1? 房地產調控政策n9m曹操讀書網

1990年3月27日，這是日本經濟史上標志性時刻，在這一天為了抑制瘋漲的日本房價，日本大藏省對日本樓市出臺了最嚴厲調控措施——對金融機構下達了限制對房地產行業進行過度融資的行政指導。n9m曹操讀書網

大藏省要求金融機構對于房地產融資的增長率不得超過其總融資的增長率——簡單的說就是擰緊了房地產融資來源的水龍頭，設置了金融機構為房地產融資的天花板。n9m曹操讀書網

這個嚴厲的調控政策讓日本數十年積累的房地產泡沫轟然破滅，東京房價跌去70%，直到今天日本的平均房價仍然沒有回到當初最高點的一半！n9m曹操讀書網

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2020年12月31日，人民銀行與銀保監會出臺了同樣的政策。n9m曹操讀書網

（來源：新華網）n9m曹操讀書網

根據央行與銀保監會規定，為商業銀行分五檔設置房地產和個人住房貸款余額占比上限。n9m曹操讀書網

具體來看，中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%；中資中型銀行的上述兩項數值分別為27.5%、20%；中資小型銀行和非縣域農合機構的上述兩項數值分別為22.5%、17.5%，縣域農合機構的上述兩項數值分別為17.5%、12.5%，村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。n9m曹操讀書網

（來源：中國人民銀行官網）n9m曹操讀書網

那么，這個政策會導致中國房地產如同30年前的日本房市一樣崩盤嗎？n9m曹操讀書網

不會。n9m曹操讀書網

因為我們大概只有30%的商業銀行的房地產貸款存量超過了這個紅線，大型銀行即使超出紅線，超出比例也不高（一般在2%以內），超出比例較高的主要集中在中小銀行，即使超過了紅線管理層也給了2—4年的過渡期。n9m曹操讀書網

很顯然，管理層吸取了日本樓市因為監管一刀切導致房地產硬著陸的慘痛教訓，希望采取相對較為緩和的手段讓房地產軟著陸。n9m曹操讀書網

但是軟著陸也會著陸啊，唯一的區別只是時間問題。n9m曹操讀書網

下面講一講這個政策對房地產的具體影響。n9m曹操讀書網

2? 三線以下城市n9m曹操讀書網

首先對于三線以下城市房地產是重大利空。n9m曹操讀書網

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中國中小型房地產開發企業目前主要活躍在三線以下城市，其融資渠道主要來源就是中小型銀行，而目前這個融資紅線恰恰對中小型銀行特別嚴厲——銀行越小，地產貸款額度也越小。n9m曹操讀書網

按照當前這個融資紅線的標準，我們有大量的中小型銀行已經超過這個紅線——也就是說，從2021年開始，大量中小型銀行就不得不想盡一切辦法在2—4年之內將自己房地產貸款額度降低到滿足紅線要求。n9m曹操讀書網

怎么降低房地產融資占比？n9m曹操讀書網

中小型銀行或者迅速擴大自己的存款數額，但這是非常困難的。一方面三線以下城市長期處于人口凈流出趨勢，城市存款總蛋糕是逐漸下降的，另一方面就是中小型銀行要與大型銀行競爭拉存款處于全面劣勢。n9m曹操讀書網

所以，從未來趨勢來看，中小型銀行未來存款大概率是一個逐年下降的趨勢。n9m曹操讀書網

不能擴大存款數額就只能逐步降低房地產貸款的存量。n9m曹操讀書網

所以，從今年開始，三線以下城市中小房地產企業融資環境會越來越困難，不但增量貸款額度幾乎沒有，存量貸款額度也將面臨日益縮水的困境。n9m曹操讀書網

3? 貸款鄙視鏈n9m曹操讀書網

其次，央行這個房地產融資額度紅線對于二手房交易也屬于較大的利空。n9m曹操讀書網

2019年中國商品房交易金額是17萬億，這個數字大概率成為中國房地產的一個峰值，因為銀行融資額度的紅線控制，未來中國商品房銷售金額只會逐年下降。n9m曹操讀書網

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更為關鍵的是，有了這個貸款額度紅線，中國房地產正式進入存量搏殺的階段。n9m曹操讀書網

任何一個商業銀行如果給房地產企業放貸增加了，那么必然會擠壓個人住房貸款額度，同樣，一手房按揭放貸多了，那么也會擠壓二手房按揭貸款額度。n9m曹操讀書網

站在銀行立場，在額度有限的情況下，未來大概率按照一系列鄙視鏈來分配貸款額度。n9m曹操讀書網

新房與二手房的鄙視鏈——大型開發商新房＞中小型開發商新房＞二手房，畢竟做批發怎么也比做零售效率更高。n9m曹操讀書網

二手房的鄙視鏈——大城市二手房＞中型城市二手房＞小城市二手房，畢竟城市越大，住房保值能力越高；n9m曹操讀書網

同一個城市二手房鄙視鏈——中心地段二手房＞偏遠地段二手房；n9m曹操讀書網

不同類型商品房鄙視鏈——住房＞商鋪（寫字樓）＞旅游地產；n9m曹操讀書網

大家看了上述鄙視鏈是啥感覺？n9m曹操讀書網

不要覺得自己的房子在上述鄙視鏈靠前的位置就沾沾自喜，說一句有點殘酷的話，光是第一層鄙視鏈，大型房地產開發商＞中小型開發商＞二手房就會瓜分絕大部分住房貸款額度！n9m曹操讀書網

即使是大城市同一地段同一個項目，未來二手房貸款難度與一手房相比可能就是兩個世界！n9m曹操讀書網

也就說即使同一個項目，你看到新開組團新房售價是3萬——你也別高興，等你的二手房掛出來最后成交價能達到2.7萬就該慶幸自己的好運氣了。n9m曹操讀書網

4? 流動性陷阱n9m曹操讀書網

為什么同一個項目產品會出現這么大的價差？n9m曹操讀書網

這就叫流動性陷阱。n9m曹操讀書網

市場經濟有一個流動性溢價的概念，意思是某個資產如果流動性極好，投資者可以很輕松地變現，那么市場給這個資產的定價要超過同類資產，這個超出部分就叫流動性溢價。n9m曹操讀書網

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與此對應的就是流動性陷阱，也就是一個資產變現比同類資產更為困難，那么其資產價格就要相比同類資產打折，具體打折幅度由其變現難度決定。n9m曹操讀書網

流動性溢價比較典型的例子就是股市中每日交易金額都很大的股票——機構投資者也能輕易變現的，就能獲得流動性溢價，比如茅臺。n9m曹操讀書網

流動性陷阱比較典型的例子就是創投公司。很多創投公司看起來經過幾輪融資市場給出很高的估值，創始人持有的股份市值號稱XX億，其實這些所謂的市值在沒有上市的情況下變現極難，創始人在急需資金的時候即使把股權抵押給機構，實際打折幅度可能超越很多人想象。n9m曹操讀書網

回到房市的案例。n9m曹操讀書網

同一個項目如果是新盤，因為開發商努力在銀行爭取到足夠的住房貸款額度，所以銷售并不困難。n9m曹操讀書網

而一旦變成二手房，因為很難獲得銀行二手房貸款額度所以變現相對新房十分困難，在這樣情況下，新房相對二手房就獲得一個流動性溢價，而二手房就將面臨流動性陷阱而不得不降價出售。n9m曹操讀書網

5?兩個突出問題n9m曹操讀書網

從上述分析我們可以看出，本次央行給商業銀行設置房地產貸款紅線是非常精準地針對我國房地產兩個比較突出的問題。n9m曹操讀書網

其一，房地產開發區域不平衡的問題。n9m曹操讀書網

過去即使是房地產黃金時代，我國三線以下城市都存在房地產開發嚴重過剩，商品房擠壓庫存嚴重的問題。現在通過大幅度調低中小型銀行房地產貸款額度自然就能防止中小城市房地產的無序擴張。n9m曹操讀書網

其二，房住不炒的問題。n9m曹操讀書網

雖然管理層房住不炒提了好幾年，但還是有很多人當做耳邊風，稍微有點閑錢就心心念念要去投資買房。n9m曹操讀書網

過去我在歷史文章多次說過——現在投資買房就是把管理層當做對手盤，而普通人將管理層作為對手盤絕對是最愚蠢的事情！n9m曹操讀書網

現在管理層給商業銀行設置房地產貸款紅線就是落實“房住不炒”的長效機制！n9m曹操讀書網

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隨著二手房貸款額度逐步收緊，所有投資型住房都面臨著一個巨大的流動性陷阱，不能變現（或者難以變現），所謂靠住房跑贏通脹就是一幅畫而已！n9m曹操讀書網

這里多啰嗦幾句。n9m曹操讀書網

按照現代市場經濟學理論，溫和通脹（CPI指數在1%—3%）是最有利于經濟增長的模式。n9m曹操讀書網

因為溫和通脹不但導致工廠出廠價格上升，企業主利潤增長——刺激大家進一步擴張生產，擴大用工；而且溫和的通脹可以刺激工薪族更勤奮的工作，通過收入增長來跑贏通脹。n9m曹操讀書網

說句誅心一點的話——假如放任房價飛漲，普通人隨便買一套房子就能輕松跑贏通脹甚至獲得可觀的收益，那么誰還會去努力工作？大家都想歪門邪道的辦法去炒房豈不是更為簡單？n9m曹操讀書網

整個東亞國家人均資源占有率普遍低于全球平均水平，不努力工作東亞國家大概率會比全球其他地區更早陷入內卷化的危機之中。n9m曹操讀書網

6? 支持實體經濟發展n9m曹操讀書網

當然，管理層出臺商業銀行房地產貸款紅線不僅僅是為了解決房地產的問題，更是為了解決讓金融機構支持實體經濟發展的問題。n9m曹操讀書網

2020年3月有一則新聞非常耐人尋味，中信銀行原行長因為嚴重違紀被開除黨籍。n9m曹操讀書網

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中紀委、國家監察委員會通告n9m曹操讀書網

（來源：中央紀委國家監委網站）?n9m曹操讀書網

公示的罪行第一條就是“嚴重違背黨中央關于金融服務于實體經濟的決策部署，限制、壓降制造業貸款”。n9m曹操讀書網

也就是說，對于金融機構而言，限制、壓降制造業貸款就是“嚴重違背黨中央關于金融服務于實體經濟的決策部署”，就是排位在其它違紀行為之前的最大的過錯！n9m曹操讀書網

然后現在央行與銀保監會又出臺了金融機構房地產貸款的紅線，那么金融機構的貸款資源應該向什么領域投放，不是一目了然了嗎？n9m曹操讀書網

7?切換財富風口n9m曹操讀書網

現在問題來了，老百姓的資金不能炒房，管理層最近又準備打破金融機構剛性兌付（這是很大的主題，我會單獨撰文來闡述），那么老百姓客觀存在的投資需求怎么解決？n9m曹操讀書網

有句話怎么說的？n9m曹操讀書網

那啥給你關上一扇門，一定會給你再開啟一扇窗。n9m曹操讀書網

2020年1月，銀保監會發布了一個重磅文件《關于推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》。n9m曹操讀書網

（來源：中國政府網）n9m曹操讀書網

這個文件內容其實也很簡單，用一句話描述就是——“大力發展企業年金、職業年金、各類健康和養老保險業務，多渠道促進居民儲蓄有效轉化為資本市場長期資金?！?/strong>n9m曹操讀書網

用大白話描述就是，讓居民存款搬家進入股市。n9m曹操讀書網

但是股市在普通老百姓眼里風險比較大，怎么讓金融知識比較匱乏的老百姓將存款放心投入股市呢？n9m曹操讀書網

在文件發布之后的媒體通氣會上，銀保監會辦公廳主任肖遠企明確提出“可以借助機構投資者，讓居民儲蓄進入資本市場”。n9m曹操讀書網

2020年中國股票型基金銷售火爆，全年基金銷售額突破3萬億，創歷史新高——這一切背后的推手就是管理層指揮棒引導的結果。n9m曹操讀書網

總而言之一句話，目前管理層的導向非常清楚。n9m曹操讀書網

投資房子是不行的，必將面臨各種“長效機制”的打壓與遏制；n9m曹操讀書網

投資資本市場是管理層大力鼓勵與支持的，也將獲得各種政策的扶持；n9m曹操讀書網

這就是未來財富風口切換的趨勢。n9m曹操讀書網

我們普通人最正確的姿勢就是順應趨勢、擁抱趨勢。n9m曹操讀書網