超預期降杠桿 融創中國后市可期
作者：夏天
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
2021年3月10日，政府工作報告提出，“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。”
對此，各大代表、委員及業內人士表示，實施城市更新，能夠不斷滿足人民群眾美好生活需要，將為企業帶來新機遇，為城市注入新鮮活力。
這給頭部房地產企業如融創中國帶來了新的發展機遇——在國家實施城市更新行動大背景下，房地產行業還將迎來長期、穩定發展，具備規模及品牌優勢的頭部企業則迎來更大的發展空間，尤其是經歷2020年公共衛生事件考驗后，這更是讓優質地產公司脫穎而出，融創中國就是其中之一。
2021年3月12日，據融創中國2020年財報顯示，即便在2020年遭遇調整，然而，融創中國依舊實現逆勢增長——2020年全年，融創中國實現營業收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%。截至2020年底，融創在手現金1326億元，非受限制現金超額覆蓋短期債務，流動性充裕。
從業績來講，2020年，融創實現合同銷售額5753億元，穩居中國房地產行業第四，在12個城市銷售金額排名第一，另有25個城市排名前五。
房地產馬太效應凸顯 ??超預期降杠桿 ?融創中國后市可期
公開資料顯示，中國房地產行業“強者更強”的馬太效應正在凸顯。
據《中國住房企業發展報告》統計顯示，２０１９－２０２０年度，我國房地產企業數量約為９．７萬家，從增長速度來看，未來房企集中化趨勢明顯，受“房住不炒”等宏觀調控影響，房地產行業資金回籠緩慢，大型房企業績增速放緩，外部融資及壓力加大，從新房市場到二手房市場，房地產進入存量時代的下行周期。
而作為頭部10%的房地產企業，融創中國不僅實現了超預期降杠桿，更是在此背景下實現各項經營業績穩健增長。
據融創中國財報顯示，截止2020年底，融創凈負債率已經大幅下降至96%，非受限制現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率下降至78%。兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，預計2022年將實現降至“黃檔”。
與此同時，為了實現可持續發展，融創中國還在堅持高標準拿地策略下，持續在土地儲備方面發力——據其2020年財報顯示，截至2020年底，融創土地儲備約78%位于一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。
與此同時，為了不斷滿足人民群眾美好生活的需要，融創中國還不斷推動產品創新，打造“I AM I”年輕化生活新主張下，持續升級戶型、社區、服務等。
在財務指標明顯改善，充裕優質土地儲備基礎上，融創中國獲得了券商的肯定，對此，2021年2月19日，光大證券在《融創中國跟蹤報告》中表示，‘隨著公司結算增厚權益，財務指標逐步優化，杠桿水平逐步回落至合理區間，公司藍籌價值將逐步顯現，綜合考慮維持“買入”評級。
與此同時，2021年1月17日，西南證券也在融創中國相關報告當中表示，“預計公司 20/21/22 年 EPS 分別為人民幣 6.98/8.49/9.77 元，對應的動態市盈率為 4.4/3.7/3.0 倍。考慮到公司土地充沛優質、銷售有望 回暖及多元化業務發展，維持‘買入’評級。”
“地產+”產業 ??融創中國實現長期可持續發展
“地產+”產業的發展路徑，這不僅增加了融創中國的抗風險能力，而且還讓融創中國在地產之外，增添了更多的想象空間，實現了長期可持續發展。
公開資料顯示，在融創中國“地產+”策略下，融創中國在物業服務、文旅方面都走出了獨特的發展路徑。
以融創服務來講。
據融創服務2020年年報顯示，2020年融創錄得營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年復合增長率達58%；歸母凈利潤6.20億元，同比大幅增長約129.6%，三年復合增長率達152%。
融創服務管理層在業績會上表示，“在在管面積方面，融創服務在2021年還將會保持較高增速，大概會有上億在管面積增長。另外，在母公司和獨立第三方的在管面積上，2021年和2022年會有一個均衡水平。其中一半來自于第三方，一半來自于母公司，在管面積的增加途徑包括市場外拓、收并購以及合作。”
對此，融創中國的表現及未來增長潛力得到了中信證券的認可，在中信證券相關報告中表示，“看好公司的未來發展，給予公司2020/21/22年0.19/0.40/0.66元EPS預測，給予公司2022年25倍PE，目標價19.69港元/股，首次覆蓋，給予‘買入’評級。”
此外，據國信證券《物業管理行業專題報告（二）》相關分析報告顯示，預計在2030年，中國物業管理行業規模有望達到3.2萬億元。
無疑，這讓融創服務的未來發展充滿了想象力。
融創文旅的發展潛力同樣值得關注。
據融創中國2020年業績報告顯示，2020年，融創文旅實現收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%，與此同時，融創文旅還完成了全國布局，目前在全國18個城市規劃了18個滑雪場，是國內最大的室內冰雪運營商。
2020年，融創文化除了實現七大動畫工作室布局，還在影視領域實現頭部內容項目的穩定輸出。
伴隨著融創服務、融創文旅、融創文化等多方發力，這不僅能夠與地產業務直接實現互補，而且還能反哺地產，使其保持長期穩定發展能力。
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