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一棵青木:共有產(chǎn)權(quán)房便宜一半,但北京人不要 |2020-12-20

作者 :一棵青木:共有產(chǎn) 2020-12-20 16:53:13 審稿人 : admin 圍觀 : 評論
今天的房價(jià)已經(jīng)漲上了天,在大城市里買一套房成為了一個奢侈的夢想。
如何解決這個問題?
還真有人想出了辦法,那就是共有產(chǎn)權(quán)房。
簡單的說,就是你和政府共有產(chǎn)權(quán),你只有一部分產(chǎn)權(quán),但你也只需要出對應(yīng)產(chǎn)權(quán)部分的錢。
不過,這房子政府是不住的,只有你住。
作為代價(jià),這房子未來的出售是受到限制的,你只能轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)房購買資格的人,而不能想賣誰就賣誰。
但是,你可以用比市場價(jià)低的多,甚至是低一半的價(jià)格,入住一個完全屬于自己的房子。
你自己不想走,沒有人可以讓你搬家。
看起來美極了,一舉多得,解決了所有的問題。
共有產(chǎn)權(quán)房,集體土地新曙光!
當(dāng)年的人是這么贊美的。
2017年,北京市決定大力推行共有產(chǎn)權(quán)房制度,徹底解決住房問題。?
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當(dāng)年9月30日,北京首個共有產(chǎn)權(quán)房錦都家園進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)申購,16萬人搶名額,最終12萬人通過了審核。
北京人果然是飽受無房之苦,居然這么多人來搶房,共有產(chǎn)權(quán)房真的是解決了大問題,讓常年工作與北京的人終于有了一個自己的家。
為北京工作了十年,卻不能有一個自己的家。
只要政府大力供應(yīng)土地來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房,那這種事以后不會再有了。?
但等到了2018年,正式簽合同的時候,情況發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)折。
北京共有產(chǎn)權(quán)房棄購成風(fēng),而且越來越嚴(yán)重,那些搖號中簽的人居然都不僅要了。
整個2018年,北京市推出了28個共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,最高棄選率近99%,最低棄選率也達(dá)到37%。
最開始,我們擔(dān)憂共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)不足,結(jié)果剛開始賣,就陷入了賣不掉的尷尬局面。
不是說北京人很缺房子么?怎么這么便宜的房子居然不買?
2019年1月,大興的瑞福園項(xiàng)目,有2231戶居民通過了資格審查,參與了搖號,但這個項(xiàng)目只有301套房源,也就是說7個人里面只有1個人能買到房。
但最終,居然只有50套房源簽了合同,棄購率達(dá)到了97.7%。
2019年1月,房山區(qū)的金林嘉苑項(xiàng)目,900人通過了資格審查,但最終只有180多人購房,棄購率達(dá)80%。
2019年3月,城志暢悅園564人里只選走了121套房,棄購率達(dá)81.9%。
2019年4月,金悅嘉苑推出了1244套房子,共有3907人參與搖號,但最終只賣出去60套,棄購率高達(dá)98.5%。
面對堆積如山的共有產(chǎn)權(quán)房,政府扛不住了。
2020年6月5日,北京市順義區(qū)宣布暫不供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房用地,因?yàn)槟壳皫齑娴墓灿挟a(chǎn)權(quán)房完全足夠使用。?
每一套共有產(chǎn)權(quán)房,價(jià)格都比周圍的房子便宜的多,為什么沒有人愿意買?
而且北京市住建委一開始就對媒體宣布,北京共有產(chǎn)權(quán)房具備和商品房同等權(quán)利,可按照本市規(guī)定落戶和上學(xué)。
啥權(quán)利都有,價(jià)格還便宜30~50%,為啥非要去買周圍更貴的商品房?
有人一語道破天機(jī)。?
“買這玩意不賺錢啊。”?
北京的共有產(chǎn)權(quán)房只是表面上便宜,實(shí)際上并不便宜。
如果是5成產(chǎn)權(quán),那么購買價(jià)格確實(shí)是會比周圍的二手房便宜一半,本來只能買50平的房子現(xiàn)在可以買100平。
但與此同時,將來房價(jià)上漲,你也只能拿到5成的收益。
而且賣出的時候,你只能賣給具有購買共產(chǎn)房資格的人,銷售途徑大大受限制,這就導(dǎo)致房價(jià)的漲幅要落后于正常的商品房。
既然如此,那我為啥不直接買一個50平米,具備全部產(chǎn)權(quán),可以自由交易的正常商品房呢?
啥,我可以花一半的錢住一個大房子,解決我的居住問題。
別逗了兄弟。
真想住大房子,我不會去租房么,現(xiàn)在北京市的房租那么低(相對于房價(jià)),犯不著花這么大成本去住共有產(chǎn)權(quán)房吧。
我買房,就是為了暴漲賺錢的,雖然表面上我喊著自己是剛需。
如果你通過制度保證我買房一定賺不到錢,那我瘋了才會去買房。
如果你通過制度保證我買共有產(chǎn)權(quán)房一定少賺錢,那我瘋了才會去買共有產(chǎn)權(quán)房。
從制度上來說,共有產(chǎn)權(quán)房是一個真正貫徹“房住不炒”精神的好制度。
但很可惜的是,如今的購房者,90%以上都是奔著保值增值去的。
他們買房,只是想通過房產(chǎn),獲得一條階層晉升之路。
或者說是懼怕因?yàn)椴毁I房,而成了別人階層晉升的踏腳石。
而共有產(chǎn)權(quán)房,因?yàn)槿サ袅送顿Y屬性,恰恰不具備了商品房的這個功能,所以遭到了市場的冷遇。
國人對房子的需求,根本不是居住需求,而是投資需求。
如果實(shí)實(shí)在在的居住需求真的那么強(qiáng),那根本無法解釋租金相對于房價(jià)而言為什么會這么低。
以前還有杠精說商品房捆綁了戶口和學(xué)區(qū)等指標(biāo)。
實(shí)際上這些東西確實(shí)值錢,但沒那么值錢,能值個十幾二十萬就不得了了。
當(dāng)然這東西沒有市場價(jià),很難證明。
不過如今具備同等權(quán)利的共有產(chǎn)權(quán)房遭到了買房人的拋棄,足以證明這個論點(diǎn)。
共有產(chǎn)權(quán)房相對于商品房的最大優(yōu)勢就是居住面積大,可以大一倍甚至更多。
而共有產(chǎn)權(quán)房相對于商品房的最大劣勢就是交易困難,如果未來房價(jià)上漲,那么獲利較小。
小的不多,但確實(shí)小了,因?yàn)槟憬灰桌щy所以市場必然會給予折價(jià)。
就因?yàn)楂@利稍微少了那么一點(diǎn)點(diǎn),北京的買房人寧可居住面積小一半,也不愿意去買共有產(chǎn)權(quán)房。
這些買房人想買的究竟是可以用來居住房子,還是一個炒作的籌碼,足以就此證明。
上漲預(yù)期,是9成以上買房人的唯一理由,剩下的其實(shí)也有很大的資產(chǎn)增值考慮因素在里面。
如果不是這些年房價(jià)漲的太猛了,是不會有那么多中國人如此迫切想買一套自己的房子的。
2014年的時候,中國的商品房堆積如山,被迫要“去庫存”。
而這5年,開發(fā)商開足馬力拿地建房子,房子是越造越多了。
為啥不需要去庫存了?因?yàn)榉孔佣假u光了。
而賣光的唯一原因,就是因?yàn)榉孔訚q價(jià)了。
漲價(jià)才能去庫存,跌價(jià)只會導(dǎo)致庫存越來越多。
所以我們看到了很多房子被塵封10年甚至20年,一直是毛坯狀態(tài)無人居住。
因?yàn)橹恍枰钟芯涂梢詿o腦躺著賺錢,那自然會有人去這么做。
一個長期以來幾乎只漲不跌,零持有成本,給自己帶來巨大財(cái)富增值,讓自己光宗耀祖的東西,才是真正的“剛需”。
真正能掏出幾百萬買房的,沒幾個是糊涂的,大家都是明白人,心里跟明鏡似的。
為了解決北京市共有產(chǎn)權(quán)房的問題,2019年10月24日,廣州推出了新政策,允許持有滿10年的購房人,按市價(jià)購買政府的產(chǎn)權(quán)份額,轉(zhuǎn)為可以自由流通的商品房。?
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和北京市的相比,廣州市的共有產(chǎn)權(quán)房明顯好賣的多。
但這沒有意義。
這種做法和降低首付標(biāo)準(zhǔn)沒有任何區(qū)別,無非就是加了一個10年限售。
某種意義上來說,這是在助推房價(jià)上漲,因?yàn)榻档土耸赘丁?/span>
3成首付和1.5成首付,區(qū)別是非常大的。
至于限售10年,意義倒不是很大,直接把毛坯空置10年20年的新聞我都見過。
只有房價(jià)上漲預(yù)期還在,這些空置的毛坯就不可能出售,和你是否限售沒關(guān)系。
其實(shí)各地方政府是希望房價(jià)上漲的,不斷上漲的房價(jià)對他們有巨大的好處。
如果只有好處,那大家也不介意房價(jià)上漲,畢竟在房價(jià)上漲的過程中所有人都很爽,哪怕無房人也只是吃醋,并沒有什么損失,看起來是一個非常完美的游戲。
但房租卻沒有漲。
瘋狂上漲的房價(jià)和緩慢上漲的房租之間的矛盾,將帶來一個巨大的問題,就是價(jià)值回歸。
世界上沒有任何一個投資品,可以長期背離價(jià)值,自人類文明建立以來沒有一次是例外。
也許你可以背離10年甚至20年,但不可能背離更久。
價(jià)格和價(jià)值背離的程度越大,崩盤的時間點(diǎn)來臨的越快。
要么摁住房價(jià),讓房租慢慢漲上來。
要么就是讓房價(jià)崩下去,崩到和房租持平的地步。
在全球所有的成熟房地產(chǎn)市場中,租金是一定要高于貸款利息的。
因?yàn)橘Y產(chǎn)的購買者不是雷鋒,他冒險(xiǎn)貸款買這個房子不是為了做慈善的,而是為了通過租金來牟利。
你花10萬買輛工程車,租給別人,用到報(bào)廢總共可以獲得10萬的租金,如果中途出了意外導(dǎo)致不能出租那么你自行負(fù)擔(dān)所有損失,那么你愿意買么?
腦子沒毛病的人都不會愿意買的。
不過一旦掀起投機(jī)泡沫,比如說買入之后沒幾個月就有人愿意以11萬元買入這輛“具備收藏價(jià)值”的稀缺工程車。
那么這輛車的價(jià)格就會被瘋狂爆炒,最終漲到100萬乃至于1000萬也不是不可能,畢竟人類歷史上一株毫無價(jià)值的郁金香,都能賣出一棟樓的價(jià)格。
但如果不允許這輛車或者說郁金香漲價(jià),只允許依靠租金來收回本金。
那么一切的需求,會立刻消失。
因此,中央在這輪調(diào)控中提出的政策,是“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”。
不是什么遏制不合理的上漲,是堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲,一切上漲都不允許。
只有堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲,才能真正實(shí)現(xiàn)房住不炒。
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也只有堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲,才能讓商品房也出現(xiàn)北京共有產(chǎn)權(quán)房那樣搶房人大量棄購的局面,讓房子真正回歸居住屬性,而不只是一個炒作的籌碼。
絕大多數(shù)地方政府都是很聽話的,堅(jiān)決執(zhí)行中央指令。
但深圳的房價(jià),很是不聽話。
如今上海的房價(jià),也有不聽話的跡象了。
該管管了。

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