我剛租了一套房，發現……
來源微信公眾號：子木聊房
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01
今天講一個我身邊發生的小故事。
這幾天我給北京團隊租房子，房子的位置在北京朝陽區潘家園板塊。
潘家園大家應該都知道，就是中國賣古董最有名的地方之一，我偶爾得空，也去淘淘小東西，這個地方的優勢是離東三環近，去國貿CBD也就10分鐘車程。
我找了一個貝殼的中介，幫我找房子，要求兩室一廳，客廳不能太小，因為小伙伴們要在客廳辦公，住得要舒服一些。
中介給我發來6套房，第一感覺：真貴！
兩室一廳，單價6萬左右的房子，房租基本都在8000元以上，算下來一年得10萬。
橫向對比，我前段時間給深圳團隊租的一套房子，三室一廳100平米，才7500元一個月，而且深圳這套房的房價已經達到了10萬/平米。
看了一下午，最后選了一套兩室一廳，東西朝向，108平米的房子，但租金要8300元一個月，而且這套房里面的家具、網線都不全，還需要自己配備，所以就有一個想法：
讓中介幫忙砍價，砍到8000元，半年付，其他我們自己搞定。
02
業主是一個40歲左右的女士，做人力資源工作，這套房是她2004年買的婚房，當時的價格是2萬多一平米，現在是6.7萬/平米，漲幅235%。
后來她又在2008年，海淀買了一套學區房。
但說實話這幾年住得很辛苦，全家人窩在一個小破房子里，啥都沒啥。不過心中有光，就等著孩子畢業，把兩套房子一賣，換套豪華改善房，從此走上人生巔峰。
然而就這么一位身價1500萬以上的中產，卻在議價層面表現出了另外一面。
我說房租一個月8000元，家具我們配，網線我們拉，季付改成半年付。這女士一開始支支吾吾答應了，但顯得很難為情，后來又反悔了，說房價能不能漲到8100元？
我說，100塊錢還要計較嗎？
她說她也有苦衷，去年這套房子的租金是9600元，一場疫情，房租直接跌到了8300元，心里不平衡，上有老下有小也不容易。
我說，你的心情我理解，但這就是市場行情，你不下調租金，別人會下調。
而且房子有空置成本，你空置了2個月，相當于虧損了16600元，等于你的房租從8300元跌到了6900多元，年底租客少，如果我不租，你再空置一個月，就變成6000多元了。
這帳很好算。
03
最終，經過幾番論戰，我順利敗下陣來，8100元簽訂。
因為我想了一下，100塊錢跟一個女士爭論半小時，傳出去不太好聽，而且我太怕麻煩了。
臨走的時候，我們又聊了一會兒，她說：
“沒想到2020年的疫情對北京年輕人的沖擊這么大，能回家不能回家的，基本都回去了。”
年輕人少了，房子租不出去，中介每天打電話要求下調租金，自己也著急，2個月時間從9600元下調至8300元，心在滴血。
這時候她很疑惑，都說年輕人是房價的支撐力，為什么北京房租降了，房價反而卻是上漲的，身邊朋友隔三差五都在討論樓市行情，很想知道這是為什么？
我想，相見便是有緣人，于是跟中介要了一張紙一根筆，開始給她講述這一切的底層邏輯。
其實房價反映金融杠桿，代表富人購買力；而房租反映真實收入，代表窮人的購買力（窮人沒杠桿）。
2020年疫情出現后，經濟停擺，相當于對社會各個階層進行無差別性攻擊，整個社會的財富都在縮水，但后來卻出現了兩種分化結果。
聚集在上游的富人群體雖然收入縮減，但他們還有資產和杠桿能力在。
疫情過后，國家放水刺激經濟，股市樓市雙熱，富人資產開始膨脹，而且他們還可以通過銀行拿到更低息的貸款，跟不要錢似的。
他們再把這部分錢投入股市樓市，造成新一輪資產價格上漲。
所以去年挺過疫情的富人，下半年的財富都在瘋狂增加。
前段時間我陪朋友去北京寶馬4S店提車，門口排著長隊，而在深圳，你會發現保時捷已經成了”街車“。
反過來看窮人呢？
收入通道有且只有一個，工資收入。
我當時算了一筆賬，一場疫情對北京年輕人造成2萬元左右的經濟損失，這還不算被裁員減薪的。
他們沒有資產和杠桿能力，財富無法反彈，而且疫情釋放了大量的社會勞動力，供小需大，企業主沒有理由給員工漲工資。
所以這場疫情到頭來，是對窮人的定向打擊。
無力承擔房租的年輕人只能選擇逃離北京，房租因此下滑。
04
其實北京的租賃市場和買賣市場是“割裂”的。
2020年北京成交量創下了自2017年以來新高，我前幾天跟貝殼的朋友要了一份2020年北京購房者人群畫像，一句話概括：
普遍年齡都在28歲以上，要么學歷高工作能力強，要么家里有錢，要么兩者皆得。
這些人不會因為一場疫情變得不能購房，也跟租房的主力人群交集很小。
事實上，2020年的疫情就像一個漏斗，書面上叫優化城市人口結構，大白話就是，淘汰了一批競爭力不高的年輕人。
故事講到現在，大家應該清楚了。
北京好比一艘巨型游輪。
船上有一座金字塔，富人在塔尖，下面是中產，而登船排隊手握門票的都是能買得起房的年輕人，外圍還有更多的人想得到門票。
一個大浪沖來，金字塔只是晃動，有門票的還會上船，但外圍人群因為地勢低沒有保護，一沖而散。
但過段時間，還會有新的一批年輕人繼續圍上來，被篩選后繼續登船。
因為這艘船價值從未變過：
全國最好的工作機會、創業環境、教育資源、醫療資源，只能讓這個金字塔價值穩步攀升。
05
北京的這種現象并不是單一存在，上海、深圳、廣州，以及成都杭州武漢等能級較高的一二線城市，買賣市場和租賃市場都是割裂的。
這些城市不能用租金來衡量房價行情，同時也沒有人因為租金回報去投資房產，他們更看重城市的未來價值。
但能級較低的三四線城市，經濟發展相對較慢，人們只能轉而關注居住價值，也就是租金收益。
這種趨勢會拉大一二線城市與三四線城市的房產價值認知和城市之間的貧富差距，直至后者完全掉隊。
所以未來只要有人拿“租金回報率”跟你說事兒的，不要相信，因為無論是好的城市還是樓盤，都在追逐房價回報。
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