(fēng)暴、樓市大規(guī)模供給等因素共同發(fā)生作用，使得香港樓市大跌，樓價(jià)大跌——樓價(jià)在1997年末最高峰后的一年間下跌了一半，在1999年反彈兩成，但隨著八萬五初期興建的房屋落成，再加上種種因素，使得樓價(jià)在其后三年多再進(jìn)一步下跌超過四成，并于2003年8月24日跌至谷底。在總共五年十個(gè)月內(nèi)，香港樓價(jià)下跌達(dá)70%。當(dāng)時(shí)許多香港中產(chǎn)努力一輩子買房上車，還要交按揭貸款。樓價(jià)下跌使得他們淪為負(fù)資產(chǎn)，財(cái)富化為烏有，如果在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)失業(yè)，更雪上加霜。這種情況下，重倉(cāng)居民按揭貸款的銀行也面對(duì)巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。（“根據(jù)香港金融管理局資料顯示，香港負(fù)資產(chǎn)問題最嚴(yán)重的時(shí)期為2003年6月，當(dāng)時(shí)共有約105,697宗負(fù)資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1,650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，估計(jì)這些貸款的無抵押部分約值360億港元，意味著香港銀行單在按揭市場(chǎng)便需承擔(dān)360億港元的壞帳風(fēng)險(xiǎn)。”）當(dāng)時(shí)，民怨沸騰，民生大受影響。最不滿的，當(dāng)然主要是有房一族、一旦房?jī)r(jià)下跌，他們就會(huì)變成反對(duì)新建房屋的政治力量。6Z9曹操讀書網(wǎng)

2002年，港府宣布無限期停止修建居屋。使得公營(yíng)、私營(yíng)住宅數(shù)量大減。由于房地產(chǎn)與金融深度結(jié)合，綁定了宏觀經(jīng)濟(jì)，使得公共管理者沒有太多決策選擇余地。在這個(gè)重商、投資氣息非常濃厚的社會(huì)里，人們對(duì)樓市變化極為敏感；利好政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)立漲；利空出臺(tái)，樓市也會(huì)馬上有反應(yīng)。這就使得政府不能大幅增加土地供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)，相反，要時(shí)刻順應(yīng)市場(chǎng)，一旦房?jī)r(jià)下行，還要減少土地及住房供應(yīng)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

2002年的這項(xiàng)政策轉(zhuǎn)變影響深遠(yuǎn)。居屋建設(shè)一停十年，因房?jī)r(jià)快速提升，還有外資及北水南下因素，房?jī)r(jià)快速爬升，居民不堪承受。到2016年，居屋建設(shè)才開始恢復(fù)，曾蔭權(quán)說要在未來4年建設(shè)1.7萬個(gè)單位，每年供應(yīng)數(shù)千套。到今天的林鄭，也就維持在每年幾千套水平（2018/19年度6,600套，19/20年：4,000；20/21年：7000；21/22年：3000；22/23年：4000；23/24年：6000。大概每年數(shù)千套）。（插播：新加坡每年供應(yīng)的可供出售的組屋是2萬套以上）6Z9曹操讀書網(wǎng)

在香港，私營(yíng)房地產(chǎn)懂得自我調(diào)節(jié)，樓市不振時(shí)不會(huì)推盤，而是囤地等待，等到高位時(shí)再銷售。他們不會(huì)為了改善住房供應(yīng)而硬推盤，不會(huì)考慮居民需求。亞洲金融危機(jī)及“八萬五”計(jì)劃后樓市大跌直接影響了政府供應(yīng)，使政府不敢出來推樓，怕影響房?jī)r(jià)和市民信心。而傷害最大的就是居屋供應(yīng)，本世紀(jì)前十到二十年，可以說是香港居屋“丟掉”的十到二十年。這一舉也進(jìn)一步固化了香港的住房結(jié)構(gòu)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

2） 產(chǎn)品

香港的居屋業(yè)態(tài)產(chǎn)品非常單一，都是小戶型;6Z9曹操讀書網(wǎng)

50~60平方米的占38.1%；40~50平方米的占31.3%，小于40平方米的占22%，60平方米以上的8.8%。因此，50平方米及以下的居屋占到53.3%；60平方米及以下的居屋占到91.4%。6Z9曹操讀書網(wǎng)

香港居屋平均每個(gè)單位住3個(gè)人，如此計(jì)算人均居住面積也就十多平方米。6Z9曹操讀書網(wǎng)

這樣的住房可能比公屋稍微大一點(diǎn)點(diǎn)，雖然有產(chǎn)權(quán)，而且小區(qū)會(huì)配有一些配套設(shè)施，但畢竟房子非常之小，也只能提供最低程度的居住環(huán)境。可以想見，在這樣的環(huán)境里結(jié)婚生子育兒是很辛苦的，住所必定極其擁擠。6Z9曹操讀書網(wǎng)

為什么香港政府不提供更大的居屋呢？如果能夠提供多層次的產(chǎn)品不是很好么？居屋購(gòu)房者可以在一開始住小于40平方米的，之后升級(jí)到更大的居屋。可以在居屋體系里“升級(jí)”。為什么不能提供更多樣的選擇呢？6Z9曹操讀書網(wǎng)

本博的一個(gè)基本觀點(diǎn)就是，公共住房必定受制于存量市場(chǎng)，在香港，這包括存量的私營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及居屋市場(chǎng)。道理很簡(jiǎn)單，如果推出的居屋戶型太大，那誰還會(huì)去買私營(yíng)房地產(chǎn)住宅呢？公共住房從價(jià)格到產(chǎn)品質(zhì)量上都只能在私營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上打折。現(xiàn)在看看香港的私營(yíng)房地產(chǎn)住宅業(yè)態(tài)情況：6Z9曹操讀書網(wǎng)

截至2018年年底，香港存量私人住宅119萬套（不含村屋等），其中，小于40平方米的占31.2%，40~70平方米的占48.6%，70~100平方米的占12.2%，100~160平方米的占5.6%，160平方米以上的占2.3%。因此，70平方米以下的占到約80%。6Z9曹操讀書網(wǎng)

私人住宅平均也是每個(gè)單位3人，這樣算下來，人均可能是十幾到20平方米左右。6Z9曹操讀書網(wǎng)

這樣的住房也就是蝸居。香港人常說千尺豪宅，因?yàn)橐话倨椒矫滓陨系姆孔又徽即媪康?.9%。6Z9曹操讀書網(wǎng)

可以看到，香港的住宅產(chǎn)品業(yè)態(tài)是有嚴(yán)格等級(jí)參照的，私人住宅大于居屋，居屋又大于公屋。這就是房地產(chǎn)格局。往后，無論香港有多少地，只要是逐步開發(fā)，無論是什么房子——私人住宅、居屋、公屋——都必須嚴(yán)格遵守目前的格局。如果說新推出的房屋在系統(tǒng)性地打破這個(gè)產(chǎn)品格局，那么就會(huì)嚴(yán)重?cái)噥y存量房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響物業(yè)價(jià)值，造成很大的社會(huì)不滿。這就是我認(rèn)為香港房地產(chǎn)不可逆的原因。6Z9曹操讀書網(wǎng)

所以，感謝過去幾十年房地產(chǎn)的成果，香港人未來注定將永遠(yuǎn)只能住小房子。6Z9曹操讀書網(wǎng)

這和新加坡的組屋存在根本性差異。所以還不能光看供應(yīng)的套數(shù)，還要看產(chǎn)品。6Z9曹操讀書網(wǎng)

3） 購(gòu)房資格

后面會(huì)提到，居屋是對(duì)房屋市值打折的，有資格買到就算賺到，因此也對(duì)申請(qǐng)資格做了一些限定，包括要求是香港永居。其中比較重要的一條收入和資產(chǎn)限額：收入方面，限定一個(gè)人的話收入上限29000港元（凈資產(chǎn)不超過1,000,5000元），兩個(gè)人58000元（凈資產(chǎn)2,001,000）元。這個(gè)收入標(biāo)準(zhǔn)高于香港收入中位數(shù)（政府公布數(shù)字，2018年中的時(shí)候，雇員收入17500港元。這個(gè)數(shù)字要高于人口實(shí)際收入數(shù)字，因?yàn)橐恍┤颂幱谑I(yè)或不在找尋工作的狀態(tài)，還有存在于地下經(jīng)濟(jì)者）。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，普通工薪的小兩口大多能滿足，因此上限并不成問題，只是居屋供應(yīng)大少，能不能搖號(hào)搖到房屋是更大的不確定性。6Z9曹操讀書網(wǎng)

4） 居屋定價(jià)機(jī)制

前面已經(jīng)提及，居屋都是小戶型。現(xiàn)在直奔主題，看看居屋的售價(jià)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

一手居屋的價(jià)格是在市價(jià)基礎(chǔ)上打折，市價(jià)就是居屋實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格；居屋在購(gòu)買五年后即可自由買賣，因?yàn)榇嬖谝粋€(gè)居屋的二級(jí)市場(chǎng)，再參考私人住宅，即可得出居屋的市場(chǎng)價(jià)值。（另外，因?yàn)橘|(zhì)量和配套等可能稍微差一些，因此居屋價(jià)格可能略低于私人住宅）6Z9曹操讀書網(wǎng)

歷史上，居屋的定價(jià)是跟著市價(jià)走的，在市價(jià)基礎(chǔ)上打六到七折。邏輯很簡(jiǎn)單：如果居屋的價(jià)格脫離市價(jià)，一直保持在低水平，那么脫鉤會(huì)越來越嚴(yán)重；只要政府一供應(yīng)低價(jià)的居屋，就會(huì)對(duì)二手居屋及私人商品房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。由于香港的樓市是有產(chǎn)者（和開發(fā)商）決定的，因此，居屋的價(jià)格要跟著二級(jí)市場(chǎng)走。這就是前面說的存量房地產(chǎn)會(huì)綁架樓市、限定未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的道理一樣。6Z9曹操讀書網(wǎng)

但房?jī)r(jià)漲得非常之快。以2016~2018年為例，香港（包含港島、九龍、新界）房?jī)r(jià)漲了約30%年增長(zhǎng)10~15%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老百姓的工資上漲速度（年4~5%）。如果居屋也跟隨漲價(jià)，那老百姓很快連居屋也買不起。因此，在提出2018年居屋計(jì)劃時(shí)，林鄭提出說居屋價(jià)格要和市價(jià)“脫鉤”，要考慮負(fù)擔(dān)能力，基于“無房家庭“的收入中位數(shù)（政府?dāng)M定為39500萬港元，高于中位數(shù)小兩口雇員的收入（17500*2=35000港元，個(gè)中原因本博因?yàn)闆]有時(shí)間未在考證），基于此擬定為居屋售價(jià)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

計(jì)算之后，他們把居屋售價(jià)由原本市價(jià)的七折，下降到五二折。2019年新一期的居屋供應(yīng)，這一數(shù)字是五九折。所以，可以理解為，現(xiàn)在居屋的價(jià)格就是市價(jià)的五到六折。6Z9曹操讀書網(wǎng)

房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資增長(zhǎng)速度，港府對(duì)居屋的售價(jià)降價(jià)，本來就是應(yīng)該的。根本不算政績(jī)。6Z9曹操讀書網(wǎng)

而我特地統(tǒng)計(jì)了一下，2019年出售小戶型居屋的價(jià)格，較2018年上升了25%！中等戶型則上升了11%。居屋的價(jià)格雖然與市價(jià)“脫鉤”，但實(shí)際漲幅是大于居民工資增長(zhǎng)速度（4~5%）的，所以居民的可負(fù)擔(dān)能力其實(shí)在下降。6Z9曹操讀書網(wǎng)

下面看看具體的數(shù)字。6Z9曹操讀書網(wǎng)

我簡(jiǎn)單粗略地統(tǒng)計(jì)了一下2018、2019年的居屋項(xiàng)目。6Z9曹操讀書網(wǎng)

這里有一個(gè)簡(jiǎn)單的列表^{[1]6Z9曹操讀書網(wǎng)}

這里有2019年項(xiàng)目的樓書^{[2]6Z9曹操讀書網(wǎng)}

這些項(xiàng)目基本分布于新界及九龍。結(jié)論如下：6Z9曹操讀書網(wǎng)

2019年的居屋項(xiàng)目里，6Z9曹操讀書網(wǎng)

?各個(gè)樓盤取最小戶型，得平均面積（均為實(shí)用面積）為30.8平方米，平均售價(jià)200.52萬港元，均價(jià)7.09萬港元/平方米 ；?各個(gè)樓盤去最大戶型，得出平均面積45平方米，平均售價(jià)324.53萬港元，均價(jià)7.47萬港元/平方米（有戶型溢價(jià)）；?2018年，香港的新界與九龍的私人房屋平均價(jià)格為135,443萬港元/平方米（因?yàn)槎挤浅８咔医咏彝祽芯椭苯悠骄耍?大小戶型簡(jiǎn)單平均后的售價(jià)72803萬港元/平方米），是市價(jià)的53%，基本應(yīng)證；6Z9曹操讀書網(wǎng)

2018年的居屋項(xiàng)目里：6Z9曹操讀書網(wǎng)

?各個(gè)樓盤取最小戶型，得平均面積29.3平方米，平均售價(jià)168.萬港元，均價(jià)5.67萬港元/平方米；?各個(gè)樓盤去最大戶型，得平均面積51.8平方米，平均售價(jià)382.9萬港元，均價(jià)7.42萬港元/平方米（有戶型溢價(jià)）；?大小戶型簡(jiǎn)單平均后的售價(jià)65452港元/平方米，是市價(jià)12萬港元/平方米的54%（注），再次印證6Z9曹操讀書網(wǎng)

注：一下沒有找到2017年的數(shù)字（只有2016年的）。按照10~15%增長(zhǎng)率匡算，2017年，香港的新界與九龍的私人房屋平均價(jià)格大概為12萬港元。6Z9曹操讀書網(wǎng)

所以，這兩年出售的居屋就是市場(chǎng)價(jià)格的一半左右。抽簽抽到居屋，就是一筆天賜的財(cái)富。6Z9曹操讀書網(wǎng)

5） 居屋的不可負(fù)擔(dān)性

我們?cè)購(gòu)氖杖虢嵌瓤淳游莸亩▋r(jià)意味著什么。以2019年居屋為例，大戶型售價(jià)平均為342.5萬港元；各樓盤大小戶型簡(jiǎn)單平均后價(jià)格為271萬港元。最低單位的售價(jià)為155萬港元（馬鞍山的錦暉苑項(xiàng)目，25.6平方米一套）。按港府使用非業(yè)主家庭收入中位數(shù)39,500港幣（年收入=47.4萬港元），則房?jī)r(jià)收入（年收入除以 房?jī)r(jià)）比分別為：6Z9曹操讀書網(wǎng)

?“大”戶型（平均45.5平方米）為7.2倍?平均戶型）（大約37平方米）平均價(jià)格為5.7倍?小戶型（30平方米）為3.30倍6Z9曹操讀書網(wǎng)

在此問題上，國(guó)際權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)為Demographia International Housing Authority使用的“Median Multiple”^{[3]——家庭年收入中位數(shù)除以一個(gè)社會(huì)的房?jī)r(jià)中位數(shù)。該標(biāo)準(zhǔn)由世界銀行所推薦。6Z9曹操讀書網(wǎng)}

根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，Median Multipe：6Z9曹操讀書網(wǎng)

?大于5.1倍為重度不可負(fù)擔(dān)（Severely Unaffordable）?4.1~5.0為嚴(yán)重不可負(fù)擔(dān)（SeriouslyUnaffordable）?3.1~4.0為一般性的不可負(fù)擔(dān)（ModeratelyUnaffordable）?3.0以下為為Affordable6Z9曹操讀書網(wǎng)

這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)苛。根據(jù)Demographia的2019年數(shù)字，美國(guó)為3.9倍，新加坡為4.6倍，東京為4.7倍，英國(guó)為4.8倍。香港為20.9倍。香港自2010年以來即居于全球第一位。6Z9曹操讀書網(wǎng)

6Z9曹操讀書網(wǎng)

6Z9曹操讀書網(wǎng)

6Z9曹操讀書網(wǎng)

6Z9曹操讀書網(wǎng)

Demographia沒有公布其算法，我簡(jiǎn)單網(wǎng)搜了一下，2019年，媒體報(bào)道香港平均二手房屋價(jià)格為120萬美元，如果對(duì)應(yīng)特區(qū)政府公布的非業(yè)主家庭中位數(shù)年收入47.4萬港元，大約即19.8倍。這些年來，香港基本在18~20倍左右如果房?jī)r(jià)增速繼續(xù)超過薪酬，則該比率還會(huì)繼續(xù)上升。6Z9曹操讀書網(wǎng)

再回過頭來看香港居屋的價(jià)格。“大”戶型居屋的房?jī)r(jià)收入比為7.2倍，中間戶型的居屋的房?jī)r(jià)收入比是5.7倍，都屬于世界銀行定義的“Severely Unaffordable”。也就是說按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來看，香港人連政府供應(yīng)的居屋都買不起。6Z9曹操讀書網(wǎng)

另外，香港的居屋與全球所有其他地方都不一樣，即面積非常小，單位平方米的房?jī)r(jià)極高。傳統(tǒng)的“Median Multiple”并不考慮房屋的面積，只考慮社會(huì)的平均房屋單位價(jià)格。6Z9曹操讀書網(wǎng)

對(duì)于香港這種提供超級(jí)蝸居的奇葩城市，這個(gè)指標(biāo)就不靈了。6Z9曹操讀書網(wǎng)

香港政府和市民把住房標(biāo)準(zhǔn)變成了降低絕對(duì)價(jià)格（比如搞到一兩百萬港元），讓市民“上車”，但回避核心問題：就是每平方米房?jī)r(jià)越來越高，同等價(jià)格的房子面積越來越小。這些上車盤都是二十來平米的蝸居。不知道一家兩口如何在二十平米里面生存？他們?nèi)绾紊『ⅰB(yǎng)育小孩？香港人工成本非常高，基本依賴菲傭。如何在二十平方米的蝸居里過三口之家的日子，并聘用一個(gè)在家菲傭以維持父母的雙薪工作？即便把這個(gè)數(shù)字提升到大戶型居屋的45平方米，也是蝸居，三口之家人均是十來平方米。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人均居住面積都在30~40平方米。6Z9曹操讀書網(wǎng)

所以，不能僅以有產(chǎn)或無產(chǎn)作為衡量幸福生活的標(biāo)準(zhǔn)。政府乃至社會(huì)輿論似乎在片面強(qiáng)調(diào)和美化“上車”，不顧住房產(chǎn)品的質(zhì)量，而只把單純的“有房”“無房”作為成功標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的蝸居里，人們生活如何可能快樂、自由的生活？6Z9曹操讀書網(wǎng)

中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)雖然也非常之高，但老百姓還是有選擇的，可以下沉到弱一線城市。可以回省城、回鄉(xiāng)，總是有廣闊天地，住房不是完全不能解決的問題。香港的百姓則可能被困在香港，要忍受這里的超高房?jī)r(jià)和蝸居。6Z9曹操讀書網(wǎng)

6） 居屋供應(yīng)的困境

?如果政府大規(guī)模供應(yīng)居屋，譬如每年上萬套、兩萬套（新加坡標(biāo)準(zhǔn)），改變居屋與私人產(chǎn)權(quán)房的結(jié)構(gòu)，就會(huì)導(dǎo)致樓市下跌，有產(chǎn)市民的反彈、反對(duì)；?如果政府大規(guī)模提升居屋的產(chǎn)品質(zhì)量，例如推出更大的戶型（新加坡標(biāo)準(zhǔn)），也會(huì)導(dǎo)致市民巨大反彈和反對(duì)；?如果政府減少居屋的供應(yīng)，則會(huì)進(jìn)一步增加房屋的稀缺性，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)還會(huì)加大有產(chǎn)及無產(chǎn)者之間的貧富差距；?同時(shí)，如果政府減少居屋供應(yīng)，就會(huì)將居屋申請(qǐng)變成抽簽、派獎(jiǎng)，行大運(yùn)，抽中購(gòu)房資格的人會(huì)獲得巨大的經(jīng)濟(jì)福利（且不論其得到的產(chǎn)品都是使用質(zhì)量很差的蝸居）。這就是造成所謂的“l(fā)ottery effect”——博彩效應(yīng)——同是納稅人，為什么要讓一部分人的獲得如此大的收益？是否對(duì)其他人不公？?只要經(jīng)濟(jì)下行，供需關(guān)系不利，房?jī)r(jià)承載下行壓力，政府推出居屋就會(huì)受到市民批評(píng)，可能要放慢節(jié)奏；6Z9曹操讀書網(wǎng)

基于以上，與新加坡一邊倒支持可出售的組屋不同，香港的精英及有房族對(duì)居屋有很大的懷疑和抵觸。6Z9曹操讀書網(wǎng)

我個(gè)人認(rèn)為，在居屋發(fā)展失去十到二十年，香港的房屋市場(chǎng)格局已經(jīng)基本確定之后，居屋已經(jīng)很難實(shí)質(zhì)發(fā)展了。香港的樓市已經(jīng)被現(xiàn)狀綁架。果不其然，林鄭一提出居屋，就有各種各樣的反對(duì)意見。找各種理由，例如要求林鄭發(fā)展公屋（租賃住房的）。包括建制派也在提出這樣的理由。6Z9曹操讀書網(wǎng)

我的感覺，香港人好像最懂房地產(chǎn)，但其實(shí)最不懂房地產(chǎn)。房地產(chǎn)毀了香港經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)可能使得整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力永遠(yuǎn)受限。6Z9曹操讀書網(wǎng)

7） 補(bǔ)充一題：推動(dòng)港人在內(nèi)地購(gòu)房

我不知道這個(gè)判斷是否成立，有待驗(yàn)證，即如果在內(nèi)地買房，因?yàn)樗麄冊(cè)趦?nèi)地生活，與內(nèi)地發(fā)生更廣泛的聯(lián)系，因此有可能增加對(duì)內(nèi)地的認(rèn)同感。其他因素相等的情況下，在深圳買房并生活的香港人士中（這樣的人有不少），藍(lán)的可能多于黃的。6Z9曹操讀書網(wǎng)

所以，在不影響內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及宏觀調(diào)控的前提下，不妨開辟出一些區(qū)域，定向面向香港居民。可以提供價(jià)格更低、戶型更大的房屋。在這些社區(qū)提供配套的商業(yè)和教育。在這些地方實(shí)行大陸管制，一國(guó)一制。在這里置業(yè)生活的港人，會(huì)增加對(duì)大陸的親近感。6Z9曹操讀書網(wǎng)

我覺得香港在本土改變房地產(chǎn)困難的機(jī)會(huì)很小。但內(nèi)地可以采取主動(dòng)，將港人吸引回內(nèi)地。6Z9曹操讀書網(wǎng)

引用鏈接

[1]列表:https://www.housingauthority.gov.hk/sc/common/pdf/home-ownership/surplus-hos-flats/list-of-hos-courts/Flats_in_Previous_HOS_Ex_SC.pdf
[2]樓書:https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2019/tc/index.html
[3]“MedianMultiple”:http://www.demographia.com/dhi2019.pdf6Z9曹操讀書網(wǎng)

6Z9曹操讀書網(wǎng)