亞證地產(chǎn)虧了！向股東出售資產(chǎn)反“倒賠”近1億港元
作者：芊芊
來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）
6月23日，天安中國(guó)（00028.HK）和亞證地產(chǎn)（00271.HK）聯(lián)合發(fā)布公告，天安中國(guó)向非全資附屬公司亞證地產(chǎn)發(fā)出有關(guān)建議事項(xiàng)要約函，以10.8億港元收購(gòu)亞證地產(chǎn)所有聯(lián)營(yíng)公司丹楓集團(tuán)權(quán)益以及丹楓集團(tuán)所持全部物業(yè)權(quán)益。
同時(shí)，建議收購(gòu)事項(xiàng)完成后，亞證地產(chǎn)應(yīng)將建議收購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)宣派特別股息每股0.95港元。
來源：亞證地產(chǎn)公告
根據(jù)公告，此次收購(gòu)包括5項(xiàng)物業(yè)，即鴨舌洲港灣工貿(mào)中心和海灣工貿(mào)中心、大潭紅山半島第一至四期、灣仔帝后商業(yè)中心及油塘華順工業(yè)大廈及車位。亞證地產(chǎn)透過丹楓集團(tuán)而持有的5項(xiàng)物業(yè)總建筑面積約135.9萬(wàn)平方尺，建議丹楓集團(tuán)應(yīng)占總建筑面積約48萬(wàn)平方尺。
官網(wǎng)顯示，亞證地產(chǎn)原名丹楓控股有限公司，于1973年成立，并于同年在香港上市。2016年，亞證地產(chǎn)及其附屬公司被天安中國(guó)全資附屬公司Autobest Holdings Limited所收購(gòu)，并成為最大股東。亞證地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍包括香港經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資，物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)等。
業(yè)績(jī)承壓 亞證地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)解負(fù)
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天安中國(guó)的目的是接盤亞證地產(chǎn)在香港的合聯(lián)營(yíng)公司，所以亞證地產(chǎn)需在交易前，完成對(duì)丹楓集團(tuán)的重組。也就是剔除丹楓集團(tuán)全資控股公司，僅保留合聯(lián)營(yíng)公司。
在公告中，天安中國(guó)也表示，參考亞證地產(chǎn)于去年底每股資產(chǎn)凈值3.5港元，亞證地產(chǎn)股份價(jià)值被低估，愿意以集團(tuán)內(nèi)部重組方式透過收購(gòu)建議連同分派特別股息，提供機(jī)會(huì)釋放亞證地產(chǎn)潛在價(jià)值。
公開資料顯示，目前，丹楓集團(tuán)旗下的香港合聯(lián)營(yíng)公司包括邦祺有限公司、上貴投資有限公司、Zeta Estates Limited、Mightyton Property Management Limited、浩博投資有限公司、建唐置業(yè)有限公司等。
作為亞證地產(chǎn)的所有聯(lián)營(yíng)公司，丹楓集團(tuán)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不算好。
年報(bào)顯示，2020年亞證地產(chǎn)錄得營(yíng)收5125.1萬(wàn)港元，同比下降8.38%，凈虧損5665萬(wàn)港元，同比下降197.65%。而截至2020年12月31日，丹楓集團(tuán)的權(quán)益約占亞證地產(chǎn)凈資產(chǎn)的58.8%。2020年，丹楓集團(tuán)凈虧損7063.1萬(wàn)港元。顯然，丹楓集團(tuán)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)對(duì)亞證地產(chǎn)整體的業(yè)績(jī)有一定的影響。
從亞證地產(chǎn)方面來看，自2017年起，其業(yè)績(jī)逐年下滑。
根據(jù)年報(bào)，2017年至2020年，亞證地產(chǎn)營(yíng)收分別為6000.4萬(wàn)港元、5845.4萬(wàn)港元、5594.4萬(wàn)港元、5125.1萬(wàn)港元；凈利潤(rùn)分別為1.69億港元、1.13億港元、5801.4萬(wàn)港元、-5665萬(wàn)港元。
在業(yè)績(jī)承壓之下，亞證地產(chǎn)選擇轉(zhuǎn)讓丹楓集團(tuán)與其經(jīng)營(yíng)情況不無關(guān)系。
值得一提的是，由于亞證地產(chǎn)并未持有丹楓集團(tuán)聯(lián)營(yíng)公司的控制性股權(quán)，選擇將丹楓集團(tuán)交由股東經(jīng)營(yíng)。
公告顯示，亞證地產(chǎn)所持丹楓集團(tuán)的權(quán)益僅占天安中國(guó)2020年凈資產(chǎn)約10%，天安中國(guó)的物業(yè)持有能力較亞證地產(chǎn)強(qiáng)，收購(gòu)一事有助于讓丹楓集團(tuán)所持物業(yè)權(quán)益的收益最大化。
派息總額高于收購(gòu)款 亞證地產(chǎn)不掙反賠
根據(jù)公告，建議收購(gòu)事項(xiàng)完成后，亞證地產(chǎn)將以收購(gòu)所得款及2020年度可分配溢利用于宣派0.95港元/股的特別股息。
作為亞證地產(chǎn)的控股股東，天安中國(guó)自入主以來，就為亞證地產(chǎn)制定了長(zhǎng)期的投資策略。
按照天安中國(guó)的投資策略，自2017起至今，亞證地產(chǎn)已向其股東分派合共每股0.875港元的股息，與要約價(jià)2.75港元相比，回報(bào)率約為31.8%。
然而，經(jīng)全面考慮亞證地產(chǎn)2020年度的財(cái)務(wù)狀況及營(yíng)運(yùn)后，亞證地產(chǎn)董事會(huì)認(rèn)為，亞證地產(chǎn)現(xiàn)有的現(xiàn)金資源應(yīng)保留用于亞證地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)，于2020年并未宣布及分派任何股息。
但此次收購(gòu)事宜，0.95港元/股的特別股息高出2017年至今的數(shù)額，在一定程度上存在不合理性。
值得關(guān)注的是，天安中國(guó)為亞證地產(chǎn)控股股東，其持有的股數(shù)約為9.3億股，按照0.95港元/股派息，天安中國(guó)將獲得約8.835億港元，約占此次交易總金額82%。
數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，亞證地產(chǎn)的總股本為12.41億股，按照0.95港元/股派息，派息總額將達(dá)到11.79億港元，高于10.8億港元的收購(gòu)款。
這意味著，此次收購(gòu)，天安中國(guó)代價(jià)只用了1.944億港元。而亞證地產(chǎn)不僅沒有得到10.8億港元的收購(gòu)款，還倒賠了近1億港元。
（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）。
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