房子太多，可把他愁死了！
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《房子太多，可把他愁死了！》是一篇關于太多,死了,把他的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
為此，他們買了很多的雞蛋！
普遍的特點就是，手上的資產不一定值錢，但是一定很分散。
前幾天看到有個網友求助，說自己手握7套房，但是特別苦惱?？赐晁馁Y產分布后，我居然瞬間共情了。
圖源：媽媽網
他的房子分布范圍從天津到廣州，物業(yè)種類更是五花八門，有住宅，有公寓，住宅里面還分大面積、老破小，電梯樓、步梯樓……
愁死了。
解開這樣的資產優(yōu)化難題，還真的需要巨大的耐心。
給他捋一捋吧：
北方某直轄市2套住宅，中部城市1套住宅、2套公寓，廣州2套住宅。
雖然手握7套房，也算是家大業(yè)大了，但是細細看來，這位網友的資產配置存在一個很明顯的問題：
“不良”資產太多了?。?！
既有30多年不值錢的老房子，裝修差、面積小，又有根本住不上，只是“留個念想”的房產，還有租金大幅下滑，裝修沉沒成本百萬的資產。
甚至2套公寓還辦了按揭，占用了貸票不說，居然希望用來做養(yǎng)老基金。
如果對他名下的房產做一個大致的價值排序，大概是這樣的：
廣州學位三房>天津住宅>中部城市大面積>天津學區(qū)老破小>廣州樓梯老破小>兩套公寓
幾乎可以說，這里頭除了前兩套，其他的都是需要優(yōu)化的，尤其是樓梯老破小和學區(qū)老破小。
當下一線城市的老破小價格已經下滑非常嚴重了，再不賣，可能真的就賣不掉了。
處理掉這些資產之后，加上手握200萬現(xiàn)金，他可以有很多的機會，在一線城市升級自己的資產。
不過，改善置換，從來都不是一件容易的事。
有句話說得好：政治學的本質是妥協(xié)，經濟學的本質是放棄。置換，說到底就是要先學會放棄，克服人性的弱點。
前兩天在論壇上看到一個帖子。是個深圳的網友，她和老公已經年過40，名下有兩套房。
一套是南山的老破小，指導價800萬左右，另一套四房在深圳東部，總價400萬，是買來養(yǎng)老的。
最近這些年，他倆看著名下的兩套房子，越看越不順眼。
東部的四房太遠了，配套又跟不上，他倆還是喜歡住在南山。
可是南山的老房子太破了，面積又小，朝向也不好。
你說置換吧，問題就來了。東部的房子房價幾乎沒漲，賣掉就是虧錢。
南山的老破小雖然能買到800多萬，但是要想換個同地段朝向更好的三房，起碼總價要千萬以上。
這就要兩人傾其所有，可是人到中年，上有老下有小，糾結萬分。
像這種情況，換成一個旁觀者，肯定會覺得答案很簡單??！兩套房子都賣掉，果斷買入南山更好的房子唄。
但事實上，人是有損失厭惡的，覺得房子一旦賣掉，虧本就“兌現(xiàn)”了。
賣房也需要很強的執(zhí)行力，否則半途而廢，太常見了。
在猶豫不決的過程中，很多機會也就悄悄消失了。過幾年再一看，可能讓你悔到腸子青。
以深圳為例，一直以來，深圳的樓市始終呈現(xiàn)東冷西熱的態(tài)勢，西部的房價更是全方位碾壓東部。
在這種情況下，果斷放棄東部的房子，將資金投入中西部是最好的選擇，時間拖得越久，成本只會越高。
相較于一線城市的糾結而言，三四線城市手持多套房的人，簡直就是有苦難言！
如果你以“三四線城市房產如何置換”為關鍵詞進行搜索，可以在網上得到一個教科書般的答案：
向二線城市，最次也是省會城市置換。
道理很多人都明白，但就是做不到。因為，三四線城市的二手房，真的很難賣出去啊！
就拿浙江的嘉善來說，今年上半年，嘉善的二手房僅僅成交了1650套，同比暴跌70%！
而另一邊貝殼放盤的二手房已經超過了1萬套，估計能賣3年。
深圳的小老弟惠州，海景房跌成了白菜價，2017年還1.5萬/㎡的大亞灣海景房，如今二手放盤價低至7700元/㎡，直接腰斬。
關鍵腰斬也沒用啊，無人接盤……
這可還是環(huán)滬、臨深的三線城市，再偏遠一點的城市都不用提了。
所以對于三四線城市的置換族而言，最關鍵的問題是要把手里多余的房子賣掉，現(xiàn)金在手，哪里去不得？
去年有一位學員，成功賣掉了自己18線小縣城的房子，就是使出了十八般武藝。
這位大姐先是找了多家中介掛牌，然后總結自己房子的優(yōu)劣勢，發(fā)現(xiàn)自己房子最大的優(yōu)點就是裝修很下功夫，3000元/㎡的房子，裝修標準竟然也差不多3000元一平。
于是她利用自己攝影的特長給房子拍了很多美照，又配上了文字，后來覺得文字還不夠有氛圍，就再加了點音樂，放在網上，傳播效果拉滿。
很快就有很多人預約看房，這時大姐又靈感乍現(xiàn)，玩起了饑餓營銷。
她將所有客戶都約在周六日集中看房，兩撥人錯開10分鐘，第一批在看的時候，第二批的電話已經打進來了，營造出房子很搶手的氛圍。
很快房子就賣出去了，緊接著大姐拿著錢火速上車成都，趕上了今年的大漲行情……
看起來輕輕松松的結果，根本就不容易。
在當下中國，樓市大分化正在轟轟烈烈地展開，無數(shù)業(yè)主在籌謀著資產置換和升級的大事。
對于名下多套房產的業(yè)主而言，有幾個原則可供參考：
1、向級別更高的城市置換。投資不過山海關，三四線根本沒有房地產。
2、選擇更有潛力的發(fā)展區(qū)域。樓市分化的大行情下，城市內部的分化同樣嚴重。
拿深圳來說，20年到21年深圳樓市大漲一年，但是細看各區(qū)漲幅，南山、寶安、光明等西部地區(qū)房價的漲幅大約是40%，而羅湖、龍崗、坪山等東部地區(qū)漲幅只有大約20%。
3、選擇稀缺的產品。
置換改善不同于剛需買房，不要抱有湊合妥協(xié)的念頭，最好能夠一步到位。
盡可能優(yōu)先選擇中高端社區(qū)，配套完善，朝向戶型較好的大戶型產品。自住也舒服，未來真想出手也比較容易。
另外，房子在精不在多，三四線城市十套房子，可能抵不上一線城市一套優(yōu)質的住宅。
所以一定要有所取舍，要學會放棄。最先要賣掉的，一定是老家那些沒有人住的房子。
一套都別留，不要想著拿來作紀念，換去大城市，等未來你光榮退休想要回老家養(yǎng)老，大城市房產增值的部分，可以買下你老家一棟樓……
當你手上的資產上漲得快，留給你的可能性，只會越來越多。
資產升級，路才會越走越寬。
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