中國樓市的幽靈：走到死胡同的三四線！
東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《中國樓市的幽靈：走到死胡同的三四線！》是一篇關(guān)于走到,死胡同,中國的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
1、大量的三四線僅剩下自住價值。
2、大量的三四線，甚至會出現(xiàn)逆城鎮(zhèn)化。
3、三四線執(zhí)行房住不炒最堅定。
4、小縣城的房子，留足自住，剩余出清。
1
三四線、小縣城的房價越來越低。
三四線、小縣城的生存成本卻越來越高。
過年，我去走親戚。
親戚家位于鄭州南部的縣城中，而且是政府全力打造的新區(qū)，小區(qū)倒還中規(guī)中矩，碧桂園開發(fā)，環(huán)境、物業(yè)都還算可以。
唯一的劣勢就是：
房價降得太厲害了。
當時買入價格11000，現(xiàn)在周邊價格6000起，小區(qū)內(nèi)部有成交價也就8000多，一來一回，每平跌了將近3000。
當時正是市場最火爆的時候，金科、正弘、碧桂園、招商、佳兆業(yè)、中駿等全都進駐，尤其讓我驚訝的是，進駐縣城新區(qū)的竟然還有大量的外來房企，也就是在那幾年，房價飆升速度非常快，賣得飛快，市場好的一塌糊涂。
如今，潮水褪去，片區(qū)內(nèi)自住還可以，但是人氣卻沒有那么充足，說好的市政府遲遲沒有搬遷，導致小區(qū)周邊的地塊全都荒著，根本沒有開發(fā)的跡象。
房價跌了，賠了幾十萬。
但是，一年才掙多少錢？
2
但是，生活成本卻越來越高。
我們縣城中位數(shù)收入5000上下，好點的富士康、好想你、白象等企業(yè)，稍好點7000-1萬以上，普通公司也就5000，剛畢業(yè)或者公司一般3000。
按理說，這樣的收入在縣城應該還不錯。
但是，我身邊很多發(fā)小、朋友、親戚，其實過得捉襟見肘。
80后、90后尤其是00后，不管手里掙多掙少，花錢卻比較大方，而不像老一輩，不管掙多少一定要省著花。
1、幼兒園一學期的學費，一般的2000多，好的5000多。
2、吃穿用不能說經(jīng)常名牌衣服，一家人一年偶爾買幾次名牌，一年下來也得1萬多，還有玩具、零食，一年算下來也不少。
3、朋友聚餐、喝酒、隨禮，一年下來少說也得大幾千。
4、很多年輕人要在縣城買房，有些還是全款，至少20-60萬。
5、買車。
6、結(jié)婚。我同事說，他弟媳婦兒是汝州的，河南本地一個實力比較強的縣城，結(jié)婚準備多少錢？一次1萬1，一次8萬8，二次20萬8，不算買三金，不算結(jié)婚費用，不算買房、買車。
7、家人保險。不要小看，有些家庭會買的，一孩兒4000+。
8、裝修。不多說，10萬總有。
你算算，亂七八糟加起來，一年少說5-10萬，也剩余不了幾個錢。
3
好了，說回三四線。
很明顯，很慘。
要知道，2022年中國樓市的成交額一路從18.2萬億，大跌至13.3萬億，少了整整5萬億，實打?qū)嵉?萬億啊。
2022年，三四線、小縣城已經(jīng)出現(xiàn)了幾個大問題：
1、第一波先出放松政策。
截止至12月21日，地方松綁政策出臺達597次，覆蓋城市超210個。5月出臺次數(shù)達到峰值，單月出臺超百次。
第一階段出臺政策的，就是三四線。
比如馬鞍山、保定、株洲、蚌埠，基本面很差，市場很一般，房地產(chǎn)欠發(fā)達，購買力差，即使政策松綁，實際上產(chǎn)生的效果也非常有限。
2、成交數(shù)據(jù)下跌最厲害。
從重點監(jiān)測60城來看，2022年1-11月份，一線城市成交同比下降20.1%，二線城市同比下降35.3%，三四線城市同比下降33%。
3、土地財政徹底喪失。
三四線跌幅最大。
2022年一線城市平均溢價率4.09%，較去年下降0.39個百分點；二線城市溢價率3.22%，較去年下降7.65個百分點；三四線城市3.74%，較去年下降10.67個百分點。
與此同時，2022年一線城市平均流拍率4.11%，較去年下降1.78個百分點；二線城市流拍率10.23%，較去年下降0.52個百分點；三四線流拍率達到20.39%，較去年上升0.77個百分點。
沒錢的開發(fā)商拿不了地，有錢的開發(fā)商肯定優(yōu)先大城市。
因此，三四線城市流拍最為嚴重。
4
去年，第一財經(jīng)統(tǒng)計了幾組數(shù)據(jù)。
截至2022年6月，全國有117個縣城房價超過每平米1萬，其中8個縣城房價破2萬，分別是陵水、義烏、永康、溫嶺、昆山、樂清、萬寧、桐鄉(xiāng)；從區(qū)域分布看，房價最高的10個縣城里，浙江7家，海南2家，江蘇1家。
為什么那么高？
義務、永康竟然比地級市金華更貴，昆山GDP高達5000億+，是全國經(jīng)濟實力最強的縣城，樂清、桐鄉(xiāng)更是經(jīng)濟強市，陵水、萬寧則是全國14億人的旅居圣地，房價高很正常。
比如義烏。
外貿(mào)業(yè)非常發(fā)達，進出口總額從2010年的31.2億美元上升至2020年的450.9億美元，翻14.4倍。過去十年，義烏人口凈流入達到62.5萬人，常住人口186萬人，2021年人均可支配收入達到77468元，甚至比很多省會、二線城市都要高。
但是類似義烏這樣的小縣城，全國太少了。
真正能代表市場的是1800多個縣城。
這些縣城的大多數(shù)房價都在1萬以下，未來極有可能下跌，尤其是伴隨著生活成本的不斷抬高，年輕人的不斷外流，沒有能力提供高薪產(chǎn)業(yè)，越來越多的年輕人出去，這就是大量小縣城的現(xiàn)狀。
既容不下肉體，又容不下靈魂。
5
1、三四線、小縣城，會是中國樓市的幽靈。
2、只具備自住功能。不要期待漲價，能穩(wěn)住就不錯了。
3、資本、人口、產(chǎn)業(yè)、人才，都不會去。
4、有錢去深圳，沒錢去鶴崗，中國之大，總能容得下你。
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