房地產(chǎn)稅的影響，遠(yuǎn)不止房價這么簡單！
來源公眾號：戎評（ID：rongping898）
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房地產(chǎn)稅試點終于落地，不論是試點時間長達(dá)五年，還是全面推出需要更長的時間，其信號意義遠(yuǎn)大于實際意義，開弓已無回頭箭，體現(xiàn)的是政策推動房地產(chǎn)市場改革，促進共同富裕的決心！
房地產(chǎn)稅的試點，其實是樓市運行邏輯徹底轉(zhuǎn)變的開始：
房地產(chǎn)綁架實體經(jīng)濟的所謂“大而不能倒”的利益屬性，將會顯著弱化甚至徹底消失。
房子“保值增值”的金融屬性被削弱，將主要回歸居住屬性，房子核心資產(chǎn)的地位下降；
“土地財政”的地方政府收入模式將被改寫，房地產(chǎn)稅將成為地方政府收入的主要來源；
對于促進“共同富裕”具有深刻的引導(dǎo)意義，讓居者有其屋，是政策的終極目標(biāo)。
這是一場影響每個人利益的深刻變革，不僅影響人們對短期房地產(chǎn)價格走勢的判斷，而且影響對房地產(chǎn)長期投資價值的評估，對于過去高速發(fā)展、風(fēng)光無兩的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是一次鳳凰涅槃的沖擊與重生。
我認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的試點，初期重在對房地產(chǎn)市場預(yù)期的引導(dǎo)，即居住需求以外的投機需求會因此收斂，從而保持房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定；
中期而言，是對房地產(chǎn)生產(chǎn)模式的改變，即以地價為基礎(chǔ)，由此衍生的各種房地產(chǎn)加杠桿和債務(wù)擴張模式的矯正；
長期而言，是調(diào)節(jié)依靠房產(chǎn)產(chǎn)生過高收入的群體，并對低收入群體和無房者進行適度補償。
從某種意義上而言，房地產(chǎn)稅的試點以及此后的推出，對于擠壓中國房地產(chǎn)市場的泡沫，促進房地產(chǎn)的軟著陸有深刻的意義，我們很可能在避免一次類似日本房地產(chǎn)泡沫破滅的危機。
房地產(chǎn)稅能不能實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，這其實有賴于政策的多管齊下，房地產(chǎn)稅能在一定程度上打擊投機需求，讓房地產(chǎn)市場回歸正常秩序，有利于剛需者買房，但要實現(xiàn)住有所居，還需要政府利用稅收調(diào)節(jié)在經(jīng)濟適用房、公租房等方面下功夫。
房地產(chǎn)稅試點其實已經(jīng)不是單一的稅制改革，而是承載著共同富裕使命，是搬掉壓在人們身上的房地產(chǎn)這座大山的推進器，從根本上符合絕大多數(shù)人的長遠(yuǎn)利益。
降房價，房地產(chǎn)稅向老百姓釋放善意
房地產(chǎn)稅試點被看成是共同富裕在房地產(chǎn)行業(yè)的落子，它的使命生來是調(diào)節(jié)過高收入，穩(wěn)定中等收入群體，“補償”低收入群體的。
央行公布的城鎮(zhèn)家庭負(fù)債統(tǒng)計報告顯示：
我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套房的家庭占58.4%，有兩套房的占31.0%，有三套以上住房的占10.5%，戶均有1.5套。
據(jù)《七普》統(tǒng)計，2020年城鎮(zhèn)人口為90199萬人，平均每人家庭戶數(shù)為2.62，結(jié)合上述數(shù)據(jù)不難看出，擁有兩套房家庭的數(shù)量約為1.06億，三套及以上住房的數(shù)量約為0.36億。
其中，總資產(chǎn)最高的20%的家庭資產(chǎn)占全部家庭總資產(chǎn)比例的63.0%，而最低20%家庭所擁有的資產(chǎn)只占全部樣本家庭資產(chǎn)的2.6%。
這意味著征收房地產(chǎn)稅不僅有廣泛的“課稅”基礎(chǔ)，而且實施起來對房地產(chǎn)市場的影響非常深遠(yuǎn)，其中對房價波動的不確定性有明顯地增強。房地產(chǎn)稅的實施將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)稅作為促進共同富裕的手段，對于全體居民來說，其實都蘊含著政策的善意。
有人會說，對于多套房家庭明顯是利空呀，怎么可能是善意呢。
且聽我分析。
第一，對于二套房以上的家庭來說，房地產(chǎn)稅的征收有利于促進家庭資產(chǎn)多元化配置。
央行報告《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示：中國人70%的財富是房子。
在美國，房產(chǎn)在家庭總財富中的占比僅為3成多，金融資產(chǎn)接近7成，家庭財富結(jié)構(gòu)大相徑庭。我國居民財富過于集中在房地產(chǎn)，金融資產(chǎn)只占30%，股票和基金、保險和養(yǎng)老金比例偏低，這幾類資產(chǎn)合計僅占居民總資產(chǎn)的8%，而韓、日、美這一比例分別為20%、30%和56%。
房產(chǎn)占比過高，意味著許多家庭難以忍受房價的劇烈變動。一旦發(fā)生波動，首當(dāng)其沖的就是高杠桿負(fù)債的家庭。持有房子是一把雙刃劍，在房價大漲的時候，持有房產(chǎn)可以實現(xiàn)財富增加，但是在房價漲幅收窄甚至房價回調(diào)的時候，多套房擁有者會因為持有房產(chǎn)巨大的成本而承受巨大的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在房子的持有成本非常高，持有成本基本上可以達(dá)到6%-8%。
征收房地產(chǎn)稅，能夠在很大程度上提高多套房的持有成本，使得人們在進行資產(chǎn)配置時全方位評估持有不動產(chǎn)帶來的成本和風(fēng)險，提高其它金融資產(chǎn)的配置比例，進行多元化配置，從而提高家庭財富抵御風(fēng)險的能力。
第二，對于住房剛需者來說，房地產(chǎn)稅的征收打掉了房子的投機屬性，那么，房價高企的資金炒作基礎(chǔ)其實就消失了。一旦房價不能持續(xù)上漲，甚至有可能走下坡路，那么，剛需者的買房機會就到來了。
從納稅對象來看，試點房地產(chǎn)稅是對保有環(huán)節(jié)的征稅，從國際經(jīng)驗來看，對首套剛需影響較小。房地產(chǎn)稅屬于地方稅的一種，國務(wù)院制定試點具體方法，試點地區(qū)制定具體實施細(xì)則，各地或?qū)⒔Y(jié)合各地的實際情況，從征收的免征范圍（針對新增住房或存量住房征收，按人均面積或套數(shù)征收等）、稅基、稅率等方面制定適合當(dāng)?shù)氐恼魇占?xì)則。基本上，不會對首套房產(chǎn)生什么影響。
近期，伴隨著房地產(chǎn)稅推進的消息傳來，在一些一線城市，比如上海、北京、廣州，不少有多套房的業(yè)主已經(jīng)開始集中掛牌出售。從官方數(shù)據(jù)可以看出，不少城市的一手房價出現(xiàn)了一定程度的下降。不過，從長遠(yuǎn)來看，房價不會一直下降下去，最終的走向還是趨于理性消費，趨于房價健康平穩(wěn)。
第三，對于低收入群體來說，國家會通過稅收轉(zhuǎn)移支付實現(xiàn)“居者有其屋”的總體目標(biāo)。
總理曾透露，我國有6億人月收入不到1000元，據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，全國有9億人月收入不到2000元，如果你月收入過萬，那你已經(jīng)是超越全國90%以上人口的“有錢人”了。
這些群體里面有很大一部分是農(nóng)民，但其實農(nóng)民的自有房屋率是最高的，而且農(nóng)村宅基地及其上的住房是不收房地產(chǎn)稅的，因此，真正有住房需求的是城鎮(zhèn)低收入群體。
房地產(chǎn)稅的核心作用其實就是“調(diào)節(jié)高收入群體”，平衡社會貧富差距，讓高收入群體多繳一些稅，用來給中低收入者補貼。長期來看，房地產(chǎn)稅可以為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)產(chǎn)生支持，有望降低中低收入群體的居住支出，釋放中低收入居民的消費需求，進而推動消費總量擴張。
擠泡沫，房地產(chǎn)稅將重塑地產(chǎn)行業(yè)
房地產(chǎn)稅雖然是針對房屋持有者征收的，但其實牽一發(fā)而動全身。
首先，房地產(chǎn)稅的試點，體現(xiàn)了中央整治房地產(chǎn)市場亂象的決心。
房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟的重要性不言而喻，2013年房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對中國經(jīng)濟增長的貢獻一度接近30%。過去為了穩(wěn)增長，經(jīng)常會出現(xiàn)經(jīng)濟不好就放松房地產(chǎn)市場調(diào)控的情形，從而使得房價越調(diào)控越漲，開發(fā)商因為押注政策的確定性，膽子越來越大，不斷加力擴張和加杠桿，每當(dāng)經(jīng)濟出現(xiàn)下行苗頭的時候，總有放松房地產(chǎn)調(diào)控的聲音泛起。
十八大以來，雖然中國經(jīng)濟增長從高速降到中速，但是中國經(jīng)濟增長的質(zhì)量和韌性卻在不斷提高，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，以及服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的比重不斷提升，新增就業(yè)穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)對實體經(jīng)濟的重要性顯著下降。到2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻率為7.3%。
在此背景下，決策層有了對房地產(chǎn)行業(yè)動刀子的條件和決心。
2016年的中央經(jīng)濟工作會議正式提出“房住不炒”的樓市調(diào)控總基調(diào)，此后，中央的房地產(chǎn)調(diào)控緊平衡狀態(tài)一直未被打破。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年來房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史紀(jì)錄，年內(nèi)樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)新高突破400次。
面對房地產(chǎn)高壓態(tài)勢，在行業(yè)還很火爆的時候，2018年秋季地產(chǎn)頭部開發(fā)商萬科率先喊出“活下去”的口號，當(dāng)時受到地產(chǎn)行業(yè)的群嘲，現(xiàn)在看來，特別是在某萬億房地產(chǎn)巨頭因為激進擴張一地雞毛的時候，更是印證了萬科的前瞻性。
據(jù)不完全統(tǒng)計，從2021年1月1日至今的不到300天時間里，單單是發(fā)布了破產(chǎn)文書公告的房企就有339家，一天一家都打不住。如此大規(guī)模的倒閉潮，一方面說明行業(yè)凜冬已至，另一方面說明房地產(chǎn)行業(yè)亟待刮骨療毒。
其中，類似過去盲目押寶政策放松，奢望“救市”，已經(jīng)沒了現(xiàn)實可能性。
房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是調(diào)控樓市的大殺器，是中央下決心推進房地產(chǎn)行業(yè)改革的標(biāo)志性事件。
此前一直在喊房地產(chǎn)稅出臺，但只見樓梯聲，不見人下來。現(xiàn)在全國人大常委會已經(jīng)授權(quán)國務(wù)院進行房地產(chǎn)稅試點，在法理上已經(jīng)掃清障礙。
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)稅試點的落地，正是重塑房地產(chǎn)行業(yè)的開始。
其次，房地產(chǎn)稅的試點，引導(dǎo)房子回歸居住屬性，打擊行業(yè)過度投機傾向。
房地產(chǎn)稅是對房屋持有者征稅，根據(jù)試點文件透露的信息，除農(nóng)村宅基地及其上住宅以外的居住用的各類房地產(chǎn)都需要征收新版房地產(chǎn)稅，非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照老版房產(chǎn)稅執(zhí)行。也就是說，城鎮(zhèn)居民的各類房地產(chǎn)都是房地產(chǎn)稅的征收對象。
房地產(chǎn)稅設(shè)計的初衷，是為了調(diào)節(jié)住房的公平性。簡單來說，就是那些有錢囤積大量房子的人，要么你拋售房子增加房屋的供給，把房源買入機會讓渡給無房者，或者把房價壓下來，要么你為持有多套房交稅，作為政府轉(zhuǎn)移支付給低收入群體或無房者的相應(yīng)補償。
考慮到保護老百姓的正常居住需求，房地產(chǎn)稅的征收一般會設(shè)置免征面積或者首套免征，稅率按照面積和套數(shù)進行遞增。因此，對于大多數(shù)人來講，其實房地產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)并沒有或者并不重。
但是，房地產(chǎn)稅是對樓市過度投機的“威懾”，對于那些炒房團來說是重大利空。那些動輒數(shù)十套甚至上百套的房叔房嬸，很可能面臨高額稅率的“調(diào)節(jié)”。在房地產(chǎn)稅試點消息發(fā)布的前幾天，上海就有“神秘房東”拋售93套房，雖然消息被澄清對象是房產(chǎn)公司，但是也足以反映房地產(chǎn)稅試點的威力。
最后，房地產(chǎn)稅試點，是地方“土地財政”模式轉(zhuǎn)型的開始。
地方政府發(fā)展房地產(chǎn)是靠賣地收入獲益的，也就是土地財政。政府先做好某個地區(qū)的規(guī)劃，然后把地劃分為多個小塊，分塊集中拍賣給開發(fā)商。拿到地的開發(fā)商開始蓋房子，把房子賣給購房者，通過賣房和買地的差價獲利。一般來講，從地拿到開發(fā)商手里之后，除了交易環(huán)節(jié)的稅費，地方政府就基本停止“獲益”了，對于多套房的投機炒作，更是無法調(diào)控。
“土地財政”的弊端非常明顯，土地出讓金有一個致命缺陷——地總有賣完的一天。賣地是吃了上頓沒下頓的差事，如果轉(zhuǎn)化成稅收，便是源源不斷的收入。為了提高賣地收入，地方政府有抬高地價的沖動，開發(fā)商在高價拿地之后，會以更高的價格賣給購房者，使得財政負(fù)擔(dān)不斷轉(zhuǎn)嫁給老百姓。現(xiàn)在地方的土地出讓金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門征收，能夠在一定程度上抑制地方政府抬高地價的沖動。預(yù)估房地產(chǎn)稅能給地方政府帶來“土地財政”50%以上的收入。
房地產(chǎn)稅的實施，能有效抑制樓市投機，擠壓房地產(chǎn)泡沫，并將有利于轉(zhuǎn)變“土地財政”模式，構(gòu)筑良好的政商關(guān)系，使房地產(chǎn)商按照市場規(guī)則來辦事，真正重塑房地產(chǎn)行業(yè)的市場生態(tài)。
文章最后，筆者有話說
房地產(chǎn)稅正式落地估計要到7、8年之后，甚至是10年以后了，但是它的試點對于中國的房地產(chǎn)市場，以及社會各領(lǐng)域都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
十年后，你會感謝房地產(chǎn)稅、雙減、醫(yī)改這些在共同富裕長期目標(biāo)導(dǎo)向下的改革政策，因為它們是推翻新三座大山
——房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療，實現(xiàn)社會公平正義的“先鋒”和“鑰匙”，體現(xiàn)的是黨和政府為了人民的利益，敢于在改革縱深領(lǐng)域啃硬骨頭的勇氣和決心。
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