跨界逆襲！杭州樓市冒出最大“競爭對手”
東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《跨界逆襲！杭州樓市冒出最大“競爭對手”》是一篇關于杭州,競爭對手,冒出的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
打敗你的不一定是同行，也許是跨界。
這是商業(yè)領域經(jīng)常聽到的一句話，意思就是：你和競爭對手商戰(zhàn)多年沒有勝負，但可能冒出個原先不在你眼里的外行，卻直接將你打敗。
大型商超、大型家電市場等傳統(tǒng)商業(yè)領域，經(jīng)過幾十年的“拼殺”，沒想到輸給了阿里、京東這些崛起的電子商務平臺。
當阿里、京東、拼多多在“激戰(zhàn)”得難解難分時，又冒出個跨界的抖音，通過視頻和直播帶貨，搶走了電商領域大量的份額。
這種跨界逆襲，同樣會發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)。
最近，杭州樓市最火熱的樓盤，并不是常見的熱門板塊樓盤或大牌開發(fā)商樓盤，而是“共有產(chǎn)權房”。
▲浙江首個共有產(chǎn)權房——沁香公寓
說它跨界，是因為共有產(chǎn)權房既是一種商品房，也帶有保障性住房的性質。
房地產(chǎn)行業(yè)的競爭，無非就是“爭奪”購房客戶群體，杭州樓市內部競爭同樣如此。
一種是板塊和板塊之間的競爭，相同價位相同定位的板塊，面對的購房群體往往也是重疊的。
另一種是同板塊內的樓盤相互競爭，這就更容易理解了。
但今后，各大樓盤和開發(fā)商可能要面對，共有產(chǎn)權房這個不容忽視的跨界競爭對手了！
先來看看共有產(chǎn)權房有多火？
最近，浙江省第一個共有產(chǎn)權房銷售項目，沁香公寓結束了預售登記。具體的登記報名人數(shù)暫未公布，但官方已經(jīng)透露了部分消息。
在最后一個登記日的早上，沁香公寓官微發(fā)文稱，項目登記人數(shù)已經(jīng)超過1000組！
才1000多組登記？很多人第一反應可能是，也就“平平無奇”啊。
仔細看一看沁香公寓的其中兩條申購條件，就知道這數(shù)據(jù)不簡單了。
也就是說，沁香公寓只賣給在錢塘區(qū)工作的人才！符合這兩個條件人本身就不多，即便如此還是有超過1000組登記。
對比一下其他樓盤的人才登記數(shù)量。
有記錄以來，杭州人才登記數(shù)量超過1000個的只有一次，2021年8月未來科技城的天空之城。
能超過500的也是屈指可數(shù)，這些樓盤也都是熱門紅盤。
再來看看沁香公寓所在的下沙各板塊，人才登記最多的一次是2021年1月的綠城春風金沙，數(shù)量超過200組。
其余樓盤均未有超過100組的。
當然，這些人才與沁香公寓這1000多組人才并不完全吻合，其中錢塘區(qū)級人才應該另計。
但這依舊可以體現(xiàn)出大家對共有產(chǎn)權房的“追捧”。
價格才是房子好不好賣的關鍵。
在登記之前，很多人也吐槽沁香公寓的戶型不太好。比如90㎡左右的戶型都只有一個衛(wèi)生間，部分戶型過于狹長等，體現(xiàn)出濃濃的“保障房”特色。
但這些都架不住這個樓盤“便宜”的誘惑！
均價25650元/㎡，市級人才最低購買產(chǎn)權份額30%。
從一房一價表上看，最便宜的一套房子總價約183萬，按30%產(chǎn)權購買，只需付55萬就能買到，如果再按揭7成，相當于首付只要16萬多！
這等于買一輛普通家庭轎車啊！
這種“超低價”的誘惑，一定程度上對其他常規(guī)樓盤形成了降維打擊。
不過，也并非所有樓盤都會收到影響。
比如單價4萬以上的純改善板塊樓盤，或者6萬以上的豪宅板塊，他們的客戶群體對樓盤品質的要求更高，共有產(chǎn)權房自然不會“放在眼里”。
但剛需板塊或剛改板塊，單價2萬+、3萬+的樓盤，或許會受到正面的沖擊。
哪些板塊影響最大？
哪里的共有產(chǎn)權房項目多，區(qū)域內新房銷售的影響肯定也大。
從目前已經(jīng)公布的共有產(chǎn)權房項目分布來看，最集中的區(qū)域應該是三墩北。
12月3日，西湖區(qū)發(fā)布了位于三墩北板塊的3個共有產(chǎn)權房項目的工程初步勘察招標，透露了3個項目的體量。
最大的三墩北單元A-R21-25地塊，地上建筑面積達279497㎡，3宗地塊的總可建地上建筑面積約37.5萬方。
如果按單套平均面積110㎡計算，這3個共有產(chǎn)權房的供應套數(shù)超過3400套！
另外，前不久剛公示的良渚新城共有產(chǎn)權房項目，從板塊上來看也屬于三墩北，官方公示其供應套數(shù)為836套。
總供應或超4000套！
此外，板塊內還有多個人才公寓、公租房項目，未來是否也可能轉變性質變成共有產(chǎn)權房呢？
對于三墩北、勾莊、良渚這幾個剛需剛改板塊來說，這波沖擊可能比較明顯。
好在這個4個樓盤，定位都是“人才共有產(chǎn)權房”，暫時可能只有市級和區(qū)級人才能買。
另一個共有產(chǎn)權房項目集中區(qū)域是閑林和小和山板塊。
根據(jù)余杭住建的官宣，閑林板塊的兩個共有產(chǎn)權房項目供應量分別為262套和739套。
本月初，小和山的3號線石馬地鐵口也新增了一宗共有產(chǎn)權房項目，用地面積約2.48萬方，可見地上建筑面積6.2萬方。
根據(jù)數(shù)據(jù)推測，閑林和小和山區(qū)域內，未來也將有1500套以上的供應。
如果這3個項目定位是普通共有產(chǎn)權房，那么對市場的沖擊一定不小。
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