房地產稅試點,誰將打響頭炮?
作者 :正文注明 2021-10-25 06:49:00 審稿人 : admin 圍觀 : 次 評論
作者:牲產隊長
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房地產稅改革,已經討論了十多年了。 這一次,終于算是要落地了。 房地產稅試點,已經納入國務院工作日程,很快就要啟動。誰能成為首批試點城市?留給地方政府爭奪的時間,已經不多了。 有媒體吹風道,本次試點城市大約在10個。全國城市一共有約300個,但真正有實力來競爭房地產稅試點名額的城市,并不多。 
為什么地方政府要爭奪試點名額?因為,作為改革試點先行者,勢必率先享受到改革的紅利。深圳為什么能夠在短短40余年間,成為全球一流的科技創新之城?核心原因就是,深圳坐擁改革政策之利。 房地產稅的改革,也一樣會帶來新一波的改革紅利。在我看來,至少有以下4大紅利。 其一,提振高科技實體制造業的發展。在《為什么征房產稅?》一文中,我就提到,房地產稅的出臺,核心功能不是打壓房價,而是彌補土地財政的空缺。 同樣,在《為了留住華為,深圳拼了》一文中,我也寫了,當土地財政快要走到盡頭時,高科技實體制造業就能成為一座提供龐大稅源的發動機。 如,華為東莞松山湖基地,每年就給東莞市政府創造了上千億的綜合稅收。同樣,上海引進特斯拉,也跟特斯拉簽署了稅收對賭協議。上海市政府要求,特斯拉從2023年開始,每年直接納稅不得低于22.3億元。
房地產稅改革的大背景就是,土地財政即將走到盡頭,增量房地產規模縮小,存量房地產規模擴大,從以前的賣地賺錢,變成現在的房地產稅。 反向來看,率先征收房地產稅的城市,將極大地減少對土地財政的依賴。如此,地方政府就能夠降低地價,去吸引更多的高科技實體制造業入駐。 相反,那些沒有拿到房地產稅試點名額的城市,就不得不繼續依賴于土地財政,難以降低地價去爭奪高科技實體制造產業。 其二,房地產稅對房價有一定的調節作用。它增加了房子的持有成本。當然,對房價起決定作用的,是供求關系。但對剛需類房源而言,是有釋放價值的。
比如,非核心地段,上漲空間較小,持有成本較高的住宅,這類房源就會被釋放出來。剛需類房子的房價會對普通老百姓更友好。對解決剛需而言,這類住宅的投資價值較低,也比較適合剛需上車。 相反,核心地段,升值空間較大的房源則受影響較小。在這里,也要考驗持有者的現金流。因核心地段房價往往較高,持有成本會很大,每年繳稅的現金壓力也會比較大。如果僅僅靠收租,而沒有其他產業性收入的話,實際獲利會變少。 當然,業主也可以選擇漲租。但漲租這個事,不是某一家能決定,而要看附近其他房東是否都漲租。租金本質上,是跟工資掛鉤的。 這時,也會有部分持有者會選擇出手房子。但擁有產業性收入的人,卻可以趁機抄底,擴大核心地段的房產持有量。
從這里,大家就能看到,持有房子這種固定資產,坐等收租的模式將會承壓。高價值房子持有者的最優解是同時投資產業,利用產業資本,來覆蓋房地產稅。渡過這段低谷后,等房產價值重新邁入下一個上升波段。 這時,你會發現,資金就在無形中被引入了產業投資,促進了產業經濟的活躍性。 其三,試點城市具有一定的靈活性。它是先低一點,再慢慢加,在這個過程中,老百姓和地方政府都有一個慢慢適應和慢慢調整的過程。但等試點結束后,其他城市所面臨的就是直接執行。 試點城市的房產持有者,尤其是多套房產持有者,有足夠的時間和空間,來重新規劃自己的資產配置。比如,將非核心地段的房子賣掉套現,去投資一個店鋪、一個工廠、一個企業等,就業環境會改善很多。
但在非試點城市,平時無知無覺,等到全國統一征收房地產稅的那一天,突然大家一起去拋售房子,很可能引發房價短期內大幅下跌。 越跌,越沒人買,越沒人買,越跌。在這里,我建議,如果你所在的城市沒有被納入房地產稅試點范圍以內,你一定要緊密關注試點城市的房地產動向。 試點時間為5年,留給所有人資產重新配置的時間,也只有5年。不能等到房產稅全國落地的那一天,才想起來,那就晚了。 其四,房地產稅本質是一種財產稅。富人多繳,窮人少繳。繳上來的稅,會被投入到公共設施建設。比如高鐵、醫院、學校、公路、橋梁、養老金等。通過公共服務來提升對窮人的照顧,削弱貧富差距。
上述4點中,對地方政府而言,最大的誘惑力就在于,減少對土地財政的依賴。別看地方政府賣地收入很高,但地方政府比誰都更清楚,這是一個終有盡頭,不是長久之計的稅源。 誰先征房地產稅,誰就能先擁有稅源的優先開拓權。更何況,土地財政尚未走到盡頭,在試點期間,還能一邊賣地,一邊征房地產稅。這個誘惑力,任誰都頂不住。 因此,這一次的房地產稅改革,是有著龐大的推動力的。 那么,誰將成為第一批房地產稅改革試點城市呢? 這里面就有4個基本要求了: 1,對土地財政依賴度要低。只有對土地財政依賴度低,才具有征收房地產稅的迫切性。 如深圳,城市化率已經達到100%,能賣的地已經很少了,但存量房產卻非常龐大。征收房地產稅,將為深圳市政府帶來一個龐大的新稅源。 深圳愿意以每平米578元的超低價,把土地賣給華為,這預示著,深圳成為首批房地產稅試點城市的可能性極大!

2,要有全國示范效應。在過去的改革經驗中,具備全國示范效應的城市就非常明顯了,如北京、上海、深圳、廣州、杭州、海口、三亞、廈門等城市。其中,浙江省的杭州還是共同富裕示范區中的代表性城市。 3,要兼顧區域代表性。在我國14個沿海開放城市中,主要考慮的是區位,擁有海港的城市,占有巨大的優勢。但在稅收改革中,不管是內陸,還是沿海,本質上地位是相對平等的。 因此,東部、中部、西部很可能都有城市加入。像東部,具備優勢的有北上廣深杭,中部則有武漢、鄭州、合肥等城市,西部則有重慶和成都。
4,要有房價過快上漲的現象。在過去3年里,中國房價過快上漲的城市有東莞、成都、廣州、深圳、杭州等。 從以上4個基本要求來看,深圳是首當其沖,入圍的可能性最大。其次則是杭州。杭州房價上漲過快,又是共同富裕示范區,入圍可能性很大。其三則是成都。成都也存在房價上漲過快,被連續約談的現象。 其他可能性較高的城市還有上海、海口、鄭州等。
東北很可能沒有城市入圍。因為東三省中,只有大連對土地財政的依賴度較低,其他城市對土地財政的依賴度都不低。尤其是吉林長春,2020年對土地財政的依賴度位居全國第一。

但是,持有海南房產最多的又恰好是東北人。不排除海南全省納入房地產改革試點范圍,東北大兄弟在海南的房產配置,可能將在這一輪房地產稅改革中,經歷大洗牌。 在超一線城市中,納入試點范疇可能性較低的是北京和廣州。北京作為首都,最重要的是穩定,基本不參與重大試點工作。而廣州對土地財政的依賴度排全國第四,可能性也較低。 長沙是最不可能納入試點范圍的省會城市。長沙房價太低了,沒有參與試點的必要性。
綜合來說,先行試點的城市,將先行享受政策紅利。當然,這個紅利,主要還是針對絕大部分普通老百姓而言的。 你要是家里七八套房,就靠收租過日子的新時代城市地主,那你就應該割一些肉出來,為共同富裕的偉大目標做出一點貢獻!
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