顧子明: 從中央經濟工作會議，看2021年地產走勢 |2020-12-21
隨著中央經濟工作會議的結束，又到了談談新一年的地產走勢的時候。
今年中央經濟工作會議對于房地產格外的重視，相比于2018、2019年的經濟工作會議中，房地產僅僅是列為民生條款中的一個子項，此次2020年的會議將房地產單獨列為一個大項，足見房地產的重要程度，重新回到最高決策的視野當中。
對此，換個通俗一點的說法，那就是中央認識到房地產的形勢會出現較大的變化和問題，并因此將積極應對來解決這個問題。
至于問題是什么，公告中說的很明確，那就是“解決好大城市住房突出問題”。也就是說，中央認為，大城市的住房問題，一定是明年甚至未來一段時間困擾和棘手的問題。
而藥方也很明白的寫在了公告里面，那就是"要高度重視保障性租賃住房建設"。
明白了問題和手段，再對比一下歷史，就會明白個人應該如何的應對。
舉個例子，2015年12月的中央經濟工作會議中，問題是標題的“化解房地產庫存”，手段是“通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。”
次年，國務院印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，于是一場搶人大戰轟轟烈烈的拉開了帷幕，伴隨著各種瘋狂搶人大戰的段子，二線中心城市的房產出現了房價與銷量齊飛的局面，完美實現了漲價去庫存的目的。
所以呢，根據今年會議中的問題和解決方案，可以預見的是，明年大城市的住房需求問題只會比今年進一步激化，同時，國務院一定也會出臺及其強力的保障性租賃政策并在全國大規模的鋪開。
畢竟，這是近年來中央經濟工作會議中，首次出現的“高度重視”。
那么問題來了，今年受疫情沖擊，全國房屋的退租率非常恐怖，蛋殼還因此出現了現金流的斷裂，成為了眾矢之的。按照現狀來看，解決方案應該是幫助房東們去庫存，而不是給租客增加供給。
可中央依然認為大城市的住房需求問題會激化，并要求國務院和各地高度重視保障性租賃住房建設。
這種反人性的操作，代表著中央認為，明年開始，之前因疫情撤離大城市的打工人將出現返城潮，新工作的出現推動大城市的青年就業規模會出現激增。
而這個判斷并非孤立，今年的中央經濟工作會議首提需求側管理，把內需放到了相當重要的程度，甚至排在了改革開放的前面。
所以，還是要看原文，重點工作的第三大項“堅持擴大內需這個戰略基點”，內需不足是問題，解決方式是“促進就業，完善社保，優化收入分配結構，擴大中等收入群體，扎實推進共同富裕”。
再加上前兩大項的科技與產業鏈，我們可以推導一個閉環。
那就是我們要驅動大量年輕人進入到大城市，充裕的青壯勞動力和年輕人的消費需求推動科技和產業鏈的發展，新發展領域的產業又帶動大量的中產就業，而中產就業有推動高質量消費，需求帶動新領域產業供給的進一步發展。
換句話說，想要讓供給側與消費側的閉環能夠轉的起來，關鍵是驅動年輕人進入到大城市。而驅動他們踏入“歷史的進城”的關鍵，就是組織各方力量提供大量的保障性租賃住房，以及關鍵性能夠穩定人心的租售同權。
說白了，我們會拿出2016年解決房地產過剩的力度，來解決2021年需求不足的問題，而其中最便捷的方式，自然就是青壯人口的流動。
好了，未來的人口和產業的流動走向明白了，房價走勢也就會清晰了。
首先，今年因為疫情返鄉置業的浪潮，明年將幾乎全面熄火，國家的重點在于解決大城市的內循環，缺乏新興產業鏈的中小城市在人口方面將會面臨高強度的虹吸，房價維穩壓力巨大。
其次，隨著新一波就業甚至是創業浪潮的來臨，在一系列的政策鼓勵之下，擁有新興產業的大城市將迎來大量的青壯人口，持續的凈流入與婚房的需求，能夠很好的維護大城市的新房價格。
第三，為了吸引年輕人，明年國務院必然會將租售同權提升到相當高的高度，隨著高質量低價新出租房的大規模出現，無學區優勢的老破小吸引力將大幅下滑，將會持續面臨拋盤壓力。
我們將在2018年被特朗普的貿易戰打斷之后，重新嘗試新加坡租屋的探索。
而展望了未來之后，就會發現，蛋殼公寓，碎在了即將孵化的黎明之前......
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