作者：貓哥
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這兩天房產稅的話題成為了輿論的焦點，在闡述房產稅之前，你得有一個宏觀全局性視野，俗話說低頭走路，還得抬頭看天——只有對宏觀的“天”有一個清晰的認識，你才能對房產稅的“路徑”了然于胸。r3U曹操讀書網

1 出臺背景r3U曹操讀書網

最近經濟有點困難，私下渠道聽到很多人對經濟政策有很多抱怨。其實，這些對當下經濟政策抱怨的都是不了解未來國家發展格局的。r3U曹操讀書網

那么未來國家發展的大格局是什么？r3U曹操讀書網

是要建立內循環為主的經濟模式。r3U曹操讀書網

正所謂綱舉目張，內循環就是這個綱。抓住這個牛鼻子你才能對宏觀經濟格局有清晰的認識。r3U曹操讀書網

建立經濟內循環有三個關鍵——能源自主自立；產業鏈配套安全；消費活躍，并且可持續增長。r3U曹操讀書網

前兩者是供給端，后者是消費端，這三個關鍵解決了，內循環就基本建立起來了，其余細枝末節都是浮云。r3U曹操讀書網

能源自主自立：這就要能源結構進行根本性轉型，從對化石能源的依賴轉化為以清潔能源為主。r3U曹操讀書網

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現在我國石油依賴度超過70%，其中一大半都要從中東、非洲進口，這個現狀不改變，就是致命的經濟“人質”，讓我們處處受制（臺灣問題遲遲不能解決，多半就是因為如此）。r3U曹操讀書網

現在西方國家對氣候問題非常重視，我們現在就是要借著這個機會進行能源轉型，節能減排就是最好的能源轉型方式。這個問題的重要性我在《發達國家扔出的“兩個質子”》中有詳細的闡述，這里就不重復了。r3U曹操讀書網

產業鏈配套安全：這個不用詳說，大家也明白，就是要解決卡脖子工程，打通堵點，順利實現產業升級。r3U曹操讀書網

消費活躍，并且可持續增長：這是一個比較大的挑戰。目前我國面臨的最大問題就是消費力不足。今年國慶，出行人數已經達到2019年的90%，但是旅游消費卻只達到60%，消費非常疲軟，PPI與CPI背離已經持續了近6個月。r3U曹操讀書網

消費不起來，內循環就是無本之末。所以，現在提出“共同富裕”，其實就是提高中低層人群的收入，按照規劃在15年之內要讓4億中端人群規模翻一倍，同時中間階層人群收入也要翻一倍。r3U曹操讀書網

怎么做到？r3U曹操讀書網

兩個途徑。r3U曹操讀書網

途徑一：目前中國老百姓可支配收入的規模占GDP的比重只有42%。共同富裕發展的邏輯下，今后十五年，會從42%逐漸上升到50%以上（這是黃奇帆一次演講中提供的數據），也就是老百姓在GDP分配比重會增加8%。r3U曹操讀書網

這8%誰來出？r3U曹操讀書網

參與國民經濟分配的有三個對象：老百姓、政府（稅收）、資本。r3U曹操讀書網

現在我國的財政狀況，指望未來大規模減稅是不可能的，全球未來大的趨勢也是加稅而不是減稅，中國也是如此，未來大的趨勢也是會通過稅收加大財富二次分配的力度。r3U曹操讀書網

所以，這8%大概率是資本出。r3U曹操讀書網

按：高收入人群一般也是資本擁有者，所以加大對高收入群體征稅力度也可以視為對資本加大征稅力度。r3U曹操讀書網

具體渠道也有兩個。r3U曹操讀書網

一個是未來會加大對高收入人群的征稅力度，包括遺產稅、房產稅、碳排放稅（大排量汽車、大面積高端住宅），還有就是特定領域的消費稅力度也會加大（煙酒、珠寶、高端奢侈品）。r3U曹操讀書網

另一個就是鼓勵三次分配，也就是鼓勵富裕人群做慈善，鼓勵企業提高員工工資等。r3U曹操讀書網

途徑二：最近大領導在《求是》撰文旗幟鮮明地提出，要提高居民在住房、金融資產、農村土地等各類財產性收入。r3U曹操讀書網

這是什么意思呢？r3U曹操讀書網

房產：按照房住不炒的原則，房價是不可能大幅度上漲的，所以房產帶來的財產性收入主要是租金。r3U曹操讀書網

我國房租與房價比相對其它國家是偏低的，主要是過去房價漲幅太大，租金與房價出現比較嚴重的倒掛，未來房價漲幅壓下來，加上房子供應下降，房租慢慢會漲起來。r3U曹操讀書網

但是，這會有另一個問題，在房產稅推出之后——也就是政府稅收會分享部分租金上漲收入之后，居民還能從租金上漲收入中獲益嗎？r3U曹操讀書網

所以，房產稅一定不會高于租金上漲的幅度。r3U曹操讀書網

但是，要注意，房租能上漲的城市一定是人口持續凈流入的城市，大多數人口凈流出的中小城市指望房租上漲是不現實的。r3U曹操讀書網

金融資產：這個主要指股票與股票型基金。在居民存款“搬家”和外資持續流入中國的雙重影響下，未來我國股市行業龍頭（藍籌白馬股）、戰略性新型產業將持續獲得更高的估值。r3U曹操讀書網

農村土地：這個主要是土地資本化過程中，農民可望獲得更多的收益。r3U曹操讀書網

以上就是經濟內循環的基本模式。r3U曹操讀書網

從經濟內循環三大關鍵要點可以看出，要建立經濟內循環的阻力也很大，在供給端，能源結構轉型短期經濟代價很大；在消費端，要實現共同富裕的阻力也相當大。r3U曹操讀書網

所以，要推動經濟內循環建立一定得有外部危機的壓力，通過外部壓力倒逼國內經濟轉型。r3U曹操讀書網

最近，我們外部環境壓力也很大，特別是在臺海，雙方針尖對麥芒。r3U曹操讀書網

美國總統拜登已經公開喊出了“要保衛臺灣”，這個表態非同小可，具體分析就不展開了，我在知識星球有比較詳細的闡述。r3U曹操讀書網

所以，10月23日，房產稅頂著重重阻力終于落地，這就是在外部危機壓力下推動經濟內循環加速建立的一個標志，只要我們經濟內循環建立起來了，就什么都不怕了。r3U曹操讀書網

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（來源：新華社）r3U曹操讀書網

按：在全國人大授權房產稅試點的同一天，全國人大還通過了一個關于深化國防動員體制改革期間暫時調整適用相關法律規定的決定。r3U曹操讀書網

同一天全國人大通過的兩個決定看起來風牛馬不相及，其實也有某種的聯系，一個是對外嚇阻美臺，一個是對內加速推動內循環建設。r3U曹操讀書網

以上就是房產稅推出的宏觀背景——也就是“抬頭看天”的內容，下面我們來看看房產稅要“低頭走路”的路徑。r3U曹操讀書網

2 宏觀思路r3U曹操讀書網

有了背景，下面我們再來談談房產稅的宏觀思路。r3U曹操讀書網

中國房產目前市值高達400萬億，這是一個分量重得任何人都無法忽視的領域。這個領域一旦產生巨大震蕩，對于中國經濟必定是一場災難。r3U曹操讀書網

假如房價大幅度上漲，400萬億的房產存量簡直就是一個吞噬資金的無底洞。同樣房價一旦大幅度下跌掀起一股拋售潮，哪怕僅僅只是拋售10%的房產也需要將近40萬億資金來承接，這也是不得了的大事。r3U曹操讀書網

所以，針對房地產所有的政策首先就是要穩妥，確保房地產市場不能引發巨大的震蕩，必須循序漸進，以溫水煮青蛙的模式來逐步達到相應的目標。r3U曹操讀書網

本次房產稅試點確定了中央制定基本原則，地方制定實施細則的模式，那么就是給予地方政府較大的政策制定空間。r3U曹操讀書網

對于地方政府而言，在制定房產稅實施細則的時候一般就要考慮兩個目標。r3U曹操讀書網

其一，不能引發當地房地產市場較大的震蕩，包括不能引發較大的降價潮與拋售潮——如果出現這種情況不但要擔負較大的責任，而且會直接導致地方賣地收入銳減，不管從哪個角度都是得不償失的。r3U曹操讀書網

其二，要為未來房產稅擴大征收范圍預留空間。畢竟房產稅試點的目的就是讓地方逐漸擺脫對土地財政的依賴，那么房產稅的收入就要在一定程度上彌補未來賣地收入下降的缺口。r3U曹操讀書網

說白一點，當下的房產稅試點就是要趟出一條可行的道路——既要循序漸進，不能引發房地產市場劇烈震蕩，又要可持續發展，讓房產稅收入逐步增加，慢慢擺脫對土地財政的依賴。r3U曹操讀書網

掌握上述思路之后，我們來推演一下，房產稅試點將如何實施。r3U曹操讀書網

3 落地實施r3U曹操讀書網

哪些城市會成為試點城市？r3U曹操讀書網

大概率是目前房價上漲壓力比較大的城市，也就是人口凈流入的大型城市。r3U曹操讀書網

但是，這不是關鍵，房產稅一旦鋪開試點，全國其它地區也會密切關注，一旦有部分城市試點取得成效，要鋪開擴大試點城市會非常快。r3U曹操讀書網

畢竟，在不對商品房市場產生較大影響的情況下，增加一塊穩定的房產稅收入對于地方財政屬于極大的誘惑。r3U曹操讀書網

房產稅會怎么征收？r3U曹操讀書網

出于節約稅收成本的考慮，房產稅的征收大概率會采取“自愿申報+滯納金”的原則。r3U曹操讀書網

那么老百姓為什么會主動自愿申報呢？r3U曹操讀書網

因為如果不主動自愿申報，系統就會計算你應納稅金額的滯納金，未來多套房業主總有賣房的時候，屆時連本帶利一起扣除。r3U曹操讀書網

即使多套房業主一直不賣房，房產稅累計達到一個比較大的金額數字，自然稅務機關就會有找你收稅的動力。r3U曹操讀書網

關于抵扣面積。r3U曹操讀書網

網上對抵扣面積比較樂觀，普遍傳言人均抵扣面積在60平左右，這個問題我覺得可能大家過于樂觀了。r3U曹操讀書網

目前我國城鎮居民人均居住面積是30平米左右，抵扣面積設置越大，意味著稅基就越小，這個標準一旦定下來，未來要降低（抵扣面積）就很難了。r3U曹操讀書網

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所以，我認為房產稅一開始抵扣面積一定會遠遠小于60平米，稅務機關會把稅基盡量定得比較大，也就是起征點比較低，最多前期給予剛好過起征點的家庭住房一定的優惠。r3U曹操讀書網

按：我國個人所得稅起征點為800元實行了多少年？目前起征點也還是5000元，就是這個道理。r3U曹操讀書網

關于征稅范圍。r3U曹操讀書網

目前基本原則就是農村住房不征收，但是城市居住和非居住房產（也就是住宅、商鋪、公寓、寫字樓甚至包括廠房）都會征稅。r3U曹操讀書網

這里就涉及一個問題，城市小產權房會不會通過繳納房產稅獲得合法身份？r3U曹操讀書網

我認為小產權房涉及面較廣，牽涉的問題非常復雜，前期房產稅試點階段未必會涉及小產權房，畢竟飯要一口一口吃。r3U曹操讀書網

中國改革路徑都是先易后難，先把產權沒有任何糾紛與瑕疵的房產稅收起來，再慢慢鋪開擴大征收范圍才是比較穩妥的。r3U曹操讀書網

另外，即使未來要對小產權房征收房產稅，估計稅率會遠遠高于普通商品房，畢竟小產權房沒有向政府繳納相應的土地出讓金，要想通過房產稅獲得合法身份享受相應的城市福利，一定會有較高的門檻。r3U曹操讀書網

所以，網上那些流傳的借著房產稅的契機就能讓小產權房輕易轉正的觀點是不靠譜的，用腳指頭想一想，國家出臺房產稅的目的是什么——是從房產持有者手中征收一筆稅收去補貼低收入人群，從而實現共同富裕，而不是給小產權房持有者封一個政策大紅包！r3U曹操讀書網

關于稅率。r3U曹操讀書網

前期大概率是實施階梯稅率的模式，起征點不會高，估計在1%左右甚至可能更低（循序漸進的模式），但是未來大的趨勢房產稅綜合稅率會慢慢提升。r3U曹操讀書網

我來給大家算一筆賬。r3U曹操讀書網

目前我國每年土地出讓金大概是8萬億左右。假如未來5年后這個數字降了一半，萎縮為4萬億，那么5年后房產稅收入就要達到4萬億（甚至更多）。r3U曹操讀書網

目前中國房地產市值大致是400萬億，因為要扣除農村住房以及城市家庭抵扣面積，那么實際納稅的房產市值大致只剩一半，也就是200萬億左右。200萬億市值房產要繳納4萬億房產稅，那么綜合平均稅率負擔就是2%。r3U曹操讀書網

這個綜合平均稅率看上去不算高，但是如果是一線高房價城市，如果持有多套住宅，又因為種種原因現金流并不是太充裕家庭，這個負擔就比較大了（比如2000萬市值的征稅房產，每年就是40萬的稅負負擔）。r3U曹操讀書網

所以，即使是房產稅實施采取循序漸進的模式，也會導致高房價一線城市人員結構的加速調整，簡單地說，在一線城市持有多套房產的壓力會進一步加大。r3U曹操讀書網

當然，從另一個角度，房產稅的全面實施有利于城市租賃用房的發展——很多人擔心房東會把房產稅轉嫁給租賃客身上，我覺得短期內有可能，從長遠來看，這種可能性不大。r3U曹操讀書網

原因很簡單，租金價格漲跌說白一點就是一個供求關系，房東強勢背后的經濟規律就是供不應求，但是國家的宏觀層面早就考慮到了這個問題。r3U曹操讀書網

未來在大型城市，地方政府建設用地供應會首先向租賃用房傾斜，只要市場租賃房投放量與需求基本平衡，房東就很難將房產稅轉嫁給租賃客。r3U曹操讀書網

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我國大城市租金與房價比目前普遍低于3%，發達國家一般是5%左右。未來假如大城市租金與房價比增長到5%，扣除房產稅綜合稅率2%，房東收入還是3%，這個增長的2%就是政府轉移支付實現共同富裕的收入。r3U曹操讀書網

4 新時代r3U曹操讀書網

房產稅是自房地產去金融化后的另一個重磅手段，對房地產注定將產生深遠的影響。r3U曹操讀書網

不管是試點城市還是非試點城市，房產稅都會極大地影響老百姓的心理預期——持有房產是有成本的！r3U曹操讀書網

對于那些人口很少、生活配套不足的房產首先就是致命的打擊，在過去，可能還有消費者會買下來，即使暫時不住也可以慢慢等它升值，現在就不行了，房子擺在那里也有成本。r3U曹操讀書網

同樣因為有持有成本，即使是成熟區域，房價上漲的預期也會大幅度下降——房住不炒慢慢將深入人心。r3U曹操讀書網

對于商鋪、寫字樓等物業可能打擊更大，因為這類物業一般來說租金本來就很低，覆蓋按揭利息都很難，現在又增加一塊房產稅，簡直就是虧到姥姥家了！r3U曹操讀書網

國家對房產稅雖然會采取循序漸進的步驟降低對房地產市場的震蕩，但是震蕩一定會有的，大部分頂風作案、一定要與管理層“房住不炒”對著干的投資者未來結局必定不會好。r3U曹操讀書網

中國要建立內循環為主的經濟模式必定要擺脫對房地產的依賴，這是一條艱難的轉型之路，在這個過程中注定會有這樣那樣的陣痛。r3U曹操讀書網

但是，不經歷風雨怎么見彩虹，房地產時代落幕后是一個新時代的帷幕在緩緩拉開。r3U曹操讀書網

對于內循環為主的新時代，我是滿懷期待的。r3U曹操讀書網

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