創(chuàng)富港創(chuàng)始人薛春：做聯(lián)合辦公，要拋棄這三個(gè)思維

作者 :創(chuàng)頭條 2020-06-17 20:17:04 審稿人 : admin 圍觀 : 次評(píng)論

在融資難、盈利難大背景下，一些聯(lián)合辦公已經(jīng)黯然離場(chǎng)。

薛春，作為專(zhuān)注聯(lián)合辦公、于新三板上市的企業(yè)——?jiǎng)?chuàng)富港的創(chuàng)始人，進(jìn)入這一行業(yè)已有20年，打造出一個(gè)持續(xù)盈利、單店毛利率接近50%的聯(lián)辦企業(yè)。近日，他在2020中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高端論劍活動(dòng)上，從企業(yè)本身和行業(yè)細(xì)節(jié)出發(fā)，分享了自己對(duì)聯(lián)合辦公行業(yè)商業(yè)本質(zhì)與發(fā)展前景的體會(huì)。

在薛春看來(lái)，聯(lián)合辦公之所以存在有兩大原因，一是場(chǎng)地價(jià)格高企，企業(yè)需要共享空間；二是人員成本高，企業(yè)無(wú)力聘用秘書(shū)、財(cái)稅等，需要共享服務(wù)。他認(rèn)為，聯(lián)合辦公是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段必然會(huì)產(chǎn)生的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，只要經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、場(chǎng)地昂貴、人員收入極高，聯(lián)合辦公就必然存在。

對(duì)于疫期很多公司采用的“在家辦公”，薛春認(rèn)為，只是一個(gè)輔助，不會(huì)成為將來(lái)的主流。聯(lián)合辦公有存在的必要性，也是極具社會(huì)價(jià)值的商業(yè)模式，能夠幫助很多創(chuàng)業(yè)者解決低成本創(chuàng)業(yè)問(wèn)題，他認(rèn)為，近2-3年一定有A股上市的聯(lián)辦企業(yè)。但薛春表示，聯(lián)合辦公和所有行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)一樣，只有少數(shù)能夠盈利。成為“少數(shù)”，必須做到精細(xì)化管理，同時(shí)做好和空間地址有關(guān)的產(chǎn)品。

投入到聯(lián)合辦公20年，薛春摸出了這個(gè)行業(yè)的“生死線”、掌握了提高盈利的“技巧”、也看到了不可踏入的“雷區(qū)”：

7個(gè)關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流定生死

薛春認(rèn)為一個(gè)半輕資產(chǎn)的聯(lián)辦空間達(dá)到以下經(jīng)營(yíng)指標(biāo)就可以稱(chēng)之為優(yōu)秀的、成熟的。

①單店毛利率近50%。

②單店經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流近1/3。如果做到這個(gè)指標(biāo)，就不存在生死問(wèn)題。

③公司整體經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流占收入的1/4。

④小面積2年回本，大面積3年回本。1000㎡的空間，應(yīng)該兩年左右收回所有投入；5000到10000㎡的大面積，基本三年回本，這是做得比較好的。

⑤每平米EBITA在70到80元。

⑥單店利潤(rùn)35-55元/平方米/月。扣除折舊之后，單店層面利潤(rùn)偏低是因?yàn)闀?huì)計(jì)準(zhǔn)則把將來(lái)的房租平均化之后導(dǎo)致近期房租比較高，如果拋開(kāi)這一層，（單店利潤(rùn)）應(yīng)該在50元以上。

⑦同樣的投入，半輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益是重資產(chǎn)收益的20倍。如果每平米EBITA做到80塊，別人收租也就收80塊；但是別人買(mǎi)一個(gè)樓可能要4萬(wàn)/㎡，你投一個(gè)聯(lián)合辦公空間項(xiàng)目只要2000元/㎡。

修煉7大能力，甲級(jí)寫(xiě)字樓要慎入

薛春說(shuō)，聯(lián)合辦公其實(shí)是個(gè)精細(xì)活，越往下走，就越細(xì)致。

要達(dá)到高盈利，首先，要修煉空間分割的能力。做到空間的極致利用和房型性?xún)r(jià)比的提升，進(jìn)而獲得超過(guò)同行平均收入20%的能力，這其實(shí)不容易做到。

第二，要修煉裝修的能力。裝修上有三個(gè)核心指標(biāo)，質(zhì)量、工期和價(jià)格。創(chuàng)富港一旦確定（樓）盤(pán)簽約，簽的那一刻分割、測(cè)評(píng)就都已經(jīng)完成了，全部IT化。這樣能夠確保裝修時(shí)間在保證質(zhì)量的情況下比別人工期更短；在價(jià)格控制上，裝修能力內(nèi)化，省下了裝修公司的錢(qián)，自身的能力也更高。薛春說(shuō)，我們每投一個(gè)項(xiàng)目，成本比人家可能低20%以上。

第三，修煉快速出租能力。薛春提到，創(chuàng)富港的滿(mǎn)租周期為同行的1/2。（一個(gè)樓盤(pán)）剛剛簽了合同，就開(kāi)始用圖紙去出租產(chǎn)品及服務(wù)，等到裝修完畢，1/3已經(jīng)租掉了。

第四，修煉持續(xù)滿(mǎn)租能力。

第五，修煉選盤(pán)能力。聯(lián)合辦公適不適合進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓？薛春說(shuō)，甲級(jí)樓雖然高利潤(rùn)，但風(fēng)險(xiǎn)也是最高的。在疫情之前，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的時(shí)候，創(chuàng)富港有意避開(kāi)了幾乎所有甲級(jí)樓。從這次疫情來(lái)看，甲級(jí)樓的空置率和房租下跌幅度確實(shí)最大，而且違約極多。目前，很多甲級(jí)樓跌了30%、40%，薛春判斷，跌到50%時(shí)完全可以進(jìn)。確保每一個(gè)店開(kāi)業(yè)，哪怕整體租金下滑30%，照樣能活得很滋潤(rùn)，是創(chuàng)富港選盤(pán)的目標(biāo)。

第六，修煉服務(wù)能力，服務(wù)收入能占總營(yíng)收的20-25%，就能在行業(yè)里面做得比較漂亮。

第七，要實(shí)現(xiàn)高效率、低成本，核心是IT化和高效團(tuán)隊(duì)。全方位應(yīng)用IT技術(shù)，包括客戶(hù)跟進(jìn)、會(huì)員服務(wù)、人力資源、選址、開(kāi)業(yè)、統(tǒng)計(jì)分析、營(yíng)銷(xiāo)預(yù)警等等。

聯(lián)合辦公的歧路，3個(gè)思維誤區(qū)

在薛春看來(lái)，聯(lián)合辦公也有一些歧路。

第一個(gè)歧路是流量思維。聯(lián)合辦公需要?jiǎng)e人給流量，但這個(gè)成本太大了，聯(lián)合辦公根本支撐不起。

第二個(gè)歧路是孵化器思維。孵化跟聯(lián)合辦公是兩個(gè)行業(yè)，一個(gè)行業(yè)能做好就已經(jīng)很厲害了，兩個(gè)都做好不現(xiàn)實(shí)。薛春認(rèn)為，硬關(guān)聯(lián)的服務(wù)，只是引流，不是本業(yè)，如果引流不來(lái)就立馬砍掉，引流收入大于投入才去做。

第三個(gè)歧路是投資思維。投資是另一個(gè)很專(zhuān)業(yè)的領(lǐng)域，是和聯(lián)辦完全不同的行業(yè)，除非你的企業(yè)真有兩套人馬能夠解決。如果你是優(yōu)秀的投資人，也千萬(wàn)不要做聯(lián)合辦公，和聯(lián)合辦公企業(yè)溝通就好了。

薛春表示，聯(lián)辦空間中入駐的都是創(chuàng)業(yè)最早期的企業(yè)，很難準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)其投資價(jià)值。對(duì)聯(lián)辦空間內(nèi)的企業(yè)做投資，會(huì)是一個(gè)「投入大、產(chǎn)出小」的事情。如果專(zhuān)注投資就放眼全行業(yè)，不要局限于聯(lián)合辦公里的企業(yè)；如果專(zhuān)注聯(lián)合辦公，最好不要想著去做投資。如果兩者之間相互補(bǔ)充，沒(méi)問(wèn)題，但想兼得就有點(diǎn)麻煩。

另外，薛春看到，目前很多聯(lián)合辦公都從半輕資產(chǎn)模式走向了輕資產(chǎn)模式，他認(rèn)為，在行業(yè)里深挖下去的話，其實(shí)是有一定問(wèn)題的。（聯(lián)合辦公三種主流模式：“重資產(chǎn)模式”，自己做房東；“半輕資產(chǎn)模式”，自己選址、租賃、裝修；“輕資產(chǎn)模式”，純管理輸出。）

核心關(guān)鍵字：孵化載體雙創(chuàng)

標(biāo)簽能力行業(yè) 歧路

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