一文教你看懂，如何判斷真假洼地

作者 :茅草屋 2022-10-11 18:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《一文教你看懂，如何判斷真假洼地》是一篇關于洼地,教你,一文的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

在一線咨詢客戶的過程當中，有些買房的朋友會問我，上海價格已經這么貴了，還有沒有價值洼地？

關于洼地，之前的文章我有寫到過，上海內環內的價格洼地：

上海浦東內環內這兩個洼地，為何萬年不漲？
上海浦西這兩個內環內洼地，現在怎么樣了？

關于浦東的內環洼地，我有寫了塘橋板塊和楊東板塊；浦西內環的洼地，我有寫到中山公園和內普陀板塊。

從目前的上海房價梯度來看，這四個板塊的房價整體相對低，而他們又位于上海最頂尖內環內地段。

但為什么說他們相對低洼呢？因為和上海很多中外環之間的板塊相比，這幾個內環板塊的房價并不貴，甚至還沒有中外環多個板塊的房價高。這些板塊的房價價值真的是被低估的嗎？

例如浦東的塘橋，有著浦東最頂級的配套，還有浦東最稀缺的醫療資源，仁濟醫院和兒童醫學中心，同時板塊的商業也非常發達，有巴黎春天和山姆會員店等等，這些基本都是最完善的配套，由于規劃問題和老房子過多等原因，導致板塊整體價格不高；

還有楊東板塊，這個板塊幾乎都是次新小區，還不乏一些浦東非常知名的小區，如上海綠城、仁恒公園、世紀香梅花園等；然而這個板塊，房價卻沒有達到理想的預期。

還有浦西的中山公園板塊，房價也沒有達到預期，其中最核心的原因莫也在于中山公園板塊已經過于“成熟”，整體房齡偏大。在如今的樓市K型分化行情之下，有能力的購房者，更愿意去買長寧的相對新一些的天山板塊，導致中山公園板塊有些沒落。

還有內普陀板塊，這個板塊其實是我個人是非常喜歡的，無論是武寧、長壽還是江寧，幾乎每一個板塊都有1~2條地鐵線支撐，個別區域甚至有3~4條地鐵線路，可以說普陀的公共交通十分強大，且內普陀的地理位置無比優越，無論是去北面還是去南面，還是去核心市區，都是十分便利的。

當然，這四個內環內的洼地板塊，整體來看當然因為這四個板塊各自都些的問題，例如，塘橋板塊動遷比較多，楊東板塊完美錯過了地鐵和規劃，內普陀板塊城市建面相對較差，中山公園已經不斷走向沒落，導致了價格洼地的存在。

但是即便有些問題存在，獨特的地理位置優勢依然不影響這四個板塊的購買力和房價漲幅漲幅，這些板塊我們可以把它們稱之為價值洼地。在我看來，這些板塊依然具有購買的意義。

在樓市一線市場中，很多購房者還不會判斷什么是真正的洼地，什么是坑。

在我們看來，上海其實根本沒有洼地。所謂的洼地，本質上就是坑；例如鶴沙航城、佘北大居、白鶴黃渡、普陀甘泉宜川、泗塘張廟、楊浦中原等等。

這些地方完全和價值完全沒有任何關系，是真正因為各種各樣的問題而導致的便宜；一個地方房價之所以不漲，分析他的原因，我們可以看出，這些地方都存在著短期內無法解決的大硬傷。

例如，鶴沙航城、佘北大居這些板塊，都距離市區十分遙遠，地理位置就直接決定了這個地方，房價就是這么便宜；

普陀甘泉宜川、寶山泗塘、楊浦中原，這些都是上海老齡化最為嚴重的地區，板塊內成片的老破小，沒有拆遷和舊改的規劃，也沒有任何希望。

但是如果這些老破小可以加裝電梯，房價必然會有一波漲幅，因為從居住條件來說，得到了很大的改善。

這些問題之所以是問題，因為是沒有辦法改變的；若能有辦法改變和解決，價格必然上漲，屆時還會是洼地嗎？

還有鶴沙航城、佘北大居這樣的地方，在N年之后，上海城市化發展進程不斷的擴大建設，當然最終也會輪到這些地方發展，但是仔細想想，這需要等多少年呢？目前是沒有普的。有句話說的好，買房需要有長遠的目光，但不是叫你用生命的長度去梭哈。

所以我們在一線市場上選房的時候，要學會去分析，什么樣的是真正的價值洼地，什么是這個板塊是只值這些錢。

在當前上海樓市的K型分化行情下，我們買房，不僅僅只是買這套房子，我們更多買的是房子未來的規劃和確定性；同時也我們也不僅是在上海這座城市買房，我們買的還是這座城市的未來。

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